便利店傍上購物中心

但值得思考的是，商業(yè)中心的選址，周末客流稀少如何解決？激進(jìn)的策略是否能讓羅森釋放正能量？未來便利要走向哪里？從北京市場來看，仍然不明朗。

成為寫字樓配套之一

今年7月，全家在考察了足足兩年之后，終于在首都機(jī)場布下了其首批門店的點，完成了開拓北京市場的第一步，而比其早一年進(jìn)京的羅森，突然發(fā)起了攻勢。

記者了解到，羅森在今年在北京的一系列動作讓業(yè)界側(cè)目。5月，西直門店開業(yè)，6月，常營路店開業(yè)，7月，其在民生大廈內(nèi)的店開業(yè)，8月，羅森在CBD銀泰中心地下二層的店面開業(yè)，而此前一年，羅森一共才開店5家。

深耕京城商業(yè)多年的7-11也一改此前開店謹(jǐn)慎的擴(kuò)張態(tài)度，不僅提速開店，還首度松口選址要求，將通州、甚至北五環(huán)外、南四環(huán)的豐臺均劃入選址范疇。同時，好鄰居、全時等本土 便利店 品牌，也相繼對個人開放加盟。

縱觀羅森的選址規(guī)律，除了今年的銀泰中心，去年開業(yè)的環(huán)球金融中心店、恒基中心店等說明羅森在選址策略上更為激進(jìn)和冒險。

在上海全家拓展部負(fù)責(zé)人李建鵬看來，羅森這樣選址不足為奇，全家在上海也有類似的店鋪，上海全家在購物中心或者商場開店，商場有保底抽成，實行扣點模式。而且開在商場內(nèi)的門店，一般是結(jié)合寫字樓開設(shè)，有固定的消費者以及便宜的價格，讓其便當(dāng)午餐跟商場快餐相比仍然有競爭力。“便當(dāng)?shù)膬r格介于8.5元~15元之間，而且質(zhì)量穩(wěn)定，定時推出新品，比較符合在寫字樓上班員工的口味。”

一位北京本土 便利店 企業(yè)拓展方面的資深人士告訴記者，羅森在CBD銀泰中心的入駐可能因其是純?nèi)召Y企業(yè)，進(jìn)商場雖然得過商務(wù)部的手續(xù)，但可能會簡化很多，只要其覺得商場體量足夠支撐 便利店 就可以開，便當(dāng)以及小零食、甜品、飲料等可能更多針對那些不愿意在商場快餐排隊的工作人員。

在李建鵬看來，以北京目前的 便利店 市場而言，選址在寫字樓和商務(wù)區(qū)的風(fēng)險要低于居民樓的，不過上海則不一樣，居民樓的租金便宜，成本低， 便利店 接受度比北京高。

這樣的觀點也得到上述業(yè)內(nèi)人士的肯定，他表示，7-11、羅森，以及本土的全時便利，關(guān)于商務(wù)區(qū)和居民區(qū)的門店比例，雖然沒有嚴(yán)格的限制，但會更傾向于在商務(wù)區(qū)選址，甚至還有寫字樓為了吸引優(yōu)質(zhì) 便利店 ，打出一些優(yōu)惠租金的辦法進(jìn)行招租。

“走過路過不要錯過”的尷尬

對比北京 便利店 對寫字樓和商業(yè)中心的青睞，地鐵則顯得“不招人待見”，在北京，只有地鐵口的地上才會見到 便利店 ，地下通道以及地下出口的 便利店 并不多見。

事實上，不僅在北京，其他城市也存在此類情況。杭州地鐵內(nèi)的華潤VanGo兩年前高調(diào)拿下杭州地鐵1號線29個站點的簽約，開業(yè)兩年后業(yè)績卻無亮點可言。

有人質(zhì)疑，匆匆趕路的乘客對地鐵 便利店 的貢獻(xiàn)率沒有想象中的那么高。

浙江聯(lián)華快客便利有限公司總經(jīng)理馬劍認(rèn)為，雖然在部分站點人流量可觀，但是地鐵停留時間短，班次多，地鐵 便利店 很難吸引乘客駐留。過路乘客并不代表是有效客流，頂著高昂的租金， 便利店 投入產(chǎn)出難以成正比。

在北京，地鐵有 便利店 商業(yè)規(guī)劃的并不多，同樣有著高客流的首都機(jī)場則成了新開門店的首選。今年7月底，全家便利在首都機(jī)場的店面被曝光，目前仍未開業(yè)。

據(jù)了解，首都機(jī)場的 便利店 業(yè)務(wù)此前僅限于航誠 便利店 一家，直至去年才陸續(xù)對其他品牌開放，目前在首都機(jī)場，除了航誠 便利店 之外，還有華潤VanGo便利和好鄰居 便利店 ，入華十年的7-11以及羅森均未在機(jī)場布點。

業(yè)界認(rèn)為，機(jī)場過高的房租成本和過于嚴(yán)格的管理制度是多數(shù) 便利店 品牌放棄在此開店的重要原因。在好鄰居總經(jīng)理陶冶看來，首批門店選址機(jī)場是出于樹立品牌形象的考慮。而李建鵬也向記者表示，全家北京首店選址首都機(jī)場更多是出于戰(zhàn)略考量。

李建鵬向記者介紹，這種情況在上海則是另一種景象。全家在上海地鐵遍布了70多家店鋪，客流被高估的風(fēng)險并不存在，因為強(qiáng)大的客流可以拉動其在地鐵的門店消費。“除了上海，全國大部分一線城市的地鐵便利都做得不是太好，主要原因是當(dāng)初上海做整體規(guī)劃時，考慮到和商業(yè)百貨結(jié)合，北京則“為人民著想，沒有為商業(yè)著想”。

全家在上海地鐵的門店，可能早餐、零食賣得好，便當(dāng)有可能沒有寫字樓銷售得好，整體營收也略遜于寫字樓，但銷售仍然比較可觀。至于北京地鐵便利，仍需要時間去培養(yǎng)消費者習(xí)慣。

不過在上述資深人士看來，這不是培養(yǎng)習(xí)慣就能解決的。他告訴記者，像地鐵、火車站等地屬于高密度人流聚集區(qū)，而 便利店 經(jīng)營則都是行政審批制，地鐵內(nèi)本來人就多，疏散不了，政策上并不太支持地鐵便利。“從客流和消費能力上看，北京地鐵的 便利店 成長空間非常大，其實以前在北京一號線和二號線里面有賣漢堡的攤點，現(xiàn)在全部被清理掉也是因為這個原因。”

他向記者舉例說明，北京的物業(yè)都是管理型物業(yè)，很多樓都只留一個門，為了便于管理，而在上海、廣州等地，屬于服務(wù)性物業(yè)，城市理念不同，行業(yè)業(yè)態(tài)也會有差異。

未來會重回社區(qū)

地鐵因為政策原因不好入駐，老舊居民區(qū)、政府機(jī)關(guān)大院、軍區(qū)等地多半內(nèi)部消化。如此，留給 便利店 的好位置并不多了，所以，進(jìn)軍寫字樓似乎成了 便利店 選址的共識。

李建鵬告訴記者，在上海，全家便利在商務(wù)區(qū)的比例在降低，未來會把更多比例的店鋪開在居民區(qū)、高端社區(qū)等，因為從發(fā)展趨勢上講，上海居民對 便利店 的接受度非常高，這種趨勢也會越來越明顯。

但是在北京，很多 便利店 的選址卻傾向于寫字樓、商務(wù)區(qū)等，居民區(qū)反而并不多。在李建鵬看來，一方面北京 便利店 辦理證照非常嚴(yán)格，在居民區(qū)選址，房屋適用類型和經(jīng)營范圍方面，很多店鋪難以達(dá)標(biāo)。另一方面，商業(yè)區(qū)或者寫字樓的 便利店 銷售也會高一些，因為北京 便利店 還處于發(fā)展階段，成熟度并不高，很多商業(yè)區(qū)的點并沒有布滿，機(jī)會也比較多。

不過，羅森依然面臨高租金風(fēng)險。據(jù)一位接近銀泰中心的人士介紹，銀泰中心底商租金約30元/日/平方米。以200平方米的建筑面積粗略計算，羅森的月租金約18萬元。7-11在京門店的月平均營業(yè)額為40萬元，扣除成本、廢棄以及盈虧（由加盟主負(fù)擔(dān)）之后，在未付人工費及門店房租的前提下僅能剩余不到15萬元。按此推算，名氣不如7-11的羅森，面對18萬元的房租風(fēng)險不低。

對于這樣的數(shù)據(jù)，李建鵬告訴記者，如果真是這樣的話，這家店肯定會虧損。據(jù)其了解，目前北京寫字樓租金平均下來大概在20元/日/平方米，如果按照這個標(biāo)準(zhǔn)算，7-11、羅森等在北京過得還不錯。不過李建鵬透露，全家在上海的月營業(yè)額要高于7-11，但具體數(shù)字并未透露。

而一位7-11門店店長告訴記者，7-11在北京的門店銷售額沒有那么低，而且租金不會那么高。

其實高租金往往是稀缺的網(wǎng)點逼出來的。“首先是優(yōu)質(zhì)商鋪資源稀缺，這一方面限制了開新店的速度，另一方面也推動租金不斷上漲，造成經(jīng)營成本高企。”北京聯(lián)華快客上任總經(jīng)理楊愛國說，南方城市自發(fā)形成的大大小小的商業(yè)街很多， 便利店 的選址也相對容易。但由于北京自明代以來就是政治文化中心，長時間形成的城市基礎(chǔ)和市民觀念決定了大而全的綜合商業(yè)項目比較容易落地，而適合 便利店 的地方卻不多。

李建鵬也坦承，選址挑戰(zhàn)主要是好的網(wǎng)點越來越少， 便利店 對于好的鋪面承受度比較低，相對于餐飲、水果店、零食店等， 便利店 的承受力度比較脆弱。