今天我討論的主題是有關(guān)成功零售業(yè)的領(lǐng)域，我會(huì)談到零售的規(guī)劃和一些概念，零售這個(gè)設(shè)計(jì)是非常復(fù)雜的需要很多獨(dú)特，特殊的技巧來(lái)保持這個(gè)建筑的合理性。由于中國(guó)與西方的文化差異，中國(guó)對(duì)市場(chǎng)有不同新的要求，在中國(guó)對(duì)于這些建筑師來(lái)說(shuō)，在設(shè)計(jì)購(gòu)物中心的時(shí)候，就會(huì)提出一些特別的挑戰(zhàn)。在過(guò)去的20年當(dāng)中，在購(gòu)物中心的建筑當(dāng)中，有更多不同的類(lèi)型，世界各地，包括從開(kāi)放的到高端的購(gòu)物中心，到各種各樣的批發(fā)中心，購(gòu)物中心在世界各地越來(lái)越強(qiáng)勁。
隨著中國(guó)的發(fā)展，這些興起的購(gòu)物中心進(jìn)入中國(guó)，中國(guó)有很多新的零售購(gòu)物中心進(jìn)入市中，還有一些在規(guī)劃之中。購(gòu)物中心提出了很多問(wèn)題，購(gòu)物中心對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)是一個(gè)昂貴的投資，他們部分仔細(xì)地挑選他了建筑物，保證他們的設(shè)計(jì)為他們帶來(lái)成功，另外建筑還必須對(duì)購(gòu)物中心將來(lái)的發(fā)展?jié)摿τ幸粋€(gè)影響，為了實(shí)現(xiàn)成功的零售購(gòu)物中心，開(kāi)發(fā)商必須做到以下三點(diǎn)：了解當(dāng)?shù)氐囊螅私猱?dāng)?shù)氐膯?wèn)題，解決一些具體的零售問(wèn)題，這些方面有一個(gè)好的開(kāi)始，就能創(chuàng)造一個(gè)好的購(gòu)物中心，不僅僅是一個(gè)購(gòu)物的體驗(yàn)。我們第一個(gè)主題就是談到市場(chǎng)問(wèn)題，在開(kāi)始設(shè)計(jì)零售中心之后，建筑師必須充分了解購(gòu)物中心所涉及到的市場(chǎng)問(wèn)題，包括要初步了解具體的市場(chǎng)的要求，了解客戶(hù)的需求，同時(shí)要?jiǎng)?chuàng)造一個(gè)正確的商業(yè)組合，還要有一個(gè)實(shí)際的可行的分階段發(fā)展的戰(zhàn)略。我要談到具體的市場(chǎng)的要求，首先是建筑所處的位置，這個(gè)建筑處在商業(yè)中心，那么這個(gè)建筑所占的面積就沒(méi)有建筑類(lèi)型那么重要，如果所處是一個(gè)新的區(qū)域，我們就必須考慮到零售，餐飲，商業(yè)等等各個(gè)方面來(lái)留住我們的客戶(hù)。
第二點(diǎn)關(guān)于市場(chǎng)定位，首先我們要確定現(xiàn)有我將來(lái)的一些競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，周?chē)?jìng)爭(zhēng)對(duì)手的，我們要了解這個(gè)區(qū)域當(dāng)中的成熟性，同時(shí)知道將來(lái)市場(chǎng)的需求和進(jìn)行創(chuàng)新的能力和靈活性。
第三點(diǎn)是出售還是出租，在當(dāng)今的中國(guó)市場(chǎng)，很多人需要和他的合資伙伴把他的項(xiàng)目賣(mài)掉，這個(gè)是非常吸引人，這只是一個(gè)短期的收益，卻會(huì)引起長(zhǎng)期的問(wèn)題，購(gòu)物中心不可能在將來(lái)有一個(gè)良好的運(yùn)作，許多零售商也不被對(duì)這樣一個(gè)項(xiàng)目所吸引，零售商對(duì)這樣一個(gè)僅僅出售的項(xiàng)目也沒(méi)有太大的興趣。
第四，客戶(hù)基礎(chǔ)和購(gòu)買(mǎi)力，首先你應(yīng)該了解你的主要的關(guān)鍵的客戶(hù)的位置，了解他們的收入的水平，購(gòu)物的習(xí)慣，他們所處的行業(yè)和他們的社會(huì)地位，以及家庭的群體。
五，客戶(hù)的需求和目標(biāo)客戶(hù)群體，我們對(duì)市場(chǎng)調(diào)查，了解這個(gè)顧客需要從整個(gè)購(gòu)物體驗(yàn)當(dāng)中得到什么，讓他們回答一些問(wèn)題，像您希望怎么樣到達(dá)購(gòu)物中心，你能駕車(chē)的話(huà)需要那些信息，還需要進(jìn)行一些? 客戶(hù)調(diào)查，調(diào)查他們將來(lái)對(duì)于重新貿(mào)易組合概念，和他最基本的所處位置的一些意見(jiàn)。
六，關(guān)于租戶(hù)和顧客的興趣，調(diào)查之后我們對(duì)調(diào)查的數(shù)據(jù)進(jìn)行研究，從而得出我們將來(lái)這些租戶(hù)和客戶(hù)他們所希望得到的東西這方面的一些要求。
七、是商場(chǎng)開(kāi)什么店，你應(yīng)該留意你潛在的租戶(hù)，從而吸引他們開(kāi)發(fā)這個(gè)項(xiàng)目。接下來(lái)的一點(diǎn)是零售品牌，隨著現(xiàn)在全球化的進(jìn)展，將來(lái)會(huì)有更多名牌進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)，八、在中國(guó)對(duì)你項(xiàng)目的成功特別有利。九、是營(yíng)銷(xiāo)和公眾的認(rèn)知度，零售中心建筑對(duì)它的將來(lái)的身份認(rèn)同是非常關(guān)鍵，在項(xiàng)目最初的開(kāi)發(fā)的時(shí)候，就投入這方面的努力來(lái)提升這些項(xiàng)目的運(yùn)作能力。接下來(lái)我們要談到顧客，包括購(gòu)物者，零售中心是購(gòu)物者來(lái)購(gòu)物的地方，從中部這方面來(lái)說(shuō)，中部能夠吸引更多的生意，所以對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)應(yīng)該知道購(gòu)物者對(duì)我們將來(lái)的發(fā)展是最重要的。
我們談到一點(diǎn)正確的商業(yè)組合，這是在早期開(kāi)發(fā)的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商必須清楚的一點(diǎn)。我們必須在購(gòu)物中心當(dāng)中合理安排主力的比例，包括超級(jí)市場(chǎng)，百貨店，影院，電子市場(chǎng)，食品店，還有娛樂(lè)的設(shè)施，第二點(diǎn)是商戶(hù)，購(gòu)物中心能夠吸引什么樣的商戶(hù)，外國(guó)的品牌，國(guó)內(nèi)的品牌，第三點(diǎn)，要確定誰(shuí)來(lái)提供購(gòu)物中心餐飲方面的服務(wù)，最后一個(gè)是娛樂(lè)和休閑。
接下來(lái)是關(guān)于實(shí)地可行的發(fā)展策略，許多購(gòu)物中心都是獨(dú)特，規(guī)模也很大，他們量身制作一些策略，將來(lái)能夠適應(yīng)市場(chǎng)的變化，一，就是恰如其份首期的投資，保持這個(gè)項(xiàng)目有一個(gè)前期的資金，保證能夠適應(yīng)將來(lái)的變化。零售業(yè)是瞬息萬(wàn)變的行業(yè)，購(gòu)物中心的能夠把這一點(diǎn)考慮在內(nèi)，三，輕松調(diào)換空間布置。我們可以變化不同的新的各種各樣的租戶(hù)。四，開(kāi)發(fā)的問(wèn)題，在我們了解到復(fù)雜的市場(chǎng)需求之后，應(yīng)該進(jìn)入下一步，也就是說(shuō)了解開(kāi)發(fā) 創(chuàng)業(yè) 問(wèn)題，包括時(shí)間和規(guī)劃，交流，功能性，讓建筑對(duì)城市的貢獻(xiàn)。在中國(guó)建筑設(shè)計(jì)的構(gòu)成時(shí)間是遠(yuǎn)遠(yuǎn)快于西方國(guó)家，最初的規(guī)劃設(shè)計(jì)大概只需要一兩年，但是在西方，英國(guó)，需要五到六年，我們需要進(jìn)行一些可行性的研究，了解市場(chǎng)的需求，科學(xué)發(fā)展的策略方面。你必須跟所有的各方進(jìn)行溝通，包括開(kāi)放商，建筑師，顧問(wèn)，另外我們要和當(dāng)?shù)氐睦硎?，不同的人和不同的各方都要參與到你的零售建筑的設(shè)計(jì)過(guò)程當(dāng)中，必須保證所有人都有共同的目標(biāo)。二，在這個(gè)顧問(wèn)，客戶(hù)和當(dāng)?shù)氐恼賳T之間必須有一個(gè)同步進(jìn)行的設(shè)計(jì)過(guò)程，也就是說(shuō)這些不同的各方要有同步的項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)表，以避免項(xiàng)目出現(xiàn)一些差異或者是失誤，我們要把社區(qū)動(dòng)員起來(lái)，讓它產(chǎn)生所有者的感覺(jué)，讓公眾成為社區(qū)的一部分，讓他們?yōu)樯鐓^(qū)做貢獻(xiàn)，使民眾的團(tuán)體參與進(jìn)來(lái)，使他們成功的用媒體和營(yíng)銷(xiāo)來(lái)運(yùn)作項(xiàng)目的前期工作。我們知道中國(guó)市場(chǎng)發(fā)展非?？旖煌▎?wèn)題是非常重要的一個(gè)問(wèn)題，零售購(gòu)物中心的成功就取決于輕易地進(jìn)入和走入購(gòu)物中心，交通對(duì)購(gòu)物中心的影響，交通會(huì)出現(xiàn)新的地鐵路線(xiàn)，增加新的客流流，。同時(shí)我們還要確保購(gòu)物中心接近現(xiàn)在或者是將來(lái)出現(xiàn)的一些交通干線(xiàn)，有效利用城市交通的網(wǎng)絡(luò)。同時(shí)還要跟政府一起解決問(wèn)題，取得雙贏的局面，采用積極的方法取得公用交通和政府提供的服務(wù)，利用這些服務(wù)使城市和你的項(xiàng)目都能夠受益。
接下來(lái)我們要談到購(gòu)物中心的功能性，中國(guó)和西方在購(gòu)物中心功能和作用上面有很多不同，這個(gè)是我們需要注意到，一，休閑和餐飲，因?yàn)橹袊?guó)是有很多，中國(guó)的勞工是比較低廉，中國(guó)的餐飲業(yè)也比較大一些集中到一起，更像一個(gè)餐館的味道，二，營(yíng)業(yè)的時(shí)間，因?yàn)樵S多中國(guó)的購(gòu)物中心都具有夜生活這么一種性質(zhì)，有KTV，所以我們就需要探討設(shè)計(jì)不同的營(yíng)業(yè)時(shí)間，三，天氣，中國(guó)是一個(gè)很大的國(guó)家，南北的差異很大，所以我們必須了解當(dāng)?shù)氐臍夂钍窃趺礃?，因?yàn)楫?dāng)?shù)氐臍夂顣?huì)影響廣場(chǎng)他們的一些商業(yè)活動(dòng)。四，是當(dāng)前的文化，中國(guó)的歷史和文化是源遠(yuǎn)流長(zhǎng)，我們需要考慮到把當(dāng)?shù)氐奈幕攸c(diǎn)，一些藝術(shù)品納入我們的設(shè)計(jì)。最后一點(diǎn)是購(gòu)物中心對(duì)城市的貢獻(xiàn)，購(gòu)物能夠?qū)Τ鞘凶鲂┦裁?，能夠成為街區(qū)整體一個(gè)部分，也成為城市開(kāi)發(fā)一部分，對(duì)于二級(jí)城市這一點(diǎn)是特別重要的，我們需要?jiǎng)?chuàng)造一個(gè)購(gòu)物中心，各種性能給人們一些購(gòu)物的體驗(yàn)，是全天后的活動(dòng)空間，是新的聚會(huì)的地點(diǎn)，是人們?cè)诔鞘挟?dāng)中必須去的地方，能夠打開(kāi)當(dāng)?shù)氐南M(fèi)市場(chǎng)，為當(dāng)?shù)貛?lái)一些新的活力和新的新氣，使這個(gè)城市變得更好。
現(xiàn)在我想介紹圖片上是一個(gè)我們近年來(lái)在中國(guó)二級(jí)城市做的一個(gè)城市的一個(gè)項(xiàng)目，在二戰(zhàn)以后這個(gè)城市成為英國(guó)第二大城市，但是零售業(yè)還是不太景氣，我們做了一些新的廣告，新的一些項(xiàng)目，參照一些新的市場(chǎng)購(gòu)物中心，在這個(gè)購(gòu)物中心建成以后，有3600萬(wàn)的顧客光顧，我們覺(jué)得在今后幾年會(huì)有五倍的增加，可以說(shuō)這個(gè)項(xiàng)目是非常成功了，提高我們零售業(yè)的地位。設(shè)計(jì)當(dāng)中的一些問(wèn)題，我們了解開(kāi)發(fā)的問(wèn)題之后，建筑師最后要開(kāi)始他們的設(shè)計(jì)過(guò)程了，他們需要了解的是這種設(shè)計(jì)需要是現(xiàn)實(shí)可行，獨(dú)特的，有很好的可實(shí)性，強(qiáng)調(diào)入口的重要性，同時(shí)要保證人流的暢通，還有就是有一個(gè)很好的外在的身份的認(rèn)同。一，現(xiàn)實(shí)可行的設(shè)計(jì)，購(gòu)物中心不僅僅是建筑的表現(xiàn)，或者是一種體現(xiàn)，更是一種賺錢(qián)的項(xiàng)目，他用一種切實(shí)可行實(shí)際操作的方式來(lái)進(jìn)行設(shè)計(jì)，為他們的開(kāi)發(fā)商達(dá)到他們的目標(biāo)，為了要進(jìn)行切實(shí)可行的設(shè)計(jì)，就必須要了解將來(lái)市場(chǎng)的購(gòu)物者他們的需求，并且了解這些需求會(huì)有什么樣的變化，同時(shí)零售購(gòu)物中心還需要現(xiàn)實(shí)的設(shè)計(jì)和安排，以保證在將來(lái)這些設(shè)計(jì)安排不會(huì)是重復(fù)，三，在不同的商店和品牌之間進(jìn)行商業(yè)組合，使主力店，名牌店，專(zhuān)門(mén)店要恰如其份，我們要通過(guò)零售規(guī)劃來(lái)使購(gòu)物和租戶(hù)之間的興趣和需求達(dá)到一種平衡，最后我們還要針對(duì)主力店，了解他們的需求，從很早的時(shí)候了解他們的需求，這一點(diǎn)非常重要，因?yàn)榻ㄖ熈私馑麄兪菫檎l(shuí)設(shè)計(jì)的，就會(huì)知道他們的定位。四，我們談到靈活的設(shè)計(jì)時(shí)代會(huì)變革，零售購(gòu)物中心的設(shè)計(jì)也必須適應(yīng)這個(gè)，零售空間必須適應(yīng)將來(lái)的變化，將來(lái)的店就會(huì)變成購(gòu)買(mǎi)廠(chǎng)，西方大的購(gòu)買(mǎi)場(chǎng)已經(jīng)倒閉，我們必須要根據(jù)人們的變化使這些場(chǎng)所適應(yīng)不同的類(lèi)型，我們還要使購(gòu)物中心能夠隨著業(yè)務(wù)量的增長(zhǎng)而變更，在中國(guó)我們考慮到一些地帶，因?yàn)槲覀冇泻芏啾O(jiān)管會(huì)有一些灰色的地帶。全球化時(shí)代我們必須談到零售購(gòu)物中心的個(gè)體的特征，我們看到它的特性都是說(shuō)要有一些名牌就夠了，在西方的設(shè)計(jì)當(dāng)中我們要考慮內(nèi)部或多或少是差不多的。
現(xiàn)在有些人非常急切找到一些新的設(shè)計(jì)，令人興奮的設(shè)計(jì)，在中國(guó)有很多過(guò)于雕琢的設(shè)計(jì)，所以許多追求不同差異的努力往往都是失敗的，實(shí)際在某種程度上是早就過(guò)時(shí)了。這就是我為什么設(shè)計(jì)一個(gè)獨(dú)特的持久的購(gòu)物中心是非常重要，我們必須設(shè)計(jì)一個(gè)經(jīng)得起時(shí)間考驗(yàn)的購(gòu)物中心，創(chuàng)造一個(gè)視覺(jué)上的背景，保證有舒適的室內(nèi)購(gòu)物體驗(yàn)，在我們?cè)O(shè)計(jì)當(dāng)中用一些當(dāng)?shù)氐乃囆g(shù)和手工藝品，同時(shí)我們還要設(shè)計(jì)獨(dú)特的工藝品雕塑，家具，使這個(gè)購(gòu)物中心不僅僅是一個(gè)簡(jiǎn)單的購(gòu)物的場(chǎng)所，我們還要巧妙選擇室內(nèi)的裝修，顏色，來(lái)避免一些單調(diào)的布局，使購(gòu)物中心更加吸引人，我們還在購(gòu)物距離產(chǎn)生一個(gè)點(diǎn)，這樣有一個(gè)良好的視線(xiàn)和可視線(xiàn)。我們看到在購(gòu)物中心，視線(xiàn)和可視性是非常重要的，我們必須保持視線(xiàn)的良好性，使開(kāi)闊的視線(xiàn)，減少支撐性物對(duì)視線(xiàn)的影響。所以我們必須巧妙運(yùn)用燈光，盡量開(kāi)闊視野，保持視線(xiàn)的連續(xù)性。不是很重要的一點(diǎn)，成功的零售中心能夠讓顧客感到舒適。
在所有的購(gòu)物中心當(dāng)中，我們必須使顧客感覺(jué)舒適的設(shè)施，有寬闊的大堂，設(shè)計(jì)良好的洗手間，客戶(hù)的服務(wù)的柜臺(tái)，無(wú)障礙的設(shè)施等等。談到內(nèi)部，我們需要注意的是今天策劃這個(gè)組合極其分布的位置，考慮個(gè)體特征與這種主題的關(guān)系，以及想象的空間。談到建筑的外面的時(shí)候，我們需要了解怎么樣能夠巧妙安排櫥窗和廣告的位置，我們盡可能避免大的指控牌，我們必須要保證在有大面積的空間來(lái)給廣告運(yùn)用。同時(shí)我們考慮店面的設(shè)計(jì)必須要商業(yè)促銷(xiāo)活動(dòng)有足夠的空間，季節(jié)變化的時(shí)候，商場(chǎng)需要改變展覽的空間，同時(shí)還要使一些具有獨(dú)特個(gè)性的品牌有一些自己的空間表現(xiàn)，還要保證店面與店鋪之間的可視性。內(nèi)部空間的特性是非常重要，在中國(guó)有越來(lái)越品牌到中國(guó)市場(chǎng)，所以我們要允許設(shè)計(jì)的時(shí)候有不同的商品的流入，同時(shí)這樣做可以保證視線(xiàn)和足夠的人流量，同時(shí)我們還要提供多元的店面設(shè)計(jì)。我們?cè)趺礃? 給顧客一種感覺(jué)，入口的問(wèn)題，中國(guó)許多大型購(gòu)物中心都是一個(gè)大廣場(chǎng)，在我這兒我要強(qiáng)調(diào)一點(diǎn)，點(diǎn)到為止的原則，再出口這個(gè)地方比例恰如其份，才能吸引足夠的行人，我們強(qiáng)調(diào)主路口的多樣性，提供公共場(chǎng)所，人行道，提供更多的空間給我們的購(gòu)物者。還有就是內(nèi)部人員的流通的問(wèn)題，這一點(diǎn)對(duì)于成功的購(gòu)物中心也非常重要的。
在亞洲購(gòu)物中心高層的越來(lái)越多了，在香港這種地方，中國(guó)有些有六七層，在這種地方我們高速的扶梯有助于豎向人流通行，這樣可以提供一個(gè)直接通往高層的交通工具。我現(xiàn)在給我們展示的圖片是火車(chē)站一個(gè)購(gòu)物廣場(chǎng)，它的內(nèi)部設(shè)計(jì)我們采取了主題，比較抽象，這些是關(guān)于不同主題設(shè)計(jì)一些圖片。還有就是使用燈光會(huì)為你的項(xiàng)目增添一種視覺(jué)上的效果，同時(shí)我們還要確保建筑外部的特性，成為當(dāng)?shù)匾粋€(gè)標(biāo)志性的建筑，在建筑的表現(xiàn)方面，有很豐富的表象里，成為街區(qū)的一個(gè)亮點(diǎn)，也成為大家都會(huì)去的一個(gè)地方。所以我們就盡量避免有一個(gè)完全空白的面，同時(shí)保證外面的標(biāo)志和廣告牌都是相一致的安排下，非常適合這個(gè)建筑，同時(shí)我們還要使用外部的燈光和周?chē)牟季啊Ａ私膺@些我們就能夠使購(gòu)物中心成為大家的經(jīng)常光顧之地。要建設(shè)這么一個(gè)成功的購(gòu)物中心必須要有獨(dú)特的建筑設(shè)計(jì)，與城市特點(diǎn)的相融合，同時(shí)還具有品牌效應(yīng)和身份象征，同時(shí)把娛樂(lè)元素也加入進(jìn)去。我們需要室內(nèi)購(gòu)物中心成為一個(gè)永恒的設(shè)計(jì)，具有新的購(gòu)物體驗(yàn)，與公眾有良好的互動(dòng)，有一個(gè)良好的購(gòu)物空間，這樣的設(shè)計(jì)才是一個(gè)良好的設(shè)計(jì)，我所要講的已經(jīng)超過(guò)了大家想到零售中心的概念
隨著中國(guó)的發(fā)展，這些興起的購(gòu)物中心進(jìn)入中國(guó)，中國(guó)有很多新的零售購(gòu)物中心進(jìn)入市中，還有一些在規(guī)劃之中。購(gòu)物中心提出了很多問(wèn)題，購(gòu)物中心對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)是一個(gè)昂貴的投資，他們部分仔細(xì)地挑選他了建筑物，保證他們的設(shè)計(jì)為他們帶來(lái)成功，另外建筑還必須對(duì)購(gòu)物中心將來(lái)的發(fā)展?jié)摿τ幸粋€(gè)影響，為了實(shí)現(xiàn)成功的零售購(gòu)物中心，開(kāi)發(fā)商必須做到以下三點(diǎn)：了解當(dāng)?shù)氐囊螅私猱?dāng)?shù)氐膯?wèn)題，解決一些具體的零售問(wèn)題，這些方面有一個(gè)好的開(kāi)始，就能創(chuàng)造一個(gè)好的購(gòu)物中心，不僅僅是一個(gè)購(gòu)物的體驗(yàn)。我們第一個(gè)主題就是談到市場(chǎng)問(wèn)題，在開(kāi)始設(shè)計(jì)零售中心之后，建筑師必須充分了解購(gòu)物中心所涉及到的市場(chǎng)問(wèn)題，包括要初步了解具體的市場(chǎng)的要求，了解客戶(hù)的需求，同時(shí)要?jiǎng)?chuàng)造一個(gè)正確的商業(yè)組合，還要有一個(gè)實(shí)際的可行的分階段發(fā)展的戰(zhàn)略。我要談到具體的市場(chǎng)的要求，首先是建筑所處的位置，這個(gè)建筑處在商業(yè)中心，那么這個(gè)建筑所占的面積就沒(méi)有建筑類(lèi)型那么重要，如果所處是一個(gè)新的區(qū)域，我們就必須考慮到零售，餐飲，商業(yè)等等各個(gè)方面來(lái)留住我們的客戶(hù)。
第二點(diǎn)關(guān)于市場(chǎng)定位，首先我們要確定現(xiàn)有我將來(lái)的一些競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，周?chē)?jìng)爭(zhēng)對(duì)手的，我們要了解這個(gè)區(qū)域當(dāng)中的成熟性，同時(shí)知道將來(lái)市場(chǎng)的需求和進(jìn)行創(chuàng)新的能力和靈活性。
第三點(diǎn)是出售還是出租，在當(dāng)今的中國(guó)市場(chǎng)，很多人需要和他的合資伙伴把他的項(xiàng)目賣(mài)掉，這個(gè)是非常吸引人，這只是一個(gè)短期的收益，卻會(huì)引起長(zhǎng)期的問(wèn)題，購(gòu)物中心不可能在將來(lái)有一個(gè)良好的運(yùn)作，許多零售商也不被對(duì)這樣一個(gè)項(xiàng)目所吸引，零售商對(duì)這樣一個(gè)僅僅出售的項(xiàng)目也沒(méi)有太大的興趣。
第四，客戶(hù)基礎(chǔ)和購(gòu)買(mǎi)力，首先你應(yīng)該了解你的主要的關(guān)鍵的客戶(hù)的位置，了解他們的收入的水平，購(gòu)物的習(xí)慣，他們所處的行業(yè)和他們的社會(huì)地位，以及家庭的群體。
五，客戶(hù)的需求和目標(biāo)客戶(hù)群體，我們對(duì)市場(chǎng)調(diào)查，了解這個(gè)顧客需要從整個(gè)購(gòu)物體驗(yàn)當(dāng)中得到什么，讓他們回答一些問(wèn)題，像您希望怎么樣到達(dá)購(gòu)物中心，你能駕車(chē)的話(huà)需要那些信息，還需要進(jìn)行一些? 客戶(hù)調(diào)查，調(diào)查他們將來(lái)對(duì)于重新貿(mào)易組合概念，和他最基本的所處位置的一些意見(jiàn)。
六，關(guān)于租戶(hù)和顧客的興趣，調(diào)查之后我們對(duì)調(diào)查的數(shù)據(jù)進(jìn)行研究，從而得出我們將來(lái)這些租戶(hù)和客戶(hù)他們所希望得到的東西這方面的一些要求。
七、是商場(chǎng)開(kāi)什么店，你應(yīng)該留意你潛在的租戶(hù)，從而吸引他們開(kāi)發(fā)這個(gè)項(xiàng)目。接下來(lái)的一點(diǎn)是零售品牌，隨著現(xiàn)在全球化的進(jìn)展，將來(lái)會(huì)有更多名牌進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)，八、在中國(guó)對(duì)你項(xiàng)目的成功特別有利。九、是營(yíng)銷(xiāo)和公眾的認(rèn)知度，零售中心建筑對(duì)它的將來(lái)的身份認(rèn)同是非常關(guān)鍵，在項(xiàng)目最初的開(kāi)發(fā)的時(shí)候，就投入這方面的努力來(lái)提升這些項(xiàng)目的運(yùn)作能力。接下來(lái)我們要談到顧客，包括購(gòu)物者，零售中心是購(gòu)物者來(lái)購(gòu)物的地方，從中部這方面來(lái)說(shuō)，中部能夠吸引更多的生意，所以對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)應(yīng)該知道購(gòu)物者對(duì)我們將來(lái)的發(fā)展是最重要的。
我們談到一點(diǎn)正確的商業(yè)組合，這是在早期開(kāi)發(fā)的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商必須清楚的一點(diǎn)。我們必須在購(gòu)物中心當(dāng)中合理安排主力的比例，包括超級(jí)市場(chǎng)，百貨店，影院，電子市場(chǎng)，食品店，還有娛樂(lè)的設(shè)施，第二點(diǎn)是商戶(hù)，購(gòu)物中心能夠吸引什么樣的商戶(hù)，外國(guó)的品牌，國(guó)內(nèi)的品牌，第三點(diǎn)，要確定誰(shuí)來(lái)提供購(gòu)物中心餐飲方面的服務(wù)，最后一個(gè)是娛樂(lè)和休閑。
接下來(lái)是關(guān)于實(shí)地可行的發(fā)展策略，許多購(gòu)物中心都是獨(dú)特，規(guī)模也很大，他們量身制作一些策略，將來(lái)能夠適應(yīng)市場(chǎng)的變化，一，就是恰如其份首期的投資，保持這個(gè)項(xiàng)目有一個(gè)前期的資金，保證能夠適應(yīng)將來(lái)的變化。零售業(yè)是瞬息萬(wàn)變的行業(yè)，購(gòu)物中心的能夠把這一點(diǎn)考慮在內(nèi)，三，輕松調(diào)換空間布置。我們可以變化不同的新的各種各樣的租戶(hù)。四，開(kāi)發(fā)的問(wèn)題，在我們了解到復(fù)雜的市場(chǎng)需求之后，應(yīng)該進(jìn)入下一步，也就是說(shuō)了解開(kāi)發(fā) 創(chuàng)業(yè) 問(wèn)題，包括時(shí)間和規(guī)劃，交流，功能性，讓建筑對(duì)城市的貢獻(xiàn)。在中國(guó)建筑設(shè)計(jì)的構(gòu)成時(shí)間是遠(yuǎn)遠(yuǎn)快于西方國(guó)家，最初的規(guī)劃設(shè)計(jì)大概只需要一兩年，但是在西方，英國(guó)，需要五到六年，我們需要進(jìn)行一些可行性的研究，了解市場(chǎng)的需求，科學(xué)發(fā)展的策略方面。你必須跟所有的各方進(jìn)行溝通，包括開(kāi)放商，建筑師，顧問(wèn)，另外我們要和當(dāng)?shù)氐睦硎?，不同的人和不同的各方都要參與到你的零售建筑的設(shè)計(jì)過(guò)程當(dāng)中，必須保證所有人都有共同的目標(biāo)。二，在這個(gè)顧問(wèn)，客戶(hù)和當(dāng)?shù)氐恼賳T之間必須有一個(gè)同步進(jìn)行的設(shè)計(jì)過(guò)程，也就是說(shuō)這些不同的各方要有同步的項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)表，以避免項(xiàng)目出現(xiàn)一些差異或者是失誤，我們要把社區(qū)動(dòng)員起來(lái)，讓它產(chǎn)生所有者的感覺(jué)，讓公眾成為社區(qū)的一部分，讓他們?yōu)樯鐓^(qū)做貢獻(xiàn)，使民眾的團(tuán)體參與進(jìn)來(lái)，使他們成功的用媒體和營(yíng)銷(xiāo)來(lái)運(yùn)作項(xiàng)目的前期工作。我們知道中國(guó)市場(chǎng)發(fā)展非?？旖煌▎?wèn)題是非常重要的一個(gè)問(wèn)題，零售購(gòu)物中心的成功就取決于輕易地進(jìn)入和走入購(gòu)物中心，交通對(duì)購(gòu)物中心的影響，交通會(huì)出現(xiàn)新的地鐵路線(xiàn)，增加新的客流流，。同時(shí)我們還要確保購(gòu)物中心接近現(xiàn)在或者是將來(lái)出現(xiàn)的一些交通干線(xiàn)，有效利用城市交通的網(wǎng)絡(luò)。同時(shí)還要跟政府一起解決問(wèn)題，取得雙贏的局面，采用積極的方法取得公用交通和政府提供的服務(wù)，利用這些服務(wù)使城市和你的項(xiàng)目都能夠受益。
接下來(lái)我們要談到購(gòu)物中心的功能性，中國(guó)和西方在購(gòu)物中心功能和作用上面有很多不同，這個(gè)是我們需要注意到，一，休閑和餐飲，因?yàn)橹袊?guó)是有很多，中國(guó)的勞工是比較低廉，中國(guó)的餐飲業(yè)也比較大一些集中到一起，更像一個(gè)餐館的味道，二，營(yíng)業(yè)的時(shí)間，因?yàn)樵S多中國(guó)的購(gòu)物中心都具有夜生活這么一種性質(zhì)，有KTV，所以我們就需要探討設(shè)計(jì)不同的營(yíng)業(yè)時(shí)間，三，天氣，中國(guó)是一個(gè)很大的國(guó)家，南北的差異很大，所以我們必須了解當(dāng)?shù)氐臍夂钍窃趺礃?，因?yàn)楫?dāng)?shù)氐臍夂顣?huì)影響廣場(chǎng)他們的一些商業(yè)活動(dòng)。四，是當(dāng)前的文化，中國(guó)的歷史和文化是源遠(yuǎn)流長(zhǎng)，我們需要考慮到把當(dāng)?shù)氐奈幕攸c(diǎn)，一些藝術(shù)品納入我們的設(shè)計(jì)。最后一點(diǎn)是購(gòu)物中心對(duì)城市的貢獻(xiàn)，購(gòu)物能夠?qū)Τ鞘凶鲂┦裁?，能夠成為街區(qū)整體一個(gè)部分，也成為城市開(kāi)發(fā)一部分，對(duì)于二級(jí)城市這一點(diǎn)是特別重要的，我們需要?jiǎng)?chuàng)造一個(gè)購(gòu)物中心，各種性能給人們一些購(gòu)物的體驗(yàn)，是全天后的活動(dòng)空間，是新的聚會(huì)的地點(diǎn)，是人們?cè)诔鞘挟?dāng)中必須去的地方，能夠打開(kāi)當(dāng)?shù)氐南M(fèi)市場(chǎng)，為當(dāng)?shù)貛?lái)一些新的活力和新的新氣，使這個(gè)城市變得更好。
現(xiàn)在我想介紹圖片上是一個(gè)我們近年來(lái)在中國(guó)二級(jí)城市做的一個(gè)城市的一個(gè)項(xiàng)目，在二戰(zhàn)以后這個(gè)城市成為英國(guó)第二大城市，但是零售業(yè)還是不太景氣，我們做了一些新的廣告，新的一些項(xiàng)目，參照一些新的市場(chǎng)購(gòu)物中心，在這個(gè)購(gòu)物中心建成以后，有3600萬(wàn)的顧客光顧，我們覺(jué)得在今后幾年會(huì)有五倍的增加，可以說(shuō)這個(gè)項(xiàng)目是非常成功了，提高我們零售業(yè)的地位。設(shè)計(jì)當(dāng)中的一些問(wèn)題，我們了解開(kāi)發(fā)的問(wèn)題之后，建筑師最后要開(kāi)始他們的設(shè)計(jì)過(guò)程了，他們需要了解的是這種設(shè)計(jì)需要是現(xiàn)實(shí)可行，獨(dú)特的，有很好的可實(shí)性，強(qiáng)調(diào)入口的重要性，同時(shí)要保證人流的暢通，還有就是有一個(gè)很好的外在的身份的認(rèn)同。一，現(xiàn)實(shí)可行的設(shè)計(jì)，購(gòu)物中心不僅僅是建筑的表現(xiàn)，或者是一種體現(xiàn)，更是一種賺錢(qián)的項(xiàng)目，他用一種切實(shí)可行實(shí)際操作的方式來(lái)進(jìn)行設(shè)計(jì)，為他們的開(kāi)發(fā)商達(dá)到他們的目標(biāo)，為了要進(jìn)行切實(shí)可行的設(shè)計(jì)，就必須要了解將來(lái)市場(chǎng)的購(gòu)物者他們的需求，并且了解這些需求會(huì)有什么樣的變化，同時(shí)零售購(gòu)物中心還需要現(xiàn)實(shí)的設(shè)計(jì)和安排，以保證在將來(lái)這些設(shè)計(jì)安排不會(huì)是重復(fù)，三，在不同的商店和品牌之間進(jìn)行商業(yè)組合，使主力店，名牌店，專(zhuān)門(mén)店要恰如其份，我們要通過(guò)零售規(guī)劃來(lái)使購(gòu)物和租戶(hù)之間的興趣和需求達(dá)到一種平衡，最后我們還要針對(duì)主力店，了解他們的需求，從很早的時(shí)候了解他們的需求，這一點(diǎn)非常重要，因?yàn)榻ㄖ熈私馑麄兪菫檎l(shuí)設(shè)計(jì)的，就會(huì)知道他們的定位。四，我們談到靈活的設(shè)計(jì)時(shí)代會(huì)變革，零售購(gòu)物中心的設(shè)計(jì)也必須適應(yīng)這個(gè)，零售空間必須適應(yīng)將來(lái)的變化，將來(lái)的店就會(huì)變成購(gòu)買(mǎi)廠(chǎng)，西方大的購(gòu)買(mǎi)場(chǎng)已經(jīng)倒閉，我們必須要根據(jù)人們的變化使這些場(chǎng)所適應(yīng)不同的類(lèi)型，我們還要使購(gòu)物中心能夠隨著業(yè)務(wù)量的增長(zhǎng)而變更，在中國(guó)我們考慮到一些地帶，因?yàn)槲覀冇泻芏啾O(jiān)管會(huì)有一些灰色的地帶。全球化時(shí)代我們必須談到零售購(gòu)物中心的個(gè)體的特征，我們看到它的特性都是說(shuō)要有一些名牌就夠了，在西方的設(shè)計(jì)當(dāng)中我們要考慮內(nèi)部或多或少是差不多的。
現(xiàn)在有些人非常急切找到一些新的設(shè)計(jì)，令人興奮的設(shè)計(jì)，在中國(guó)有很多過(guò)于雕琢的設(shè)計(jì)，所以許多追求不同差異的努力往往都是失敗的，實(shí)際在某種程度上是早就過(guò)時(shí)了。這就是我為什么設(shè)計(jì)一個(gè)獨(dú)特的持久的購(gòu)物中心是非常重要，我們必須設(shè)計(jì)一個(gè)經(jīng)得起時(shí)間考驗(yàn)的購(gòu)物中心，創(chuàng)造一個(gè)視覺(jué)上的背景，保證有舒適的室內(nèi)購(gòu)物體驗(yàn)，在我們?cè)O(shè)計(jì)當(dāng)中用一些當(dāng)?shù)氐乃囆g(shù)和手工藝品，同時(shí)我們還要設(shè)計(jì)獨(dú)特的工藝品雕塑，家具，使這個(gè)購(gòu)物中心不僅僅是一個(gè)簡(jiǎn)單的購(gòu)物的場(chǎng)所，我們還要巧妙選擇室內(nèi)的裝修，顏色，來(lái)避免一些單調(diào)的布局，使購(gòu)物中心更加吸引人，我們還在購(gòu)物距離產(chǎn)生一個(gè)點(diǎn)，這樣有一個(gè)良好的視線(xiàn)和可視線(xiàn)。我們看到在購(gòu)物中心，視線(xiàn)和可視性是非常重要的，我們必須保持視線(xiàn)的良好性，使開(kāi)闊的視線(xiàn)，減少支撐性物對(duì)視線(xiàn)的影響。所以我們必須巧妙運(yùn)用燈光，盡量開(kāi)闊視野，保持視線(xiàn)的連續(xù)性。不是很重要的一點(diǎn)，成功的零售中心能夠讓顧客感到舒適。
在所有的購(gòu)物中心當(dāng)中，我們必須使顧客感覺(jué)舒適的設(shè)施，有寬闊的大堂，設(shè)計(jì)良好的洗手間，客戶(hù)的服務(wù)的柜臺(tái)，無(wú)障礙的設(shè)施等等。談到內(nèi)部，我們需要注意的是今天策劃這個(gè)組合極其分布的位置，考慮個(gè)體特征與這種主題的關(guān)系，以及想象的空間。談到建筑的外面的時(shí)候，我們需要了解怎么樣能夠巧妙安排櫥窗和廣告的位置，我們盡可能避免大的指控牌，我們必須要保證在有大面積的空間來(lái)給廣告運(yùn)用。同時(shí)我們考慮店面的設(shè)計(jì)必須要商業(yè)促銷(xiāo)活動(dòng)有足夠的空間，季節(jié)變化的時(shí)候，商場(chǎng)需要改變展覽的空間，同時(shí)還要使一些具有獨(dú)特個(gè)性的品牌有一些自己的空間表現(xiàn)，還要保證店面與店鋪之間的可視性。內(nèi)部空間的特性是非常重要，在中國(guó)有越來(lái)越品牌到中國(guó)市場(chǎng)，所以我們要允許設(shè)計(jì)的時(shí)候有不同的商品的流入，同時(shí)這樣做可以保證視線(xiàn)和足夠的人流量，同時(shí)我們還要提供多元的店面設(shè)計(jì)。我們?cè)趺礃? 給顧客一種感覺(jué)，入口的問(wèn)題，中國(guó)許多大型購(gòu)物中心都是一個(gè)大廣場(chǎng)，在我這兒我要強(qiáng)調(diào)一點(diǎn)，點(diǎn)到為止的原則，再出口這個(gè)地方比例恰如其份，才能吸引足夠的行人，我們強(qiáng)調(diào)主路口的多樣性，提供公共場(chǎng)所，人行道，提供更多的空間給我們的購(gòu)物者。還有就是內(nèi)部人員的流通的問(wèn)題，這一點(diǎn)對(duì)于成功的購(gòu)物中心也非常重要的。
在亞洲購(gòu)物中心高層的越來(lái)越多了，在香港這種地方，中國(guó)有些有六七層，在這種地方我們高速的扶梯有助于豎向人流通行，這樣可以提供一個(gè)直接通往高層的交通工具。我現(xiàn)在給我們展示的圖片是火車(chē)站一個(gè)購(gòu)物廣場(chǎng)，它的內(nèi)部設(shè)計(jì)我們采取了主題，比較抽象，這些是關(guān)于不同主題設(shè)計(jì)一些圖片。還有就是使用燈光會(huì)為你的項(xiàng)目增添一種視覺(jué)上的效果，同時(shí)我們還要確保建筑外部的特性，成為當(dāng)?shù)匾粋€(gè)標(biāo)志性的建筑，在建筑的表現(xiàn)方面，有很豐富的表象里，成為街區(qū)的一個(gè)亮點(diǎn)，也成為大家都會(huì)去的一個(gè)地方。所以我們就盡量避免有一個(gè)完全空白的面，同時(shí)保證外面的標(biāo)志和廣告牌都是相一致的安排下，非常適合這個(gè)建筑，同時(shí)我們還要使用外部的燈光和周?chē)牟季啊Ａ私膺@些我們就能夠使購(gòu)物中心成為大家的經(jīng)常光顧之地。要建設(shè)這么一個(gè)成功的購(gòu)物中心必須要有獨(dú)特的建筑設(shè)計(jì)，與城市特點(diǎn)的相融合，同時(shí)還具有品牌效應(yīng)和身份象征，同時(shí)把娛樂(lè)元素也加入進(jìn)去。我們需要室內(nèi)購(gòu)物中心成為一個(gè)永恒的設(shè)計(jì)，具有新的購(gòu)物體驗(yàn)，與公眾有良好的互動(dòng)，有一個(gè)良好的購(gòu)物空間，這樣的設(shè)計(jì)才是一個(gè)良好的設(shè)計(jì)，我所要講的已經(jīng)超過(guò)了大家想到零售中心的概念
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