6月16日，美國電商巨頭亞馬遜宣布收購美國有機生鮮雜貨連鎖超市全食公司(Whole Foods)。此次收購將打破目前美國生鮮雜貨市場的經(jīng)營模式，并將加快網(wǎng)購模式向生鮮雜貨領域滲透的步伐。這將給以生鮮雜貨超市為主力店的零售物業(yè)的中長期展望蒙上一層陰影，對以生鮮雜貨超市為主力店的零售物業(yè) (Grocery-anchored Strip Center) 的未來價值的穩(wěn)定性造成沖擊，從而進一步加重市場對于美國零售物業(yè)市場的負面看法。
亞馬遜的“新零售”策略
亞馬遜斥資137億美元收購 全食超市 ，在美國科技業(yè)和零售業(yè)都引起了轟動。市場普遍認為此次收購對美國生鮮食品業(yè)務將產(chǎn)生深遠的影響， 全食超市 的主要市場競爭對手的股價皆重挫，如沃爾瑪，Kroger及Target和Costco等大型連鎖零售商，收購宣布后的當日股價下降幅度在4.4% 和12% 之間。
然而，亞馬遜收購 全食超市 不過是過去幾年中國電商投資線下零售熱潮的延續(xù)。過去幾年，阿里巴巴和京東已經(jīng)各自通過投資入股和戰(zhàn)略合作等方式，將其線上平臺與多家線下超市、百貨公司和便利店進行整合。無論是阿里入股聯(lián)華超市和計劃收購銀泰百貨，還是京東投資永輝超市并與沃爾瑪結(jié)盟，都是國內(nèi)電商布局“新零售”策略，構(gòu)建貫通線上線下商品、物流、客戶、支付等商業(yè)生態(tài)體系的舉措。
亞馬遜收購全食，標志其投資策略的改變，也標志其對生鮮食品業(yè)務的全面推進。過去十年，亞馬遜以發(fā)展其創(chuàng)建的生鮮雜貨業(yè)務品牌Ama-zon Fresh為重心，但由于客戶網(wǎng)購接受度和產(chǎn)品缺乏差異性而發(fā)展緩慢。此次通過采取與國內(nèi)電商相似的對外收購策略，亞馬遜實現(xiàn)了其線下優(yōu)質(zhì)零售門店、物流網(wǎng)絡和客戶群體的迅速擴張。
沖擊美國食品生鮮零售經(jīng)營模式
我們認為此次收購或?qū)_擊美國的食品 / 生鮮雜貨零售業(yè)務。目前，美國有四種生鮮雜貨業(yè)務的線上經(jīng)營模式，每種模式都有其自身的優(yōu)缺點(見下頁圖)。
亞馬遜對全食公司的收購將對以上所有經(jīng)營模式造成沖擊，因為其產(chǎn)生的協(xié)同效應將涵蓋各模式的大部分優(yōu)點，同時解決每種模式自身的不足。
便利性。全食公司的客戶在網(wǎng)上下單后，既可以選擇到店內(nèi)取貨，也可以選擇郵寄到家，時間比較靈活。
解決“最后一公里”配送的難題。大部分的全食公司門店都位于人口較密集的城市市區(qū)或者郊區(qū)鎮(zhèn)中心，而現(xiàn)有的商鋪區(qū)域可以部分改造成倉儲配送空間。這對于配送追求保質(zhì)期、新鮮度的生鮮產(chǎn)品尤其重要。
提供更豐富的產(chǎn)品種類和樣式。收購將使得亞馬遜擴展其有機食品的供應商種類，以增加其現(xiàn)有的生鮮食品服務Amazon Fresh的產(chǎn)品選擇。
有能力進一步壓低產(chǎn)品價格和運輸成本。憑借其物流網(wǎng)絡和設施，其生鮮運輸成本將具有很強的市場競爭力。另外，亞馬遜供應商的擴展將使其獲得更大的議價能力，從而為其提供的有機食品爭取更有競爭力的價格。
美國網(wǎng)購步伐加速
盡管網(wǎng)購已經(jīng)滲透眾多產(chǎn)品種類，目前為止其對生鮮雜貨領域的滲透仍相當有限。根據(jù)摩根士丹利的研究，網(wǎng)購生鮮食品的最大障礙來自于消費者希望能親自挑選商品的主觀愿望。另外，消費者也表示享受在超市買菜的過程。
然而，我們認為此次收夠具備一些得天獨厚的優(yōu)勢，使得全食公司的網(wǎng)購業(yè)務獲得更高的推廣率和更高的顧客接受度。除了上一部分提到的優(yōu)勢，我們認為收購雙方的以下這些特質(zhì)也很有幫助：網(wǎng)購全食公司的生鮮食品并不會降低顧客整體的消費體驗。由于全食公司已經(jīng)在消費者心目中樹立了其產(chǎn)品健康、綠色和優(yōu)質(zhì)服務的形象，網(wǎng)上下單并不會妨礙消費者對于實現(xiàn)健康膳食的主觀滿足感，尤其是對于那些有固定購物清單的忠實客戶。而且，高質(zhì)量的全食產(chǎn)品也降低了消費者對于網(wǎng)購生鮮食品的擔憂。
客戶階層更愿意承擔運費成本。全食的消費者定位一直為中產(chǎn)階層及以上的消費群體，該群體往往更愿意支付運費以換取方便和節(jié)約時間。
因此我們認為，相比一般的線下生鮮雜貨商而言，全食的勝算更高。如果亞馬遜進一步擴展其生鮮雜貨產(chǎn)品線，從中高消費群體擴展至大眾消費階層，將促使其他同樣提供大眾消費階層生鮮雜貨的競爭對手(例如Target，沃爾瑪，Kroger)強化網(wǎng)購服務能力，從而提高美國生鮮雜貨業(yè)網(wǎng)購的整體滲透率。
或?qū)⒂绊懗辛闶畚飿I(yè)長期價值
在零售商業(yè)地產(chǎn)市場上，盡管購物商場(Mall)受到電商沖擊而大量關閉，但以生鮮雜貨超市為主力店的零售物業(yè)一直被投資者看好。這是因為超市的消費頻次高，網(wǎng)購滲透率降低。同時不大容易受到經(jīng)濟周期的影響，客流也更穩(wěn)定。因此，能帶旺周邊其他類型的零售租戶，從而提高整個零售物業(yè)的價值。
盡管在短期內(nèi)，美國生鮮雜貨的整體網(wǎng)購滲透率有限，上面的分析卻讓我們對超市零售物業(yè)的長期價值產(chǎn)生懷疑，主要通過以下途徑：
盡管亞馬遜的收購體現(xiàn)了優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)的價值，但我們認為中長期由于網(wǎng)購滲透率的逐步提升，更多的零售物業(yè)區(qū)域?qū)⒈桓脑斐膳渌?、食物加工和冷凍倉庫等物流用途。尤其位于人口密集城市和郊區(qū)鎮(zhèn)中心的、以生鮮超市為主力店的零售物業(yè)。
跟紙質(zhì)出版業(yè)類似，如果亞馬遜能夠接受生鮮雜貨業(yè)務較低的利潤率，則會壓縮整個行業(yè)的利潤空間。這將促使更多生鮮超市品牌進行破產(chǎn)重組，從而降低對超市零售地產(chǎn)的整體租賃需求。
生鮮雜貨的整體網(wǎng)購滲透率上升不僅對超市零售物業(yè)的需求有負面影響，還會對有超市業(yè)務的零售商 ( 如沃爾瑪，Target) 和會員制倉儲式商店(如Costco, BJ’s)的零售業(yè)務造成影響。這將扭轉(zhuǎn)近年來這兩類零售商擴大生鮮雜貨業(yè)務的趨勢，從而影響相關區(qū)域的租賃需求。
對于采用百分比租約的租賃合同，作為主力店的生鮮超市租戶將由于銷售額的降低，支付更低的租金。更重要的是，周邊的租戶也將由于主力店客流的減少而要求降租。
隨著網(wǎng)購銷售額占美國總零售銷售額比例的擴大，我們預計對生鮮雜貨超市實體店的物業(yè)租賃需求將減少。這將給以生鮮雜貨超市為主力店的零售物業(yè)的中長期展望蒙上一層陰影，而此類零售物業(yè)自金融危機至今還一直被認為是較保守的物業(yè)投資類型。因此，我們認為此次收購將對以生鮮雜貨超市為主力店的零售物業(yè)(Grocery-anchored Strip Center) 未來價值的穩(wěn)定性造成沖擊，從而進一步加重市場對于美國零售物業(yè)市場的負面看法。
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本文來源： 亞馬遜收購全食超市 沖擊美國食品生鮮零售模式？
