接連出臺(tái)的樓市限購(gòu)、限貸政策大幅度抑制了住宅的投資性需求，以北京為例，2016年住宅銷售面積為993.5萬(wàn)平方米，下降達(dá)11.9%。
不過(guò)，隨著住宅投資受限，不限購(gòu)、低總價(jià)的酒店式公寓及其他 商業(yè)地產(chǎn) ，成為很多投資者配置資產(chǎn)的新方式。有機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)，2017年全球商業(yè)房地產(chǎn)投資活動(dòng)仍將保持強(qiáng)勁，預(yù)計(jì)將出現(xiàn)反彈。而截至去年三季度，中國(guó)取代美國(guó)成為世界商業(yè)房地產(chǎn)資產(chǎn)最大的跨境買家。
港股上市公司九龍倉(cāng)中國(guó)置業(yè)有限公司總經(jīng)理(營(yíng)運(yùn))侯迅對(duì)等媒體表示，作為投資內(nèi)地 商業(yè)地產(chǎn) 的重要組成部分，成都國(guó)際金融中心(IFS)在2015年的零售租金收入已達(dá)6.05億元，2016年上半年也達(dá)到3.12億，同比增長(zhǎng)9%，“我們都感覺前景非常好”。
從市場(chǎng)發(fā)展形勢(shì)來(lái)看，世邦魏理仕發(fā)布報(bào)告稱，金融混業(yè)、信息科技和消費(fèi)服務(wù)業(yè)將是2017年國(guó)內(nèi)寫字樓的新需求所在。17個(gè)主要城市的零售物業(yè)市場(chǎng)將迎來(lái)800萬(wàn)平方米的新入市項(xiàng)目，預(yù)計(jì)各城市2017年購(gòu)物中心首層平均租金的增幅均在2%以內(nèi)。其中，一線城市以及成都、杭州、南京等品牌關(guān)注度高的二線城市租金走勢(shì)相對(duì)樂觀。
據(jù)了解，為加快內(nèi)地國(guó)際金融中心系列發(fā)展，去年10月九龍倉(cāng)在中國(guó)銀行(601988)間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)通過(guò)注冊(cè)總額不超過(guò)人民幣200億元的人民幣中期票據(jù)(熊貓債)，并成功發(fā)行首期40億元人民幣票據(jù)。
九龍倉(cāng)集團(tuán)主席兼常務(wù)董事吳天海曾表示，集團(tuán)自2008年起致力在成都、重慶、長(zhǎng)沙、蘇州及無(wú)錫打造國(guó)際金融中心系列。成都國(guó)際金融中心及無(wú)錫國(guó)金中心已于2014年啟用;重慶國(guó)金中心和長(zhǎng)沙國(guó)金中心計(jì)劃于2017年開幕;蘇州國(guó)際金融中心亦將接著落成。
對(duì)于后續(xù)熊貓債發(fā)行計(jì)劃，九龍倉(cāng)表示，除了絕對(duì)的利率也會(huì)看到匯率方面的風(fēng)險(xiǎn)，美元處于一個(gè)上升的周期，人民幣則處于下降的周期。不過(guò)，考慮到匯率的風(fēng)險(xiǎn)和長(zhǎng)期的利率的走向，加上港資企業(yè)在內(nèi)地發(fā)債的成本可以扣稅，“這么幾個(gè)因素算下來(lái)，在國(guó)內(nèi)發(fā)債未必不上算”。
商業(yè)地產(chǎn) 投資需求盡管受到貨幣政策、匯率及物業(yè)租賃市場(chǎng)波動(dòng)的影響，但 商業(yè)地產(chǎn) 供應(yīng)階段性峰值及地產(chǎn)基金到期迫近等因素都將促使國(guó)內(nèi)可交易資產(chǎn)數(shù)量增加，交易活躍度仍將保持較高水平，上述報(bào)告稱。
“土地稀缺現(xiàn)在已經(jīng)是鐵一般的事實(shí)，集團(tuán)也正在不斷尋找合適的項(xiàng)目投資，目前主要集中在一線及1.5線城市。”侯迅說(shuō)，“我們現(xiàn)在想集中力量做精一點(diǎn)，有一些既能賺錢又拿的出手，可以讓大家欣賞的作品。”
數(shù)據(jù)顯示，在剛剛過(guò)去的2016年，國(guó)內(nèi) 商業(yè)地產(chǎn) 市場(chǎng)成交量達(dá)到2090億元，同比飆升52%，再創(chuàng)歷史新高。僅第4季度成交量達(dá)到910億元，環(huán)比增長(zhǎng)45%，同比上漲36%。
此外，隨著網(wǎng)購(gòu)對(duì)實(shí)體商業(yè)的沖擊逐步減弱，線上零售更加積極擁抱線下實(shí)體，消費(fèi)者正逐漸向?qū)嶓w商業(yè)回歸。侯迅表示，體驗(yàn)式商業(yè)其實(shí)是一個(gè)社交的地方，實(shí)體商場(chǎng)不僅是購(gòu)物，更多要做精神上的分享。這種差異化經(jīng)營(yíng)，就是要做電商不能提供給消費(fèi)者的，有線下實(shí)體商業(yè)成功的案例就明電商也需要線下。
“ 我們跟消費(fèi)者的線上互動(dòng)也要做，從線上拉到線下，如用很多高科技手段跟消費(fèi)者接觸，做到線上線下很好的結(jié)合”，侯迅說(shuō)。
實(shí)際上，新時(shí)代的 商業(yè)地產(chǎn) 成功，需要?jiǎng)?chuàng)新和專業(yè)并重，先進(jìn)運(yùn)營(yíng)理念和零售管理經(jīng)驗(yàn)要與本地特點(diǎn)結(jié)合，既要滿足也要引領(lǐng)生活和工作模式，始終保持著積極的態(tài)度。侯迅表示，我們希望和消費(fèi)者建立起更加親密的、如同家庭成員之間的關(guān)系。比如成都IFS三周年的一系列活動(dòng)推出。其中留言活動(dòng)是請(qǐng)消費(fèi)者說(shuō)出對(duì)成都IFS的感情和在這里的相關(guān)記憶，很多互動(dòng)證明用心經(jīng)營(yíng)的細(xì)節(jié)得到消費(fèi)者認(rèn)可。
“成都是一座既現(xiàn)代又古老的城市，傳統(tǒng)文化和時(shí)尚創(chuàng)新融合，在城市的外貌、這里的每個(gè)家庭和每個(gè)人身上都體現(xiàn)著這種復(fù)雜又有趣的特點(diǎn)。”侯迅說(shuō)。
需要注意的是， 商業(yè)地產(chǎn) 投資高漲背后也面臨庫(kù)存壓力積累。興業(yè)證券研報(bào)稱，近年來(lái) 商業(yè)地產(chǎn) 開工已明顯放緩，僅華北、中南地區(qū)今年以來(lái)投資增速為正，不同省市間差異明顯，部分地區(qū)投資熱度高漲，若銷售速度放緩將面臨一定的去化風(fēng)險(xiǎn)。
不過(guò)，隨著住宅投資受限，不限購(gòu)、低總價(jià)的酒店式公寓及其他 商業(yè)地產(chǎn) ，成為很多投資者配置資產(chǎn)的新方式。有機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)，2017年全球商業(yè)房地產(chǎn)投資活動(dòng)仍將保持強(qiáng)勁，預(yù)計(jì)將出現(xiàn)反彈。而截至去年三季度，中國(guó)取代美國(guó)成為世界商業(yè)房地產(chǎn)資產(chǎn)最大的跨境買家。
港股上市公司九龍倉(cāng)中國(guó)置業(yè)有限公司總經(jīng)理(營(yíng)運(yùn))侯迅對(duì)等媒體表示，作為投資內(nèi)地 商業(yè)地產(chǎn) 的重要組成部分，成都國(guó)際金融中心(IFS)在2015年的零售租金收入已達(dá)6.05億元，2016年上半年也達(dá)到3.12億，同比增長(zhǎng)9%，“我們都感覺前景非常好”。
從市場(chǎng)發(fā)展形勢(shì)來(lái)看，世邦魏理仕發(fā)布報(bào)告稱，金融混業(yè)、信息科技和消費(fèi)服務(wù)業(yè)將是2017年國(guó)內(nèi)寫字樓的新需求所在。17個(gè)主要城市的零售物業(yè)市場(chǎng)將迎來(lái)800萬(wàn)平方米的新入市項(xiàng)目，預(yù)計(jì)各城市2017年購(gòu)物中心首層平均租金的增幅均在2%以內(nèi)。其中，一線城市以及成都、杭州、南京等品牌關(guān)注度高的二線城市租金走勢(shì)相對(duì)樂觀。
據(jù)了解，為加快內(nèi)地國(guó)際金融中心系列發(fā)展，去年10月九龍倉(cāng)在中國(guó)銀行(601988)間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)通過(guò)注冊(cè)總額不超過(guò)人民幣200億元的人民幣中期票據(jù)(熊貓債)，并成功發(fā)行首期40億元人民幣票據(jù)。
九龍倉(cāng)集團(tuán)主席兼常務(wù)董事吳天海曾表示，集團(tuán)自2008年起致力在成都、重慶、長(zhǎng)沙、蘇州及無(wú)錫打造國(guó)際金融中心系列。成都國(guó)際金融中心及無(wú)錫國(guó)金中心已于2014年啟用;重慶國(guó)金中心和長(zhǎng)沙國(guó)金中心計(jì)劃于2017年開幕;蘇州國(guó)際金融中心亦將接著落成。
對(duì)于后續(xù)熊貓債發(fā)行計(jì)劃，九龍倉(cāng)表示，除了絕對(duì)的利率也會(huì)看到匯率方面的風(fēng)險(xiǎn)，美元處于一個(gè)上升的周期，人民幣則處于下降的周期。不過(guò)，考慮到匯率的風(fēng)險(xiǎn)和長(zhǎng)期的利率的走向，加上港資企業(yè)在內(nèi)地發(fā)債的成本可以扣稅，“這么幾個(gè)因素算下來(lái)，在國(guó)內(nèi)發(fā)債未必不上算”。
商業(yè)地產(chǎn) 投資需求盡管受到貨幣政策、匯率及物業(yè)租賃市場(chǎng)波動(dòng)的影響，但 商業(yè)地產(chǎn) 供應(yīng)階段性峰值及地產(chǎn)基金到期迫近等因素都將促使國(guó)內(nèi)可交易資產(chǎn)數(shù)量增加，交易活躍度仍將保持較高水平，上述報(bào)告稱。
“土地稀缺現(xiàn)在已經(jīng)是鐵一般的事實(shí)，集團(tuán)也正在不斷尋找合適的項(xiàng)目投資，目前主要集中在一線及1.5線城市。”侯迅說(shuō)，“我們現(xiàn)在想集中力量做精一點(diǎn)，有一些既能賺錢又拿的出手，可以讓大家欣賞的作品。”
數(shù)據(jù)顯示，在剛剛過(guò)去的2016年，國(guó)內(nèi) 商業(yè)地產(chǎn) 市場(chǎng)成交量達(dá)到2090億元，同比飆升52%，再創(chuàng)歷史新高。僅第4季度成交量達(dá)到910億元，環(huán)比增長(zhǎng)45%，同比上漲36%。
此外，隨著網(wǎng)購(gòu)對(duì)實(shí)體商業(yè)的沖擊逐步減弱，線上零售更加積極擁抱線下實(shí)體，消費(fèi)者正逐漸向?qū)嶓w商業(yè)回歸。侯迅表示，體驗(yàn)式商業(yè)其實(shí)是一個(gè)社交的地方，實(shí)體商場(chǎng)不僅是購(gòu)物，更多要做精神上的分享。這種差異化經(jīng)營(yíng)，就是要做電商不能提供給消費(fèi)者的，有線下實(shí)體商業(yè)成功的案例就明電商也需要線下。
“ 我們跟消費(fèi)者的線上互動(dòng)也要做，從線上拉到線下，如用很多高科技手段跟消費(fèi)者接觸，做到線上線下很好的結(jié)合”，侯迅說(shuō)。
實(shí)際上，新時(shí)代的 商業(yè)地產(chǎn) 成功，需要?jiǎng)?chuàng)新和專業(yè)并重，先進(jìn)運(yùn)營(yíng)理念和零售管理經(jīng)驗(yàn)要與本地特點(diǎn)結(jié)合，既要滿足也要引領(lǐng)生活和工作模式，始終保持著積極的態(tài)度。侯迅表示，我們希望和消費(fèi)者建立起更加親密的、如同家庭成員之間的關(guān)系。比如成都IFS三周年的一系列活動(dòng)推出。其中留言活動(dòng)是請(qǐng)消費(fèi)者說(shuō)出對(duì)成都IFS的感情和在這里的相關(guān)記憶，很多互動(dòng)證明用心經(jīng)營(yíng)的細(xì)節(jié)得到消費(fèi)者認(rèn)可。
“成都是一座既現(xiàn)代又古老的城市，傳統(tǒng)文化和時(shí)尚創(chuàng)新融合，在城市的外貌、這里的每個(gè)家庭和每個(gè)人身上都體現(xiàn)著這種復(fù)雜又有趣的特點(diǎn)。”侯迅說(shuō)。
需要注意的是， 商業(yè)地產(chǎn) 投資高漲背后也面臨庫(kù)存壓力積累。興業(yè)證券研報(bào)稱，近年來(lái) 商業(yè)地產(chǎn) 開工已明顯放緩，僅華北、中南地區(qū)今年以來(lái)投資增速為正，不同省市間差異明顯，部分地區(qū)投資熱度高漲，若銷售速度放緩將面臨一定的去化風(fēng)險(xiǎn)。
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