近幾天，朋友圈中流傳著這樣一條消息：實(shí)體店又迎來(lái)“倒閉潮”了。還有數(shù)字為證：2016年上半年，在單體百貨、購(gòu)物中心以及大型超市業(yè)態(tài)中，共有22家公司關(guān)閉了41家店鋪，歇業(yè)總面積超過(guò)60萬(wàn)平方米。
單看這一數(shù)字，確實(shí)有點(diǎn)觸目驚心。但如果你把它放到整個(gè)中國(guó)市場(chǎng)中看，其實(shí)遠(yuǎn)沒(méi)有那么可怕：據(jù)RET睿意德統(tǒng)計(jì)，最近幾年，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的年均開(kāi)工面積是1.9億平方米。即使按年計(jì)算，把60萬(wàn)平方米這一數(shù)字乘以2，也不過(guò)120萬(wàn)平方米。也就是說(shuō)，一年因倒閉而退出面積不到新開(kāi)工面積的0.64%。
這，可以稱為“關(guān)店潮”嗎?
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2016上半年全國(guó)新開(kāi)業(yè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到174家。其中，1月份開(kāi)業(yè)項(xiàng)目最多，為56家;2月份開(kāi)開(kāi)業(yè)項(xiàng)目最少，為5家;3、4、5、6月份開(kāi)業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目分別為15家、25家、39家、34家，下半年則更多。也就是說(shuō)，半年內(nèi)倒閉的實(shí)體項(xiàng)目，不過(guò)與一個(gè)月的新開(kāi)項(xiàng)目數(shù)量相當(dāng)。中國(guó)的 實(shí)體商業(yè) 仍在向上發(fā)展當(dāng)中，對(duì)此不宜妄自菲薄。
大規(guī)模關(guān)店?還沒(méi)到時(shí)候
判斷未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)，首先需要數(shù)據(jù)說(shuō)話。RET睿意德今年發(fā)布的《中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)發(fā)展白皮書(shū)》顯示，從2007年-2016年，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)先后經(jīng)歷了三個(gè)增長(zhǎng)期，慣性前行依然是未來(lái)幾年商業(yè)發(fā)展的主旋律。而且，在快速發(fā)展的城市化進(jìn)程中，商業(yè)用地面積始終保持著逐年遞增的勢(shì)頭，直到2015年的22530萬(wàn)平米，才第一次呈現(xiàn)略微下滑的趨勢(shì)，從供給端來(lái)看，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)仍處于峰值供給階段，每年增量驚人。
與此同時(shí)，中國(guó)消費(fèi)需求還遠(yuǎn)沒(méi)有釋放。中國(guó)人均購(gòu)物中心面積僅為0.2平方米，與美國(guó)的2.2平方米相比，發(fā)展?jié)摿薮?。美?guó)購(gòu)物中心銷售占社零總額比重為47%，中國(guó)僅為13%。同時(shí)我國(guó)的儲(chǔ)蓄率遠(yuǎn)高于其他國(guó)家，2014年，中國(guó)居民可支配的收入超過(guò)63萬(wàn)億，總儲(chǔ)蓄超過(guò)30萬(wàn)億，48%的儲(chǔ)蓄率依然高于韓國(guó)的34%，日本的22%，以及美國(guó)的18%。收入水平更高、消費(fèi)意愿更強(qiáng)烈的新興中產(chǎn)階級(jí)和90后的崛起，也讓未來(lái)的商業(yè)充滿了更多想象的空間。
另外，中國(guó)城鎮(zhèn)化發(fā)展水平與歐美國(guó)家相比，仍有很大的差距。中國(guó)城鎮(zhèn)化每增加1%，就意味著2000萬(wàn)人口參與到城市的社會(huì)化分工，產(chǎn)生2000萬(wàn)消費(fèi)人口基數(shù)，這是商業(yè)發(fā)展的巨大紅利。截止到2015年為止，我國(guó)的城鎮(zhèn)化率是56.1%，而日本是91.3%，紅利期仍然存在。
從發(fā)達(dá)國(guó)家購(gòu)物中心發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看：人均GDP在5000美元以上，購(gòu)物中心迎來(lái)較快發(fā)展;超市、百貨依然是主力，但市場(chǎng)份額開(kāi)始下滑。人均GDP在8000美元以上，購(gòu)物中心開(kāi)始井噴。人均GDP在10000美元以上，購(gòu)物中心開(kāi)始分化。無(wú)疑，我們正處在由8000美元向10000美元發(fā)展的過(guò)渡期。
是什么樣的店在關(guān)店?
盡管紅利期仍在，但不可否認(rèn)，確實(shí)有一些實(shí)體商家在“關(guān)店”，我們不妨來(lái)研究一下，到底是哪些商場(chǎng)在關(guān)門(mén)?
這是媒體根據(jù)財(cái)報(bào)以及公開(kāi)報(bào)道整理的今年以來(lái)部分百貨業(yè)關(guān)店記錄：
2016 年 8 月：百盛集團(tuán)將關(guān)閉重慶萬(wàn)象門(mén)店，上半年已關(guān)閉西安東大街和重慶大坪店兩家門(mén)店。
2016 年 6 月：華聯(lián)商廈關(guān)閉開(kāi)業(yè) 22 年的成都店。
2016 年 5 月：南京八佰伴停業(yè)。
2016 年 4 月：友誼商店關(guān)閉廣州南寧店。
2016 年 4 月：世紀(jì)金花關(guān)閉銀川店。
2016 年 3 月：來(lái)雅百貨關(guān)閉泉州中駿世界城店。
2016 年 3 月：喜樂(lè)地購(gòu)物中心關(guān)閉長(zhǎng)沙萬(wàn)家麗路門(mén)店。
2016 年 2 月：摩爾百貨關(guān)閉成都天府店。
2016 年 2 月：新華百貨關(guān)閉銀川東方紅店。
2016 年 2 月：NOVO 百貨關(guān)閉重慶大融城店。
2016 年 2 月：天虹商場(chǎng)關(guān)閉深圳深南君尚店。
2016 年 1 月：新世界百貨關(guān)閉北京時(shí)尚店。
……
我們可以發(fā)現(xiàn)，百貨、超市是關(guān)店“重災(zāi)區(qū)”，這恰好符合西方多國(guó)商業(yè)發(fā)展過(guò)程已經(jīng)出現(xiàn)過(guò)的“人均GDP在5000美元以上，購(gòu)物中心迎來(lái)較快發(fā)展，超市、百貨市場(chǎng)份額開(kāi)始下滑”的客觀規(guī)律。
在城市方面，關(guān)閉的41家商鋪中，一線城市關(guān)閉7家，占17.07%;新一線城市關(guān)閉15家，占36.59%;二線城市關(guān)閉11家，26.83%;三線及以下城市關(guān)閉8家，占19.51%。由于許多一線準(zhǔn)一線城市人均GDP早已邁過(guò)10000美元門(mén)檻，已經(jīng)開(kāi)始進(jìn)入購(gòu)物中心分化期，自然會(huì)有一批商鋪關(guān)店。這恰恰是市場(chǎng)規(guī)律在起作用。
樓市的動(dòng)蕩也對(duì)上半年的 實(shí)體商業(yè) 產(chǎn)生了一定沖擊。2016年上半年一二線城市住宅行情火爆，使得開(kāi)發(fā)商對(duì)于利用購(gòu)物中心拉動(dòng)住宅銷售熱情有所下降。
從深圳地產(chǎn)爆開(kāi)后，南京等二線城市接力，全國(guó)人口不斷向一二線城市繼續(xù)流入，隨著可售資源的不斷減少，價(jià)格不斷飆升。三四線城市成為庫(kù)存重災(zāi)區(qū)，開(kāi)發(fā)商為了拉動(dòng)銷售，緩解區(qū)域人口外流，啟動(dòng)購(gòu)物中心去化動(dòng)機(jī)不斷升級(jí)。一些中小型開(kāi)發(fā)商為了購(gòu)物中心能夠及早開(kāi)業(yè)，投入大量資源，使得負(fù)債率不斷上升。無(wú)形中增加了未來(lái)經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)。
更大的隱憂是高庫(kù)存。目前北上廣深和杭州是中國(guó)各大城市里商場(chǎng)租金尚可的城市。一些二線城市的商業(yè)氛圍雖然遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如這些城市，但卻同樣供給大量的商場(chǎng)用地。2015年二線城市零售項(xiàng)目占零售項(xiàng)目總存量的65%，當(dāng)年零售項(xiàng)目新落成項(xiàng)目的73%，一些項(xiàng)目為了招商，已經(jīng)打出了三年免租金的廣告，這不得不讓人擔(dān)心其未來(lái)盈利前景。
至于互聯(lián)網(wǎng)“野蠻人”的入侵，反而不用太擔(dān)心。線上交易已過(guò)窗口期，線下實(shí)體店天然的人流入口和流量屏障開(kāi)始出現(xiàn)嶄新的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。實(shí)際上，現(xiàn)在許多電商品牌甚至電商平臺(tái)，正在成為 實(shí)體商業(yè) 的新“金主”，阿里巴巴今年以來(lái)的一系列入股或收購(gòu)實(shí)體商家的行動(dòng)便是明證。
誰(shuí)在增長(zhǎng)?
與關(guān)店相比，那些正在開(kāi)店的商業(yè)項(xiàng)目才代表著這個(gè)行業(yè)的真正未來(lái)。
目前，全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)新增量依舊可觀。過(guò)去五年，購(gòu)物中心數(shù)量以每年15-20%的速度增長(zhǎng)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了社會(huì)零售品總額;過(guò)去七年，商業(yè)新開(kāi)工增長(zhǎng)率與住宅持平，年復(fù)合增長(zhǎng)率接近20%，每年竣工面積也超過(guò)1.2億平米，大量商業(yè)以實(shí)體店鋪的形式進(jìn)入存量市場(chǎng)。
在上半年眾多的開(kāi)業(yè)項(xiàng)目中，大體量高端商業(yè)中線在二線城市的發(fā)展是一大亮點(diǎn)。其中最典型的是萬(wàn)達(dá)，在前五個(gè)月，萬(wàn)達(dá)僅開(kāi)一家購(gòu)物中心——成都蜀都萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。進(jìn)入6月份，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的開(kāi)業(yè)則呈爆發(fā)式的增長(zhǎng)，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)相繼在荊門(mén)、湘潭、臺(tái)州、資陽(yáng)、濟(jì)南、烏海、湛江七個(gè)城市開(kāi)業(yè)。根據(jù)之前萬(wàn)達(dá)集團(tuán)公布的數(shù)據(jù)，2016年萬(wàn)達(dá)預(yù)計(jì)開(kāi)業(yè)50座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、2座萬(wàn)達(dá)文化旅游城。
從大勢(shì)上看，2016年上半年購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)數(shù)據(jù)基本符合歐美發(fā)達(dá)國(guó)家發(fā)展路徑。人均GDP 8000美元一檔的城市購(gòu)物中心數(shù)量快速增加，特別是以萬(wàn)達(dá)為首的一些購(gòu)物中心積極進(jìn)行提前布局;GDP較低的城市，包括大部分的縣級(jí)城市，雖然大量開(kāi)發(fā)商介入，但受商家拓展意愿及當(dāng)?shù)叵M(fèi)能力限制，能夠開(kāi)業(yè)的購(gòu)物中心相對(duì)較少。
由于中國(guó)購(gòu)物中心大部分由開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)型而來(lái)，使得整體集中度較差，運(yùn)營(yíng)也參差不齊。伴隨著萬(wàn)達(dá)、紅星等一批購(gòu)物中心快速擴(kuò)張并逐步輕資產(chǎn)化，購(gòu)物中心將迎來(lái)巨頭時(shí)代，小型、單體購(gòu)物中心生存壓力更大。
從已開(kāi)業(yè)購(gòu)物中心來(lái)看，各購(gòu)物中心積極引入各類品牌商以便增強(qiáng)市場(chǎng)號(hào)召力。在業(yè)態(tài)上，餐飲、兒童項(xiàng)目占比不斷增加，書(shū)店等新興業(yè)態(tài)開(kāi)始被購(gòu)物中心重新挖掘。由于人民幣前幾年的堅(jiān)挺，跨境商品城成為購(gòu)物中心的一個(gè)新增長(zhǎng)點(diǎn)。
這也導(dǎo)致2016年下半年開(kāi)業(yè)的項(xiàng)目顯得更加高大上。相對(duì)上半年開(kāi)業(yè)項(xiàng)目，更多國(guó)外題材元素將引入購(gòu)物中心當(dāng)中，如美國(guó)元素、日本元素等，國(guó)人的消費(fèi)升級(jí)正在產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響。
中國(guó)人口正在呈現(xiàn)由三四線城市向一二線城市涌入、從低端消費(fèi)向中高端消費(fèi)升級(jí)的局面，這對(duì)于許多小的、低端的購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)將產(chǎn)生較大的壓力，如何爭(zhēng)搶優(yōu)質(zhì)客流是未來(lái)發(fā)展的關(guān)鍵。
從交易轉(zhuǎn)向服務(wù)
也許，我們可以從部分實(shí)體商家的關(guān)店中，發(fā)現(xiàn)一些更深層次的問(wèn)題。
中國(guó)的 實(shí)體商業(yè) 項(xiàng)目多為地產(chǎn)商所建，他們更喜歡把商業(yè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)看成一次交易而不是服務(wù)，注意力集中在產(chǎn)業(yè)鏈前端，通過(guò)引入大IP主力商戶來(lái)背書(shū)，利用跨境商品等熱門(mén)IP來(lái)給自己講故事，再加以廣告攻勢(shì)。
這樣很容易呈現(xiàn)開(kāi)業(yè)一窩蜂火爆，隨后迅速降溫的現(xiàn)象。商業(yè)資源過(guò)多投入到產(chǎn)業(yè)鏈前端，導(dǎo)致了資源分配的頭重腳輕，在日常表現(xiàn)中可以明顯看到：在薪資上營(yíng)運(yùn)人員的工資大幅度低于招商人員工資;在職位上，營(yíng)運(yùn)通常是經(jīng)理級(jí)部門(mén)，而招商是總監(jiān)級(jí)部門(mén)等等。由于制度上的設(shè)計(jì)已經(jīng)使得營(yíng)運(yùn)部門(mén)在體制內(nèi)屬于弱勢(shì)部門(mén)，往往又吸引不到合適的人才來(lái)就職，整體公司運(yùn)營(yíng)能力成為短板也就常態(tài)化。運(yùn)營(yíng)短板同時(shí)意味著商戶協(xié)調(diào)管理能力弱、客戶服務(wù)能力弱等，對(duì)于產(chǎn)業(yè)鏈后端的供應(yīng)鏈建設(shè)、數(shù)據(jù)收集處理分析能力更加弱化。外在表現(xiàn)就是商戶經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)差、人流少。所謂“運(yùn)營(yíng)時(shí)眼里流的淚，都是招商定位時(shí)腦子進(jìn)的水”。
實(shí)際上，與住宅項(xiàng)目不同，商業(yè)項(xiàng)目更應(yīng)該被理解為一個(gè)系統(tǒng)，有著復(fù)雜的結(jié)構(gòu)和豐富多樣的功能，它們之間是相互關(guān)聯(lián)，相互作用的。而開(kāi)發(fā)則是一個(gè)系統(tǒng)的調(diào)控過(guò)程，是業(yè)主、商家與經(jīng)營(yíng)商之間復(fù)雜關(guān)系和不同人群利益的協(xié)調(diào)過(guò)程，更多地是一個(gè)政治過(guò)程，絕不應(yīng)是一個(gè)簡(jiǎn)單的交易。如果能夠?qū)φ麄€(gè)商業(yè)地產(chǎn)的整個(gè)生命周期做各個(gè)階段的服務(wù)分解，將能開(kāi)發(fā)出更多的價(jià)值。
當(dāng)前， 實(shí)體商業(yè) 的調(diào)整，是適者生存的自然法則在起作用，在未來(lái)相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)，市場(chǎng)格局仍將不斷變化，但向上的趨勢(shì)并沒(méi)有改變。與其用灰色的眼光看待這個(gè)世界，不如主動(dòng)先調(diào)整自己。
“沉舟側(cè)畔千帆過(guò)，病樹(shù)前頭萬(wàn)木春。”
單看這一數(shù)字，確實(shí)有點(diǎn)觸目驚心。但如果你把它放到整個(gè)中國(guó)市場(chǎng)中看，其實(shí)遠(yuǎn)沒(méi)有那么可怕：據(jù)RET睿意德統(tǒng)計(jì)，最近幾年，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的年均開(kāi)工面積是1.9億平方米。即使按年計(jì)算，把60萬(wàn)平方米這一數(shù)字乘以2，也不過(guò)120萬(wàn)平方米。也就是說(shuō)，一年因倒閉而退出面積不到新開(kāi)工面積的0.64%。
這，可以稱為“關(guān)店潮”嗎?
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2016上半年全國(guó)新開(kāi)業(yè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到174家。其中，1月份開(kāi)業(yè)項(xiàng)目最多，為56家;2月份開(kāi)開(kāi)業(yè)項(xiàng)目最少，為5家;3、4、5、6月份開(kāi)業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目分別為15家、25家、39家、34家，下半年則更多。也就是說(shuō)，半年內(nèi)倒閉的實(shí)體項(xiàng)目，不過(guò)與一個(gè)月的新開(kāi)項(xiàng)目數(shù)量相當(dāng)。中國(guó)的 實(shí)體商業(yè) 仍在向上發(fā)展當(dāng)中，對(duì)此不宜妄自菲薄。
大規(guī)模關(guān)店?還沒(méi)到時(shí)候
判斷未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)，首先需要數(shù)據(jù)說(shuō)話。RET睿意德今年發(fā)布的《中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)發(fā)展白皮書(shū)》顯示，從2007年-2016年，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)先后經(jīng)歷了三個(gè)增長(zhǎng)期，慣性前行依然是未來(lái)幾年商業(yè)發(fā)展的主旋律。而且，在快速發(fā)展的城市化進(jìn)程中，商業(yè)用地面積始終保持著逐年遞增的勢(shì)頭，直到2015年的22530萬(wàn)平米，才第一次呈現(xiàn)略微下滑的趨勢(shì)，從供給端來(lái)看，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)仍處于峰值供給階段，每年增量驚人。
與此同時(shí)，中國(guó)消費(fèi)需求還遠(yuǎn)沒(méi)有釋放。中國(guó)人均購(gòu)物中心面積僅為0.2平方米，與美國(guó)的2.2平方米相比，發(fā)展?jié)摿薮?。美?guó)購(gòu)物中心銷售占社零總額比重為47%，中國(guó)僅為13%。同時(shí)我國(guó)的儲(chǔ)蓄率遠(yuǎn)高于其他國(guó)家，2014年，中國(guó)居民可支配的收入超過(guò)63萬(wàn)億，總儲(chǔ)蓄超過(guò)30萬(wàn)億，48%的儲(chǔ)蓄率依然高于韓國(guó)的34%，日本的22%，以及美國(guó)的18%。收入水平更高、消費(fèi)意愿更強(qiáng)烈的新興中產(chǎn)階級(jí)和90后的崛起，也讓未來(lái)的商業(yè)充滿了更多想象的空間。
另外，中國(guó)城鎮(zhèn)化發(fā)展水平與歐美國(guó)家相比，仍有很大的差距。中國(guó)城鎮(zhèn)化每增加1%，就意味著2000萬(wàn)人口參與到城市的社會(huì)化分工，產(chǎn)生2000萬(wàn)消費(fèi)人口基數(shù)，這是商業(yè)發(fā)展的巨大紅利。截止到2015年為止，我國(guó)的城鎮(zhèn)化率是56.1%，而日本是91.3%，紅利期仍然存在。
從發(fā)達(dá)國(guó)家購(gòu)物中心發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看：人均GDP在5000美元以上，購(gòu)物中心迎來(lái)較快發(fā)展;超市、百貨依然是主力，但市場(chǎng)份額開(kāi)始下滑。人均GDP在8000美元以上，購(gòu)物中心開(kāi)始井噴。人均GDP在10000美元以上，購(gòu)物中心開(kāi)始分化。無(wú)疑，我們正處在由8000美元向10000美元發(fā)展的過(guò)渡期。
是什么樣的店在關(guān)店?
盡管紅利期仍在，但不可否認(rèn)，確實(shí)有一些實(shí)體商家在“關(guān)店”，我們不妨來(lái)研究一下，到底是哪些商場(chǎng)在關(guān)門(mén)?
這是媒體根據(jù)財(cái)報(bào)以及公開(kāi)報(bào)道整理的今年以來(lái)部分百貨業(yè)關(guān)店記錄：
2016 年 8 月：百盛集團(tuán)將關(guān)閉重慶萬(wàn)象門(mén)店，上半年已關(guān)閉西安東大街和重慶大坪店兩家門(mén)店。
2016 年 6 月：華聯(lián)商廈關(guān)閉開(kāi)業(yè) 22 年的成都店。
2016 年 5 月：南京八佰伴停業(yè)。
2016 年 4 月：友誼商店關(guān)閉廣州南寧店。
2016 年 4 月：世紀(jì)金花關(guān)閉銀川店。
2016 年 3 月：來(lái)雅百貨關(guān)閉泉州中駿世界城店。
2016 年 3 月：喜樂(lè)地購(gòu)物中心關(guān)閉長(zhǎng)沙萬(wàn)家麗路門(mén)店。
2016 年 2 月：摩爾百貨關(guān)閉成都天府店。
2016 年 2 月：新華百貨關(guān)閉銀川東方紅店。
2016 年 2 月：NOVO 百貨關(guān)閉重慶大融城店。
2016 年 2 月：天虹商場(chǎng)關(guān)閉深圳深南君尚店。
2016 年 1 月：新世界百貨關(guān)閉北京時(shí)尚店。
……
我們可以發(fā)現(xiàn)，百貨、超市是關(guān)店“重災(zāi)區(qū)”，這恰好符合西方多國(guó)商業(yè)發(fā)展過(guò)程已經(jīng)出現(xiàn)過(guò)的“人均GDP在5000美元以上，購(gòu)物中心迎來(lái)較快發(fā)展，超市、百貨市場(chǎng)份額開(kāi)始下滑”的客觀規(guī)律。
在城市方面，關(guān)閉的41家商鋪中，一線城市關(guān)閉7家，占17.07%;新一線城市關(guān)閉15家，占36.59%;二線城市關(guān)閉11家，26.83%;三線及以下城市關(guān)閉8家，占19.51%。由于許多一線準(zhǔn)一線城市人均GDP早已邁過(guò)10000美元門(mén)檻，已經(jīng)開(kāi)始進(jìn)入購(gòu)物中心分化期，自然會(huì)有一批商鋪關(guān)店。這恰恰是市場(chǎng)規(guī)律在起作用。
樓市的動(dòng)蕩也對(duì)上半年的 實(shí)體商業(yè) 產(chǎn)生了一定沖擊。2016年上半年一二線城市住宅行情火爆，使得開(kāi)發(fā)商對(duì)于利用購(gòu)物中心拉動(dòng)住宅銷售熱情有所下降。
從深圳地產(chǎn)爆開(kāi)后，南京等二線城市接力，全國(guó)人口不斷向一二線城市繼續(xù)流入，隨著可售資源的不斷減少，價(jià)格不斷飆升。三四線城市成為庫(kù)存重災(zāi)區(qū)，開(kāi)發(fā)商為了拉動(dòng)銷售，緩解區(qū)域人口外流，啟動(dòng)購(gòu)物中心去化動(dòng)機(jī)不斷升級(jí)。一些中小型開(kāi)發(fā)商為了購(gòu)物中心能夠及早開(kāi)業(yè)，投入大量資源，使得負(fù)債率不斷上升。無(wú)形中增加了未來(lái)經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)。
更大的隱憂是高庫(kù)存。目前北上廣深和杭州是中國(guó)各大城市里商場(chǎng)租金尚可的城市。一些二線城市的商業(yè)氛圍雖然遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如這些城市，但卻同樣供給大量的商場(chǎng)用地。2015年二線城市零售項(xiàng)目占零售項(xiàng)目總存量的65%，當(dāng)年零售項(xiàng)目新落成項(xiàng)目的73%，一些項(xiàng)目為了招商，已經(jīng)打出了三年免租金的廣告，這不得不讓人擔(dān)心其未來(lái)盈利前景。
至于互聯(lián)網(wǎng)“野蠻人”的入侵，反而不用太擔(dān)心。線上交易已過(guò)窗口期，線下實(shí)體店天然的人流入口和流量屏障開(kāi)始出現(xiàn)嶄新的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。實(shí)際上，現(xiàn)在許多電商品牌甚至電商平臺(tái)，正在成為 實(shí)體商業(yè) 的新“金主”，阿里巴巴今年以來(lái)的一系列入股或收購(gòu)實(shí)體商家的行動(dòng)便是明證。
誰(shuí)在增長(zhǎng)?
與關(guān)店相比，那些正在開(kāi)店的商業(yè)項(xiàng)目才代表著這個(gè)行業(yè)的真正未來(lái)。
目前，全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)新增量依舊可觀。過(guò)去五年，購(gòu)物中心數(shù)量以每年15-20%的速度增長(zhǎng)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了社會(huì)零售品總額;過(guò)去七年，商業(yè)新開(kāi)工增長(zhǎng)率與住宅持平，年復(fù)合增長(zhǎng)率接近20%，每年竣工面積也超過(guò)1.2億平米，大量商業(yè)以實(shí)體店鋪的形式進(jìn)入存量市場(chǎng)。
在上半年眾多的開(kāi)業(yè)項(xiàng)目中，大體量高端商業(yè)中線在二線城市的發(fā)展是一大亮點(diǎn)。其中最典型的是萬(wàn)達(dá)，在前五個(gè)月，萬(wàn)達(dá)僅開(kāi)一家購(gòu)物中心——成都蜀都萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。進(jìn)入6月份，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的開(kāi)業(yè)則呈爆發(fā)式的增長(zhǎng)，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)相繼在荊門(mén)、湘潭、臺(tái)州、資陽(yáng)、濟(jì)南、烏海、湛江七個(gè)城市開(kāi)業(yè)。根據(jù)之前萬(wàn)達(dá)集團(tuán)公布的數(shù)據(jù)，2016年萬(wàn)達(dá)預(yù)計(jì)開(kāi)業(yè)50座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、2座萬(wàn)達(dá)文化旅游城。
從大勢(shì)上看，2016年上半年購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)數(shù)據(jù)基本符合歐美發(fā)達(dá)國(guó)家發(fā)展路徑。人均GDP 8000美元一檔的城市購(gòu)物中心數(shù)量快速增加，特別是以萬(wàn)達(dá)為首的一些購(gòu)物中心積極進(jìn)行提前布局;GDP較低的城市，包括大部分的縣級(jí)城市，雖然大量開(kāi)發(fā)商介入，但受商家拓展意愿及當(dāng)?shù)叵M(fèi)能力限制，能夠開(kāi)業(yè)的購(gòu)物中心相對(duì)較少。
由于中國(guó)購(gòu)物中心大部分由開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)型而來(lái)，使得整體集中度較差，運(yùn)營(yíng)也參差不齊。伴隨著萬(wàn)達(dá)、紅星等一批購(gòu)物中心快速擴(kuò)張并逐步輕資產(chǎn)化，購(gòu)物中心將迎來(lái)巨頭時(shí)代，小型、單體購(gòu)物中心生存壓力更大。
從已開(kāi)業(yè)購(gòu)物中心來(lái)看，各購(gòu)物中心積極引入各類品牌商以便增強(qiáng)市場(chǎng)號(hào)召力。在業(yè)態(tài)上，餐飲、兒童項(xiàng)目占比不斷增加，書(shū)店等新興業(yè)態(tài)開(kāi)始被購(gòu)物中心重新挖掘。由于人民幣前幾年的堅(jiān)挺，跨境商品城成為購(gòu)物中心的一個(gè)新增長(zhǎng)點(diǎn)。
這也導(dǎo)致2016年下半年開(kāi)業(yè)的項(xiàng)目顯得更加高大上。相對(duì)上半年開(kāi)業(yè)項(xiàng)目，更多國(guó)外題材元素將引入購(gòu)物中心當(dāng)中，如美國(guó)元素、日本元素等，國(guó)人的消費(fèi)升級(jí)正在產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響。
中國(guó)人口正在呈現(xiàn)由三四線城市向一二線城市涌入、從低端消費(fèi)向中高端消費(fèi)升級(jí)的局面，這對(duì)于許多小的、低端的購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)將產(chǎn)生較大的壓力，如何爭(zhēng)搶優(yōu)質(zhì)客流是未來(lái)發(fā)展的關(guān)鍵。
從交易轉(zhuǎn)向服務(wù)
也許，我們可以從部分實(shí)體商家的關(guān)店中，發(fā)現(xiàn)一些更深層次的問(wèn)題。
中國(guó)的 實(shí)體商業(yè) 項(xiàng)目多為地產(chǎn)商所建，他們更喜歡把商業(yè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)看成一次交易而不是服務(wù)，注意力集中在產(chǎn)業(yè)鏈前端，通過(guò)引入大IP主力商戶來(lái)背書(shū)，利用跨境商品等熱門(mén)IP來(lái)給自己講故事，再加以廣告攻勢(shì)。
這樣很容易呈現(xiàn)開(kāi)業(yè)一窩蜂火爆，隨后迅速降溫的現(xiàn)象。商業(yè)資源過(guò)多投入到產(chǎn)業(yè)鏈前端，導(dǎo)致了資源分配的頭重腳輕，在日常表現(xiàn)中可以明顯看到：在薪資上營(yíng)運(yùn)人員的工資大幅度低于招商人員工資;在職位上，營(yíng)運(yùn)通常是經(jīng)理級(jí)部門(mén)，而招商是總監(jiān)級(jí)部門(mén)等等。由于制度上的設(shè)計(jì)已經(jīng)使得營(yíng)運(yùn)部門(mén)在體制內(nèi)屬于弱勢(shì)部門(mén)，往往又吸引不到合適的人才來(lái)就職，整體公司運(yùn)營(yíng)能力成為短板也就常態(tài)化。運(yùn)營(yíng)短板同時(shí)意味著商戶協(xié)調(diào)管理能力弱、客戶服務(wù)能力弱等，對(duì)于產(chǎn)業(yè)鏈后端的供應(yīng)鏈建設(shè)、數(shù)據(jù)收集處理分析能力更加弱化。外在表現(xiàn)就是商戶經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)差、人流少。所謂“運(yùn)營(yíng)時(shí)眼里流的淚，都是招商定位時(shí)腦子進(jìn)的水”。
實(shí)際上，與住宅項(xiàng)目不同，商業(yè)項(xiàng)目更應(yīng)該被理解為一個(gè)系統(tǒng)，有著復(fù)雜的結(jié)構(gòu)和豐富多樣的功能，它們之間是相互關(guān)聯(lián)，相互作用的。而開(kāi)發(fā)則是一個(gè)系統(tǒng)的調(diào)控過(guò)程，是業(yè)主、商家與經(jīng)營(yíng)商之間復(fù)雜關(guān)系和不同人群利益的協(xié)調(diào)過(guò)程，更多地是一個(gè)政治過(guò)程，絕不應(yīng)是一個(gè)簡(jiǎn)單的交易。如果能夠?qū)φ麄€(gè)商業(yè)地產(chǎn)的整個(gè)生命周期做各個(gè)階段的服務(wù)分解，將能開(kāi)發(fā)出更多的價(jià)值。
當(dāng)前， 實(shí)體商業(yè) 的調(diào)整，是適者生存的自然法則在起作用，在未來(lái)相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)，市場(chǎng)格局仍將不斷變化，但向上的趨勢(shì)并沒(méi)有改變。與其用灰色的眼光看待這個(gè)世界，不如主動(dòng)先調(diào)整自己。
“沉舟側(cè)畔千帆過(guò)，病樹(shù)前頭萬(wàn)木春。”
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