天津南京路，游客熙熙攘攘的濱江道商圈，營口道地鐵上蓋處，被圍擋遮住的曾是天津第四家倒下老字號商場——津匯廣場。今年年底，這里將以“天津和平 大悅城 ”的新形象重新開業(yè)。 大悅城 帶來的，是一系列首入天津的獨(dú)立設(shè)計(jì)師店鋪、天津市首家跨越四層的“飛天梯”、社交型主題餐廳等天津新概念商業(yè)。
在這兩年商業(yè)地產(chǎn)的慘淡中，不斷有商場關(guān)店、全國90家主要購物中心中有超過半數(shù)的購物中心盈利下跌甚至虧損。接手倒掉的津匯廣場進(jìn)行改造的 大悅城 ，是當(dāng)前為數(shù)不多宣稱要逆勢大擴(kuò)張的公司。
這家公司在去年開業(yè)了兩個新的 大悅城 ，同時(shí)新布局了在建的杭州 大悅城 和改造中的天津 大悅城 ，并收購了北京安定門項(xiàng)目余下35%股權(quán)。如果能在今年年底順利開業(yè)，和平 大悅城 將成為 大悅城 地產(chǎn)開業(yè)運(yùn)營的第八座購物中心。董事長總經(jīng)理周政聲稱，將在五年內(nèi)開出20-30個 大悅城 。
大悅城 擴(kuò)張?zhí)崴僦畷r(shí)，正是商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的艱難時(shí)刻。一位近期剛跳槽到產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的商業(yè)地產(chǎn)從業(yè)者對界面新聞記者稱，他身邊不少舊同行都在離開或考慮離開商業(yè)地產(chǎn)。
從目前 大悅城 靡下購物中心的營業(yè)狀況來看， 大悅城 是當(dāng)前租金和客流仍在增長的少數(shù)購物中心。 大悅城 地產(chǎn)財(cái)報(bào)顯示，截至2015財(cái)政年度末，集團(tuán)在北京、沈陽、上海、天津、煙臺、成都等地共運(yùn)營著7個 大悅城 ，擁有位于北京、上海、香港等地四處物業(yè)收租，同時(shí)有杭州 大悅城 等項(xiàng)目在建。 大悅城 投資物業(yè)去年租金收入為21.84億元，其中7個運(yùn)營 大悅城 零售租金收入為17.31億元，同比增長14%。
盡管營收仍在增長，但 大悅城 的客流增長的增速卻也是下跌的。對此， 大悅城 地產(chǎn)副總經(jīng)理吳錚也對界面新聞記者承認(rèn)，這兩年做商業(yè)真的很不容易，做了很多創(chuàng)新，但大環(huán)境如此，購物中心要保持增速非常困難。人們的生活方式在發(fā)生改變，單純做零售的百貨業(yè)態(tài)受到了來自電商的極大沖擊和擠壓，強(qiáng)調(diào)體驗(yàn)業(yè)態(tài)的購物中心，看起來是增加了和電商差異化的競爭力，但它們也必須面對來自不斷興起的周邊游、健身中心等新行業(yè)對消費(fèi)者時(shí)間消費(fèi)的爭搶。
同時(shí)， 大悅城 這家在調(diào)整中把重心全部押注在國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的公司，當(dāng)前的利潤也受到了經(jīng)濟(jì)與環(huán)境變化帶來的極大壓力。財(cái)報(bào)顯示，截至2015財(cái)政年度末， 大悅城 凈利潤為9.59億元，同比2014年19.84億元的凈利潤下跌超過50%。
在這樣的環(huán)境下， 大悅城 為什么還要逆勢擴(kuò)張？這家公司又能怎樣去支持他們的擴(kuò)張計(jì)劃？
2015年，中糧置地控股(00207.HK)正式改名為 大悅城 地產(chǎn)。這是中糧系公司重新整合中非常重要的一步—— 大悅城 地產(chǎn)要成為中糧旗下一家專注商業(yè)地產(chǎn)的香港上市公司。這至少意味著三件事：
第一、這家公司必須把 大悅城 品牌的商業(yè)綜合體數(shù)量規(guī)模做上去，成為一個以租金和運(yùn)營管理費(fèi)為主的公司。
第二、必須把資產(chǎn)做輕，這樣才能做到在擴(kuò)張中，多個新項(xiàng)目開業(yè)時(shí)，對 大悅城 的財(cái)務(wù)整體影響不大。也只有把資產(chǎn)做輕，未來才不需要靠賣房子去彌補(bǔ)現(xiàn)金流。
第三、提高回報(bào)率。
吳錚對界面新聞記者表示，擴(kuò)張速度加快、從重資產(chǎn)轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)、回報(bào)提高，是資本市場重要投資者對當(dāng)前的 大悅城 提出的三個要求。能不能實(shí)現(xiàn)這三點(diǎn)，將關(guān)系到 大悅城 在資產(chǎn)市場的估值能否繼續(xù)上升，而完成它們的關(guān)鍵則是盈利能力的提升。
換句話說，就算市場不好， 大悅城 也必須擴(kuò)張，并且要找到低成本快速擴(kuò)張的路徑。
在一個可能會更壞的市場中找機(jī)會，周政找到的是被他稱為“激活休克魚”的方式。這個模式的第一個實(shí)踐案例，就是天津和平 大悅城 。
據(jù)界面新聞記者從 大悅城 地產(chǎn)處得到的消息，自去年年底正式接手津匯廣場至今，全新的和平 大悅城 招商工作目前已完成將近30%的簽約，意向客戶也超過整體需求的50%。最重要的是，通過改造津匯廣場，進(jìn)入天津最繁華的老牌商圈中， 大悅城 地產(chǎn)幾乎沒花錢。
這是 大悅城 地產(chǎn)的第一次輕資產(chǎn)管理輸出實(shí)踐， 大悅城 地產(chǎn)并不持有津匯廣場股份，但將與新加坡政府投資公司(GIC)共享租金收益和凈收入(NOI)分成，同時(shí)還將獲得超額完成目標(biāo)的獎勵， 大悅城 5號車庫、良食局等產(chǎn)品線的輸出，也將獲得營業(yè)收益。另外，一旦 大悅城 產(chǎn)決定退出項(xiàng)目，還將獲得資產(chǎn)增值收益的分享。
吳錚介紹，去年8月接觸這個項(xiàng)目之時(shí)， 大悅城 地產(chǎn)曾考慮收購，但由于作為綜合體的津匯廣場難以分拆， 大悅城 最終選擇了輕資產(chǎn)管理輸出的方式。“做一個新的 大悅城 ，從拿地到開業(yè)，一般需要30個月。但如果是收購舊項(xiàng)目改造，從改造到開業(yè)，一般只需要12個月。節(jié)省下來的18個月，幾乎足以將一個新開業(yè)的 大悅城 運(yùn)營至略有人氣。”
在商業(yè)地產(chǎn)存量過剩的大背景下，隨著商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)整的進(jìn)一步深入，類似津匯廣場這樣運(yùn)營能力較弱的商場正在退出商業(yè)地產(chǎn)市場。而作為曾經(jīng)的“慢公司”， 大悅城 地產(chǎn)在這樣的環(huán)境中找到了它擴(kuò)張的高速通道——通過并購或者輕資產(chǎn)管理輸出合作，成為商業(yè)舊庫存的掠食者，占領(lǐng)曾經(jīng)沒法拿下的好地段，開出更多的 大悅城 。
天津和平 大悅城 的實(shí)踐順利帶給他們更多的信心。他們甚至已經(jīng)在著手準(zhǔn)備成立一個獨(dú)立運(yùn)作的商業(yè)管理公司。 大悅城 地產(chǎn)將持有這家商業(yè)管理公司百分百的股權(quán)，并借助這家公司加速 大悅城 的并購、輕資產(chǎn)合作，實(shí)現(xiàn)高速化的全國擴(kuò)張。
一個將近30人的商管團(tuán)隊(duì)正在全國各地尋找適合改造為 大悅城 的商業(yè)庫存項(xiàng)目。“只要符合體量(標(biāo)準(zhǔn))的我們就積極參與并購。”在2016年的投資者業(yè)績會上，吳錚甚至這樣對投資者說。
到目前為止， 大悅城 地產(chǎn)已經(jīng)接觸了數(shù)十個合適的項(xiàng)目，主要策略是用直接并購、小股操盤甚至是無股操盤的方法。
“兩個新的一線城市和幾個重點(diǎn)二線城市不久后都將有我們的新項(xiàng)目出現(xiàn)。”據(jù)吳錚介紹，其中已有三個已簽約改造項(xiàng)目。一年敲定三個項(xiàng)目，并陸續(xù)推動他們再下一年開業(yè)亮相，無論是相對 大悅城 的過去還是行業(yè)，都變得更快了。“未來， 大悅城 的改造項(xiàng)目數(shù)量將會超過新建項(xiàng)目數(shù)量。”吳錚說，二線城市和重點(diǎn)三線省會城市中，位于城市核心地段的10萬-20萬平方米體量的“休克魚”項(xiàng)目，將成為他們的目標(biāo)。
在這兩年商業(yè)地產(chǎn)的慘淡中，不斷有商場關(guān)店、全國90家主要購物中心中有超過半數(shù)的購物中心盈利下跌甚至虧損。接手倒掉的津匯廣場進(jìn)行改造的 大悅城 ，是當(dāng)前為數(shù)不多宣稱要逆勢大擴(kuò)張的公司。
這家公司在去年開業(yè)了兩個新的 大悅城 ，同時(shí)新布局了在建的杭州 大悅城 和改造中的天津 大悅城 ，并收購了北京安定門項(xiàng)目余下35%股權(quán)。如果能在今年年底順利開業(yè)，和平 大悅城 將成為 大悅城 地產(chǎn)開業(yè)運(yùn)營的第八座購物中心。董事長總經(jīng)理周政聲稱，將在五年內(nèi)開出20-30個 大悅城 。
大悅城 擴(kuò)張?zhí)崴僦畷r(shí)，正是商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的艱難時(shí)刻。一位近期剛跳槽到產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的商業(yè)地產(chǎn)從業(yè)者對界面新聞記者稱，他身邊不少舊同行都在離開或考慮離開商業(yè)地產(chǎn)。
從目前 大悅城 靡下購物中心的營業(yè)狀況來看， 大悅城 是當(dāng)前租金和客流仍在增長的少數(shù)購物中心。 大悅城 地產(chǎn)財(cái)報(bào)顯示，截至2015財(cái)政年度末，集團(tuán)在北京、沈陽、上海、天津、煙臺、成都等地共運(yùn)營著7個 大悅城 ，擁有位于北京、上海、香港等地四處物業(yè)收租，同時(shí)有杭州 大悅城 等項(xiàng)目在建。 大悅城 投資物業(yè)去年租金收入為21.84億元，其中7個運(yùn)營 大悅城 零售租金收入為17.31億元，同比增長14%。
盡管營收仍在增長，但 大悅城 的客流增長的增速卻也是下跌的。對此， 大悅城 地產(chǎn)副總經(jīng)理吳錚也對界面新聞記者承認(rèn)，這兩年做商業(yè)真的很不容易，做了很多創(chuàng)新，但大環(huán)境如此，購物中心要保持增速非常困難。人們的生活方式在發(fā)生改變，單純做零售的百貨業(yè)態(tài)受到了來自電商的極大沖擊和擠壓，強(qiáng)調(diào)體驗(yàn)業(yè)態(tài)的購物中心，看起來是增加了和電商差異化的競爭力，但它們也必須面對來自不斷興起的周邊游、健身中心等新行業(yè)對消費(fèi)者時(shí)間消費(fèi)的爭搶。
同時(shí)， 大悅城 這家在調(diào)整中把重心全部押注在國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的公司，當(dāng)前的利潤也受到了經(jīng)濟(jì)與環(huán)境變化帶來的極大壓力。財(cái)報(bào)顯示，截至2015財(cái)政年度末， 大悅城 凈利潤為9.59億元，同比2014年19.84億元的凈利潤下跌超過50%。
在這樣的環(huán)境下， 大悅城 為什么還要逆勢擴(kuò)張？這家公司又能怎樣去支持他們的擴(kuò)張計(jì)劃？
2015年，中糧置地控股(00207.HK)正式改名為 大悅城 地產(chǎn)。這是中糧系公司重新整合中非常重要的一步—— 大悅城 地產(chǎn)要成為中糧旗下一家專注商業(yè)地產(chǎn)的香港上市公司。這至少意味著三件事：
第一、這家公司必須把 大悅城 品牌的商業(yè)綜合體數(shù)量規(guī)模做上去，成為一個以租金和運(yùn)營管理費(fèi)為主的公司。
第二、必須把資產(chǎn)做輕，這樣才能做到在擴(kuò)張中，多個新項(xiàng)目開業(yè)時(shí)，對 大悅城 的財(cái)務(wù)整體影響不大。也只有把資產(chǎn)做輕，未來才不需要靠賣房子去彌補(bǔ)現(xiàn)金流。
第三、提高回報(bào)率。
吳錚對界面新聞記者表示，擴(kuò)張速度加快、從重資產(chǎn)轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)、回報(bào)提高，是資本市場重要投資者對當(dāng)前的 大悅城 提出的三個要求。能不能實(shí)現(xiàn)這三點(diǎn)，將關(guān)系到 大悅城 在資產(chǎn)市場的估值能否繼續(xù)上升，而完成它們的關(guān)鍵則是盈利能力的提升。
換句話說，就算市場不好， 大悅城 也必須擴(kuò)張，并且要找到低成本快速擴(kuò)張的路徑。
在一個可能會更壞的市場中找機(jī)會，周政找到的是被他稱為“激活休克魚”的方式。這個模式的第一個實(shí)踐案例，就是天津和平 大悅城 。
據(jù)界面新聞記者從 大悅城 地產(chǎn)處得到的消息，自去年年底正式接手津匯廣場至今，全新的和平 大悅城 招商工作目前已完成將近30%的簽約，意向客戶也超過整體需求的50%。最重要的是，通過改造津匯廣場，進(jìn)入天津最繁華的老牌商圈中， 大悅城 地產(chǎn)幾乎沒花錢。
這是 大悅城 地產(chǎn)的第一次輕資產(chǎn)管理輸出實(shí)踐， 大悅城 地產(chǎn)并不持有津匯廣場股份，但將與新加坡政府投資公司(GIC)共享租金收益和凈收入(NOI)分成，同時(shí)還將獲得超額完成目標(biāo)的獎勵， 大悅城 5號車庫、良食局等產(chǎn)品線的輸出，也將獲得營業(yè)收益。另外，一旦 大悅城 產(chǎn)決定退出項(xiàng)目，還將獲得資產(chǎn)增值收益的分享。
吳錚介紹，去年8月接觸這個項(xiàng)目之時(shí)， 大悅城 地產(chǎn)曾考慮收購，但由于作為綜合體的津匯廣場難以分拆， 大悅城 最終選擇了輕資產(chǎn)管理輸出的方式。“做一個新的 大悅城 ，從拿地到開業(yè)，一般需要30個月。但如果是收購舊項(xiàng)目改造，從改造到開業(yè)，一般只需要12個月。節(jié)省下來的18個月，幾乎足以將一個新開業(yè)的 大悅城 運(yùn)營至略有人氣。”
在商業(yè)地產(chǎn)存量過剩的大背景下，隨著商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)整的進(jìn)一步深入，類似津匯廣場這樣運(yùn)營能力較弱的商場正在退出商業(yè)地產(chǎn)市場。而作為曾經(jīng)的“慢公司”， 大悅城 地產(chǎn)在這樣的環(huán)境中找到了它擴(kuò)張的高速通道——通過并購或者輕資產(chǎn)管理輸出合作，成為商業(yè)舊庫存的掠食者，占領(lǐng)曾經(jīng)沒法拿下的好地段，開出更多的 大悅城 。
天津和平 大悅城 的實(shí)踐順利帶給他們更多的信心。他們甚至已經(jīng)在著手準(zhǔn)備成立一個獨(dú)立運(yùn)作的商業(yè)管理公司。 大悅城 地產(chǎn)將持有這家商業(yè)管理公司百分百的股權(quán)，并借助這家公司加速 大悅城 的并購、輕資產(chǎn)合作，實(shí)現(xiàn)高速化的全國擴(kuò)張。
一個將近30人的商管團(tuán)隊(duì)正在全國各地尋找適合改造為 大悅城 的商業(yè)庫存項(xiàng)目。“只要符合體量(標(biāo)準(zhǔn))的我們就積極參與并購。”在2016年的投資者業(yè)績會上，吳錚甚至這樣對投資者說。
到目前為止， 大悅城 地產(chǎn)已經(jīng)接觸了數(shù)十個合適的項(xiàng)目，主要策略是用直接并購、小股操盤甚至是無股操盤的方法。
“兩個新的一線城市和幾個重點(diǎn)二線城市不久后都將有我們的新項(xiàng)目出現(xiàn)。”據(jù)吳錚介紹，其中已有三個已簽約改造項(xiàng)目。一年敲定三個項(xiàng)目，并陸續(xù)推動他們再下一年開業(yè)亮相，無論是相對 大悅城 的過去還是行業(yè)，都變得更快了。“未來， 大悅城 的改造項(xiàng)目數(shù)量將會超過新建項(xiàng)目數(shù)量。”吳錚說，二線城市和重點(diǎn)三線省會城市中，位于城市核心地段的10萬-20萬平方米體量的“休克魚”項(xiàng)目，將成為他們的目標(biāo)。
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