長(zhǎng)春商業(yè)市場(chǎng)拒絕“內(nèi)向”轉(zhuǎn)身

作為吉林省的省會(huì)城市，長(zhǎng)春 商業(yè)市場(chǎng) 始終發(fā)展緩慢，從東北四個(gè)主要城市的幾組數(shù)據(jù)對(duì)比便可窺一斑。一直以來(lái)，長(zhǎng)春的城市商業(yè)類型以百貨為主， 商業(yè)市場(chǎng) 業(yè)態(tài)豐富度不高，整體市場(chǎng)發(fā)展滯緩。目前，長(zhǎng)春市外來(lái)商業(yè)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)企業(yè)除萬(wàn)達(dá)擁有一席之地外，其他企業(yè)遲遲未能鋪展，缺乏外來(lái)成熟經(jīng)驗(yàn)與本地市場(chǎng)的融合。
　　與長(zhǎng)春市居民高漲的消費(fèi)熱情比起來(lái)，業(yè)態(tài)豐富度低，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重，外來(lái)企業(yè)少等商業(yè)特征，也使得長(zhǎng)春的 商業(yè)市場(chǎng) 總體發(fā)展趨于“內(nèi)向”。
　　目前，本地商業(yè)企業(yè)占據(jù)了長(zhǎng)春的多半壁江山。同時(shí)，當(dāng)?shù)赜薪陌偃f(wàn)的 商業(yè)市場(chǎng) 以及未來(lái)潛在供應(yīng)約五百萬(wàn)的巨型商業(yè)體量。此外，據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，長(zhǎng)春市目前約有近50萬(wàn)平方米建成未利用集中商業(yè)物業(yè)。至今仍比較“內(nèi)向”的 商業(yè)市場(chǎng) ，面對(duì)瞬息萬(wàn)變的商業(yè)格局，“內(nèi)向”的長(zhǎng)春商業(yè)該如何突圍，相信無(wú)論是在經(jīng)營(yíng)的商業(yè)物業(yè)還是未來(lái)即將發(fā)展的商業(yè)物業(yè)，都需要面臨的艱難抉擇。
　　據(jù)RET睿意德的統(tǒng)計(jì)顯示，目前長(zhǎng)春 商業(yè)市場(chǎng) 存量物業(yè)（已營(yíng)業(yè)，已建成未營(yíng)業(yè)）的商業(yè)項(xiàng)目以建筑面積在10萬(wàn)以下的中小型商業(yè)項(xiàng)目為主，且都處于百貨時(shí)代的同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)紅海之中，針對(duì)這樣一個(gè)市場(chǎng)，不妨從以下幾個(gè)層面認(rèn)真的思考發(fā)展問(wèn)題。
　　場(chǎng)所場(chǎng)景：挖掘需求
　　商業(yè)物業(yè)應(yīng)該注重場(chǎng)所的打造，注重社交功能的提供，同屬亞洲國(guó)家的日本，韓國(guó)，在這方面能夠給我們提供非常好的成熟經(jīng)驗(yàn)，日本以峽谷為設(shè)計(jì)理念達(dá)到的難波公園，韓國(guó)樂(lè)天世界的屋頂兒童動(dòng)物園等等，與此同時(shí)，國(guó)內(nèi)一、二線城市的諸多項(xiàng)目已經(jīng)開(kāi)始了這種場(chǎng)所化的嘗試。
　　場(chǎng)所的打造，氛圍的營(yíng)造涉及到空間的改造和有效租賃面積的浪費(fèi)，除了有效利于屋頂，室內(nèi)通道，室內(nèi)廣場(chǎng)等非租賃空間外，也需要懂的關(guān)于商業(yè)“舍得經(jīng)濟(jì)”的哲學(xué)，商業(yè)場(chǎng)所的打造，雖然舍去了屋頂面積和建造屋頂花園的成本，給消費(fèi)者一片與自然共生的綠色天地，同時(shí)不僅得到了熙攘的人氣，并且提升了高樓層的商業(yè)價(jià)值，有舍有得，何樂(lè)而不為呢?
　　小眾細(xì)分：避開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)
　　有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，集中某一類商業(yè)的“十貨店”比百貨更好，在此過(guò)程中，百貨店的營(yíng)業(yè)形勢(shì)發(fā)生變化，不再是單純的賣(mài)東西，而是賣(mài)服務(wù)，賣(mài)信息，賣(mài)“事”， 這是這個(gè)時(shí)代應(yīng)該注重的。中小體量的商業(yè)項(xiàng)目可以更好的承載細(xì)分市場(chǎng)的發(fā)展，將某一主題做到極致，如日本的以運(yùn)動(dòng)為主題，打造屋頂跑道的QS MALL，上海K11藝術(shù)購(gòu)物中心以藝術(shù)作為主題，上海浦東嘉里城以部落價(jià)值做為突破點(diǎn)，這些項(xiàng)目的小中見(jiàn)大，更加散發(fā)著場(chǎng)所人性化的溫度和對(duì)人的敏感度。這些“細(xì)分”中，透露的是人文的關(guān)懷，這也正是這些商業(yè)項(xiàng)目之所以讓人趨之若鶩的原因。
　　業(yè)態(tài)調(diào)整：關(guān)注變化
　　商業(yè)是一個(gè)隨著人的需求不斷調(diào)整變化的過(guò)程。譬如，近些年，隨著消費(fèi)者需求不斷調(diào)整，家庭型及兒童等目的性業(yè)態(tài)成為購(gòu)物中心消費(fèi)的新增長(zhǎng)點(diǎn)。據(jù)RET睿意德統(tǒng)計(jì)2015年全國(guó)重點(diǎn)城市兒童業(yè)態(tài)研究發(fā)現(xiàn)，兒童商業(yè)總面積已達(dá)到916.1萬(wàn)平方米，在過(guò)去五年間增長(zhǎng)達(dá)538.8%，兒童業(yè)態(tài)在購(gòu)物中心占比更是由5%上升至15%。最近三年發(fā)展更是迅猛。最關(guān)鍵的是，兒童業(yè)態(tài)具有強(qiáng)勢(shì)的帶動(dòng)作用，兒童一人可帶動(dòng)全家三人、五人甚至七人的消費(fèi)，兒童業(yè)態(tài)的作用不可小覷。隨著經(jīng)濟(jì)不斷的發(fā)達(dá)，預(yù)計(jì)未來(lái)家庭對(duì)于兒童重視將有增無(wú)減，也因此，在家庭消費(fèi)集中的地方，應(yīng)重點(diǎn)考慮兒童業(yè)態(tài)的引入。
　　參考案例：北京尚街購(gòu)物中心-小而美商業(yè)改造典范
　　北京尚街購(gòu)物中心就是一個(gè)小型商業(yè)中心改造的典范。在改造之前，該商業(yè)物業(yè)是朝陽(yáng)區(qū)十里堡的一個(gè)兩萬(wàn)余平的商業(yè)物業(yè)，經(jīng)營(yíng)不善。在對(duì)該項(xiàng)目所處區(qū)域進(jìn)行分析，根據(jù)其小規(guī)模的體量特征及區(qū)域特點(diǎn)，提取其“社區(qū)”配套這一基因特征，將其定位為社區(qū)型購(gòu)物中心，加大餐飲和運(yùn)休閑業(yè)態(tài)比例，提升社區(qū)配套功能，并引入運(yùn)動(dòng)奧萊中心，引入多家知名品牌工廠店，將項(xiàng)目提升成為運(yùn)動(dòng)品牌折扣的奧萊購(gòu)物中心，滿足價(jià)格敏感的社區(qū)購(gòu)物人群，品牌替換率接近70%，獲得了良好的市場(chǎng)知名度。
　　 商業(yè)市場(chǎng) “沒(méi)有”的并不等于消費(fèi)者“沒(méi)需求”的，這是一個(gè)“從零到一”的突破過(guò)程，長(zhǎng)春 商業(yè)市場(chǎng) 面臨的“內(nèi)向”危機(jī)，也正是機(jī)會(huì)所在，邁出突破零的一小步，項(xiàng)目就向成功邁出了一大步，當(dāng)然商業(yè)不僅僅簡(jiǎn)單的靜態(tài)業(yè)態(tài)組合，而是一個(gè)不斷調(diào)整的動(dòng)態(tài)過(guò)程。

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