城市核心商圈近幾年商鋪?zhàn)饨鹉昴觑j升，已造成北京等地一些品牌商集體撤離，不斷攀高的商鋪 租金 正在改變傳統(tǒng)的零售商業(yè)格局。
近日，WOWO（中國(guó)）便利在短短不到1個(gè)月內(nèi)，先后在成都購(gòu)買(mǎi)航天大廈一樓商鋪、人民南路四段“首座”店鋪。
近年來(lái)，成都不少零售商為規(guī)避高 租金 帶來(lái)的壓力，紛紛轉(zhuǎn)租為買(mǎi)，傳統(tǒng)零售企業(yè)開(kāi)始走向“零售＋地產(chǎn)”戰(zhàn)略性轉(zhuǎn)型發(fā)展路。四川省連鎖商業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)冉立春在接受天府早報(bào)記者專(zhuān)訪時(shí)表示，當(dāng)下單一的固定 租金 模式已經(jīng)不再適應(yīng)競(jìng)爭(zhēng)激烈的零售業(yè)市場(chǎng)，不少零售企業(yè)開(kāi)始轉(zhuǎn)型自持物業(yè)或者與地產(chǎn)商聯(lián)營(yíng)合作。
現(xiàn)狀 高 租金 下商鋪“賠本賺吆喝”
近年來(lái)，在宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)乏力的背景下，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn) 租金 本應(yīng)下降，但市場(chǎng)卻反其道而行之。商鋪 租金 以超過(guò)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的平均水平上升。以春熙路商圈為代表，其 租金 在近年成逐年上漲的趨勢(shì)。四川省連鎖商業(yè)協(xié)會(huì)日前發(fā)布的《2013年成都連鎖商業(yè)發(fā)展報(bào)告》顯示，相對(duì)于10年前，春熙路商鋪 租金 上漲了約10倍。在高 租金 壓力下，那些曾經(jīng)在春熙路上紅極一時(shí)的李寧、安踏等運(yùn)動(dòng)品牌店以及來(lái)自德國(guó)的世界五百?gòu)?qiáng)企業(yè)貝塔斯曼書(shū)店都不堪重負(fù)，黯然撤離。《2013年成都連鎖商業(yè)發(fā)展報(bào)告》顯示，目前，成都市中心商圈，包括春熙路、鹽市口、紅照壁、騾馬市板塊，其商業(yè)街物業(yè)商鋪 租金 最高，首層 租金 平均約為4000元/月·平方米；百貨物業(yè)居其次，首層 租金 約2000元/月·平方米。與排名第二的新南天地商圈購(gòu)物中心首層 租金 相比，整整高了10倍。
春熙路商圈的 租金 飆升，品牌店來(lái)了又去，但實(shí)際上春熙路步行街中的商鋪空置和轉(zhuǎn)讓卻鮮有出現(xiàn)。還是有很多品牌商家愿意花高價(jià)進(jìn)駐，這又是為什么呢？
對(duì)此，冉立春解釋道，“舉個(gè)例子來(lái)說(shuō)，WOWO在第一城旁邊有個(gè)店面，那個(gè)店 租金 高得嚇人，據(jù)我所知那個(gè)店鋪也一直處于虧損狀態(tài)。但在春熙路步行街租個(gè)廣告牌，一年也要100多萬(wàn)。這樣算下來(lái)，在春熙路開(kāi)店就等于放一個(gè)活的廣告牌，更多的是賠本賣(mài)吆喝，賺的是提升品牌價(jià)值。”
解決方案1
自持物業(yè) 零售商轉(zhuǎn)租為買(mǎi) 采取“零售＋地產(chǎn)”
■WOWO（中國(guó)）便利先后在成都購(gòu)買(mǎi)航天大廈一樓商鋪、人民南路四段“首座”店鋪
■紅旗連鎖董事長(zhǎng)曹世如去年表示，紅旗連鎖購(gòu)買(mǎi)的商鋪店面已占公司所有經(jīng)營(yíng)店面的10%以上
租金 價(jià)格水漲船高，使得以輕物業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的零售企業(yè)壓力逐漸增大。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，商業(yè)地產(chǎn)在未來(lái)幾年內(nèi)仍將處于高速發(fā)展期， 租金 價(jià)格上漲的問(wèn)題還將持續(xù)制約零售企業(yè)的發(fā)展。在這種壓力之下，近年來(lái)，不少有資金實(shí)力的零售商也開(kāi)始試水自持物業(yè)，采取“零售＋地產(chǎn)”的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。
WOWO（中國(guó)）便利近期先后在成都購(gòu)買(mǎi)航天大廈一樓商鋪、人民南路四段“首座”店鋪。
紅旗連鎖董事長(zhǎng)曹世如去年就公開(kāi)表示，紅旗連鎖購(gòu)買(mǎi)的商鋪店面已占公司所有經(jīng)營(yíng)店面的10%以上；而蘇寧也早在2010年就宣布斥資3億元買(mǎi)下位于春熙商圈總面積約1.6萬(wàn)平方米的正熙國(guó)際大廈1—6層，打造西南地區(qū)最大的第四代3C 旗艦店。“零售地產(chǎn)”的擴(kuò)張模式，在成都頻頻上演。正常來(lái)說(shuō)， 租金 是商業(yè)經(jīng)營(yíng)能力的體現(xiàn)，經(jīng)營(yíng)得好， 租金 就相應(yīng)提高。“但在目前的市場(chǎng)中并不是這樣， 租金 成了地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商投資的一種回收方式。開(kāi)發(fā)商在沒(méi)有經(jīng)營(yíng)以前就把 租金 設(shè)定好了，以高價(jià)租給零售商，讓零售商帶著巨大成本壓力去經(jīng)營(yíng)，這明顯就出現(xiàn)問(wèn)題了。”冉立春表示，“在 租金 上漲已經(jīng)超過(guò)了商業(yè)正常經(jīng)營(yíng)能力時(shí)，轉(zhuǎn)租為買(mǎi)也可能成為一種趨勢(shì)，就算將來(lái)我經(jīng)營(yíng)得不好，我的物業(yè)還可以升值。”
對(duì)于現(xiàn)下零售業(yè)自持物業(yè)的趨勢(shì)，業(yè)界也出現(xiàn)反對(duì)聲音：自持物業(yè)需要有龐大的資本支撐，如果遇到泡沫經(jīng)濟(jì)破裂，很容易造成資金鏈斷裂。首地大峽谷購(gòu)物中心副總經(jīng)理李綱此前表示，歐美、日本等國(guó)外的零售企業(yè)，包括百貨店、超市、購(gòu)物中心等在擴(kuò)張時(shí)，絕大部分都是采取租賃形式。他們的考慮是，“我是做商業(yè)的，不是做地產(chǎn)的，”所以要用輕資產(chǎn)的模式去運(yùn)營(yíng)，這樣可以加大它的資金循環(huán)和周轉(zhuǎn)。
解決方案2
聯(lián)營(yíng)合作 零售商、地產(chǎn)商結(jié)成利益共同體
■銷(xiāo)售額提成方式繳納 租金 ，麥當(dāng)勞一般向房東繳納營(yíng)業(yè)額的7%—9%
■外資零售企業(yè)如家樂(lè)福、沃爾瑪?shù)淖赓U則是“ 租金 提成”的模式
傳統(tǒng)單一的固定 租金 模式目前對(duì)零售商的壓力越來(lái)越大。面對(duì)日漸高漲的商鋪 租金 ，除了自建物業(yè)之外，地產(chǎn)商和零售商的合作方式也成為一種選擇。
“采用‘聯(lián)營(yíng)合作’這種合作方式，一則能夠平抑高 租金 給零售商帶來(lái)的壓力，同時(shí)房地產(chǎn)商也能享受到商圈培育成熟后的未來(lái)利益。”據(jù)冉立春介紹，“聯(lián)營(yíng)合作”在成都市場(chǎng)上一般表現(xiàn)為零售商和地產(chǎn)商達(dá)成“銷(xiāo)售額提成”或“保底 租金 提成”的租賃方式。“像我所了解的外資餐飲連鎖企業(yè)，麥當(dāng)勞、星巴克等一般都采用銷(xiāo)售額提成方式繳納 租金 。麥當(dāng)勞一般向房東繳納營(yíng)業(yè)額的7%—9%。而外資零售企業(yè)如家樂(lè)福、沃爾瑪?shù)淖赓U則是‘ 租金 提成’的模式。”據(jù)了解，“固定 租金 提成模式”在發(fā)達(dá)國(guó)家零售業(yè)中已經(jīng)非常普遍。
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