商業(yè)地產(chǎn) 是中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的一個(gè)大餡餅，這幾年中國(guó) 商業(yè)地產(chǎn) 發(fā)展的速度是前所未有的，我們回顧一下中國(guó)的房地產(chǎn)在過(guò)去十幾年是黃金的十年，它的發(fā)展速度是前所未有的，中國(guó)的 商業(yè)地產(chǎn) 同樣也迎來(lái)了千年不遇的發(fā)展機(jī)遇。
第一個(gè)就是新型城鎮(zhèn)化中城與市的擴(kuò)張與完善，中央講到了新型城鎮(zhèn)化必須以人為核心，那么實(shí)際上城鎮(zhèn)化的概念或者城市化的概念有兩層意思，第一層農(nóng)民進(jìn)城的過(guò)程，第二層意思就是進(jìn)城肯定要擴(kuò)張，城市要發(fā)展，在這樣的情況下城和市都要發(fā)展，那么現(xiàn)在房子造成光蓋城不建市這個(gè)經(jīng)濟(jì)怎么發(fā)展？
應(yīng)該說(shuō)今天中國(guó)的 商業(yè)地產(chǎn) 如此快的發(fā)展速度已經(jīng)進(jìn)入了現(xiàn)代的商業(yè)業(yè)態(tài)，中國(guó) 商業(yè)地產(chǎn) 的發(fā)展實(shí)際上就是中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，是老百姓生活水平的變化及收入、消費(fèi)結(jié)構(gòu)變化的必然產(chǎn)物，而今天的 商業(yè)地產(chǎn) 正是適應(yīng)了老百姓消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變化，那么應(yīng)該說(shuō)今天的發(fā)展是有它的基礎(chǔ)的。
另外，今天的 商業(yè)地產(chǎn) 的巨大發(fā)展另一方面也可能和住宅的限購(gòu)、限貸有關(guān)。應(yīng)該承認(rèn)房地產(chǎn)是有雙重性的，既有消費(fèi)屬性，又有投資的屬性。我們對(duì)住宅地產(chǎn)限購(gòu)，這種屬性更多的會(huì)反映到 商業(yè)地產(chǎn) 上來(lái)，再加上中國(guó)的金融體制改革，特別是房地產(chǎn)的金融相對(duì)滯后，所以在 商業(yè)地產(chǎn) 運(yùn)作方面，在資金籌措方面除了向銀行借貸，更多還得靠 商業(yè)地產(chǎn) 項(xiàng)目能夠銷售的部門回收來(lái)實(shí)現(xiàn) 商業(yè)地產(chǎn) 的資金扭轉(zhuǎn)，這就是中國(guó)現(xiàn)階段的 商業(yè)地產(chǎn) 特色。
我相信中國(guó)未來(lái)的 商業(yè)地產(chǎn) 前景很好，無(wú)論從消費(fèi)升級(jí)導(dǎo)致的業(yè)態(tài)變化，更多的商業(yè)業(yè)態(tài)會(huì)出現(xiàn)，再加上由于我們不同城市、不同地區(qū)的人均收入水平、消費(fèi)結(jié)構(gòu)不同，所以它的發(fā)展是逐步推進(jìn)的，由一線向二線三線四線逐步推進(jìn)，實(shí)際上為我們 商業(yè)地產(chǎn) 還留了很大的發(fā)展空間，一個(gè)是從結(jié)構(gòu)的變化，一個(gè)是從區(qū)域梯度的變化都給我們提供了很大的發(fā)展空間，所以我認(rèn)為 商業(yè)地產(chǎn) 對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)而言是一個(gè)很大的餡餅，看誰(shuí)能夠吃到這個(gè)餡餅，這個(gè)餡餅是靠自己努力的。
不過(guò)，第二句話是“陷阱”。我想市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是一種過(guò)剩經(jīng)濟(jì)，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)是一種短缺經(jīng)濟(jì)，全世界今天的問(wèn)題都是產(chǎn)能過(guò)剩，需求不足，這是妨礙世界經(jīng)濟(jì)乃至中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的瓶頸，如何解決產(chǎn)能過(guò)剩的問(wèn)題？如何解決需求不足的問(wèn)題？那么城鎮(zhèn)化，剛才我說(shuō)了 商業(yè)地產(chǎn) 就能更好地在這方面發(fā)揮作用，但是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程當(dāng)中避免不了產(chǎn)能過(guò)剩，這當(dāng)中產(chǎn)生一種市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，這是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)正常的行為。
在 商業(yè)地產(chǎn) 這么大的餡餅吸引著我們的時(shí)候，我們也看到了我們的許多開(kāi)發(fā)商紛紛去搞 商業(yè)地產(chǎn) ，千軍萬(wàn)馬搞 商業(yè)地產(chǎn) ，現(xiàn)在不是滿城皆是黃金甲，而是滿城皆是綜合體。我們 商業(yè)地產(chǎn) 在某些地段已經(jīng)出現(xiàn)過(guò)剩的現(xiàn)象。
我們現(xiàn)在看到的 商業(yè)地產(chǎn) 過(guò)剩和泡沫并存，或者說(shuō)我們泡沫可能體現(xiàn)在商鋪上面，因?yàn)楝F(xiàn)在投資需求不旺盛，老百姓沒(méi)有投資方向，大家都選擇商鋪，商鋪供應(yīng)量都有限，老百姓不知道商鋪價(jià)格怎么衡量，所以人家賣這個(gè)價(jià)格我賣這個(gè)價(jià)格，往往有些開(kāi)發(fā)商他自己心里也不清楚，往往把商鋪價(jià)格抬高了，這里面就產(chǎn)生了泡沫。
第二個(gè)問(wèn)題就是說(shuō)市場(chǎng)差異化與產(chǎn)品同質(zhì)化的矛盾，大家知道無(wú)論是住宅地產(chǎn)還是 商業(yè)地產(chǎn) ， 商業(yè)地產(chǎn) 特別明顯。在北京、上海的某一個(gè)地段，它的消費(fèi)群體不一樣，所以產(chǎn)生的市場(chǎng)環(huán)境不一樣，應(yīng)該生產(chǎn)出來(lái)的各種不同的 商業(yè)地產(chǎn) 有很大的產(chǎn)品的差異化。最近我發(fā)現(xiàn)好幾個(gè)開(kāi)發(fā)商跟我說(shuō)他準(zhǔn)備在小城鎮(zhèn)搞 商業(yè)地產(chǎn) ，準(zhǔn)備搞多少個(gè) 商業(yè)地產(chǎn) ，因?yàn)樗l(fā)現(xiàn)小城鎮(zhèn)的人均收入在提高，他也想買到像樣的商品，而且（需要）更多的商業(yè)業(yè)態(tài)。但是小城鎮(zhèn)只有百貨商店，的確有很大的發(fā)展空間，但是要注意產(chǎn)品的同質(zhì)化，不能照抄照搬大城市的，所以這里面有一個(gè)市場(chǎng)差異化和產(chǎn)品同質(zhì)化的問(wèn)題。
第三個(gè)問(wèn)題就是網(wǎng)購(gòu)對(duì) 商業(yè)地產(chǎn) 的影響，大家可能都知道馬云和王健林說(shuō)賭一把，就是網(wǎng)購(gòu)對(duì) 商業(yè)地產(chǎn) 的影響已經(jīng)開(kāi)始顯現(xiàn)出來(lái)，我們發(fā)現(xiàn)現(xiàn)在不少的朋友逛商場(chǎng)，他僅僅看看商場(chǎng)里面擺的衣服、商品，看一看，選出滿意的商品記下型號(hào)，甚至把二維碼拍下來(lái)然后到網(wǎng)上去買，這對(duì) 商業(yè)地產(chǎn) 來(lái)說(shuō)意味著什么？我想大家都很清楚，所以這種情況下對(duì) 商業(yè)地產(chǎn) 構(gòu)成了很大的威脅。
所以，這時(shí)候我們?nèi)绾蝸?lái)理性看待 商業(yè)地產(chǎn) 的發(fā)展，把 商業(yè)地產(chǎn) 的事情做好，那么我想目前看到的總結(jié)一下，一個(gè)就是泡沫化的問(wèn)題，另一個(gè)就是同質(zhì)化的問(wèn)題，還有就是被邊緣化的問(wèn)題，這要引起投資者和 商業(yè)地產(chǎn) 的高度關(guān)注。
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