日前，青島市國土資源和房屋管理局對外公布了即將由下月拍賣的，位于青島汽車鐵路北站的三幅地塊，其中有兩幅都是地下空間，根據(jù)規(guī)劃，北客站地下空間將與地鐵無縫對接，地下 商業(yè) 前景頗為誘人。該消息一出，再次將人們的視線轉(zhuǎn)移到“地下 商業(yè) ”。記者采訪獲悉，目前青島的地下 商業(yè) 由于大部分以單體形式出現(xiàn)，缺乏系統(tǒng)性，因此在發(fā)展經(jīng)營方面良莠不齊，而未來地鐵的建成，無疑將使人們的視線重新回歸?？梢灶A(yù)見，地鐵建成后將使“地下 商業(yè) ”煥發(fā)“第二春”。
現(xiàn)狀：開一家尷尬一家
鐵路北客站周邊三幅地塊將于下月公開拍賣。除了第三幅是地上地塊外，另兩幅都是地下空間使用權(quán)出讓。該兩幅地塊的出讓，將人們的視線再次轉(zhuǎn)移到“地下 商業(yè) ”。
近幾年，青島地下 商業(yè) 發(fā)展迅速，曾經(jīng)一度掀起“地下 商業(yè) 熱潮”。
自2010年以來，青島地下 商業(yè) 設(shè)施建設(shè)規(guī)模和速度創(chuàng)造了青島歷史之最。地上 商業(yè) 空間日趨飽和，越來越多的商家將投資目光轉(zhuǎn)向地下，尤其是香港中路等繁華商圈更成為各商家的必爭之地。除了地上 商業(yè) 空間日趨飽和以外，地鐵的開挖也直接助推了青島本輪地下 商業(yè) 熱潮的涌起。
金街購物廣場以高檔裝修打造島城首家五星級地下購物廣場、太古百貨與金街一街之隔同樣占據(jù)黃金地段、市北區(qū)地景大道開創(chuàng)中國地景第一街，此外，米蘭道、湛山廣場地下 商業(yè) 街、李滄區(qū)書院路中防地下 商業(yè) 街、嶗山區(qū)樂天瑪特地下 商業(yè) 項目等也一一面市。
盡管地下 商業(yè) 發(fā)展迅速，但是總體發(fā)展情況卻是良莠不齊，一些成熟商圈的地下 商業(yè) ，憑借高客流量，經(jīng)營情況尚可，但商家普遍反映沒有“想象得那么好”。比如，位于香港中路商圈的太古百貨，雖然人流尚可，但是相比較周邊地上 商業(yè) 的高客流量，也是無法比肩。而與此同時，一些新興區(qū)域的地下 商業(yè) 都存在“吃不飽”的現(xiàn)象。
瓶頸地上人流難以導(dǎo)入地下
一般來說，地下 商業(yè) 是在地上 商業(yè) 不能滿足需求后的補充發(fā)展，現(xiàn)按照地下 商業(yè) 成熟的城市發(fā)展經(jīng)驗來看，一個城市的地上 商業(yè) ，最起碼是該地下商城所處地域的地上 商業(yè) 發(fā)展非常飽和，由此催生了地下商場的發(fā)展和繁榮。
記者走訪時發(fā)現(xiàn)，有些地下商街由于產(chǎn)權(quán)、管理、招商等方面存在問題，至今未能開門營業(yè)；有些開業(yè)已經(jīng)一兩年了，招商工作卻依然沒有完成；還有些雖然開業(yè)時一度門庭若市，人流依舊在地上，地下依舊冷清。隨著時間的考驗，稀落的客流帶來的業(yè)績甚至不能抵頂房租和人工成本，大批商戶開始退出。
有業(yè)內(nèi)人士表示，青島新誕生的地下 商業(yè) 項目，大多誕生于臺東、香港中路、李村及嶗山等幾個商圈區(qū)域，目前各個商圈地上 商業(yè) 發(fā)展尚有一定空間，地下 商業(yè) 開發(fā)此時大幅度跟進，市場將很難短時間內(nèi)消化，導(dǎo)致地下 商業(yè) 受冷的態(tài)勢。如果繼續(xù)發(fā)展，必須在深度整合上下功夫。
談及島城地下 商業(yè) 發(fā)展受阻的原因，我市一位商界人士直言不諱地說，首先要歸咎于基礎(chǔ)設(shè)施等硬件和交通引導(dǎo)等軟件的滯后。他表示，目前，島城各大地下空間基本上各自為政，并沒有連通形成整體，無法實現(xiàn)人流共享。當下，地鐵還未正式開通運行，這就導(dǎo)致無法真正實現(xiàn)地面和地下人車分流。正因如此，行人覺得走地下很不方便，仍然習慣于走地面，也就無法為地下帶來源源不斷的客流。
契機：“漏斗效應(yīng)”盤活周邊 商業(yè)
面對地下 商業(yè) 那些“被遺忘的角落”。地鐵的開建以及地鐵站點形成的“漏斗效應(yīng)”，無疑將再度擴大了消費心理半徑，加速了人們向地下商場轉(zhuǎn)移的速度，綜觀青島的新老商圈，在地上 商業(yè) 遍地開花的同時，以 商業(yè) 體量擴容為目標的擴張行動借力地鐵項目，已是箭在弦上。
以東部商圈為例，地鐵M2線和地鐵M3線經(jīng)過的區(qū)域，將帶動起以金街購物廣場為領(lǐng)軍，打造全市規(guī)模最大、檔次最高的地下 商業(yè) 核心區(qū)，試圖形成地上地下聯(lián)通的地鐵商圈。屆時，金街購物廣場、米蘭道、太古百貨等地下項目接近9萬平方米經(jīng)營面積將被拉動。
此外，在北部城區(qū)，李村商圈同樣將搭乘地鐵“財富列車”，借助那些“潛伏”地下的 商業(yè) 項目，實現(xiàn)商圈從傳統(tǒng)到現(xiàn)代的升級。書院路 商業(yè) 街人防工程將與地鐵京口路站直接連通，李村商圈在地下拓出的1.5萬余平方米 商業(yè) 區(qū)將“更上一層樓”。無論是中防商街還是青島金街購物廣場的業(yè)主，都極為看好地鐵開通后的美好前景。中防商街的一位招商經(jīng)理告訴記者：“地鐵只要一通車，周圍的 商業(yè) 就開始活躍了，這在其他城市都是得到驗證的，等到那個時候，乘坐地鐵的人肯定很多，中防商街到時候會成為人們穿行的重要通道，人流量會大增，到時候經(jīng)濟效益就顯現(xiàn)出來了。”
而在開發(fā)區(qū)商圈，總投資2.3億元、2.3萬余平方米的地下商城——香江路地一城“先發(fā)制人”，已于年前正式建成啟用。接踵而至的“地下 商業(yè) 行動”顯示，即將駛來的地鐵將改變青島“地下經(jīng)濟”南冷北熱現(xiàn)象，并加速 商業(yè) 循環(huán)，從而提升城市整體的 商業(yè) 力量。
前景：地下 商業(yè) 亟待“一盤棋”
盡管從目前來看，地下 商業(yè) 的發(fā)展并沒有“想象”中的好，但是對于青島地下 商業(yè) 的發(fā)展，很多投資者依舊表示“前景誘人”。無論是國外還是國內(nèi)，地鐵拉動地下 商業(yè) 的例子都比比皆是。在法國巴黎，地鐵就猶如一個龐大的“地下超市”，其地鐵站內(nèi)設(shè)有百貨、報刊、飲食、音像、圖書、服裝鞋帽、禮品等 商業(yè) 網(wǎng)點超過800家。
在國內(nèi)，十幾年前，廣州天河城所在地、中華廣場商圈所在地還是不溫不火的市場，而在地鐵建設(shè)的十幾年中，這些地方已經(jīng)成為年輕人炙手可熱的消費場所，每逢周末人頭攢動、川流不息。而在沈陽，針對當?shù)氐罔F1號線沿線的 商業(yè) 營業(yè)額進行的一份調(diào)查顯示，商圈營業(yè)額全面上漲，其中上漲幅度最高的達到58.73%，最低也有15%。
從這些例子中可以看出，地鐵的開通與運行就是 商業(yè) 機會的開始，只要把握好機會便能從中獲得良好的收益。
從島城的實際情況來看，由于優(yōu)越的城市環(huán)境以及區(qū)域發(fā)展空間有限，地下 商業(yè) 的發(fā)展只是時間問題。有專家指出，地下空間開發(fā)主要體現(xiàn)在兩個方面：一是承擔公共交通職能，二是 商業(yè) 功能開發(fā)。目前，青島在建和規(guī)劃的地下項目激發(fā)了大小 商業(yè) 資本的足夠熱情，地下空間也成為一種熱門的投資形態(tài)。如何在實際操作中實現(xiàn) 商業(yè) 開發(fā)主體互相交叉，實現(xiàn)設(shè)想中的貫通便捷的“地下城”網(wǎng)絡(luò)，都需要地下空間開發(fā)建設(shè)“一盤棋”，否則將留下遺憾。而這個“地下城”網(wǎng)絡(luò)的開發(fā)，地鐵將起到重要的“聯(lián)通”作用。
地鐵 商業(yè) 的三種模式
地鐵 商業(yè) 因為建筑的需要，可以有三種主要的方式：點式 商業(yè) 、條式 商業(yè) 、立體化 商業(yè) 。
點式 商業(yè) 多在地鐵的公共空間部分，如過道、候車點、出入口等設(shè)置的 商業(yè) 零售點，多以應(yīng)急商品零售為需要，比如報紙雜志、飲料、電話卡等；這些點式的 商業(yè) 點多為地鐵運營商經(jīng)營或出租位置經(jīng)營，提供一些基本的必要 商業(yè) 服務(wù)。這種 商業(yè) 形式更多為乘客服務(wù)，在地鐵 商業(yè) 所占比例較小，基本談不上盈利的概念。
條式 商業(yè) 多為一些街道式連接在一起的若干家商鋪或店面構(gòu)成的地鐵通道 商業(yè) ，可能會設(shè)置在地下的通道上，也可能會設(shè)置在必經(jīng)的一些地面上，其經(jīng)營的主要是快速消費品，比如快餐店、藥店、多士店、花店、書店等等；這類 商業(yè) 與地鐵的關(guān)系非常密切，主要的客群目標均是出入于地鐵的客人。在國內(nèi)做得比較成熟的地方，應(yīng)該當屬上海地鐵過道 商業(yè) 。
立體化 商業(yè) 則是位于地鐵附近或相聯(lián)的購物中心、超市等，而且規(guī)模相對比較大，包括多個樓層的經(jīng)營空間，其中，大多有一些樓層是可以直接與地鐵的通道相連接的，可以使出入地鐵站的客流直接通過專用的通道進入賣場。同時，這類 商業(yè) 由于規(guī)模的原因，雖然是零售業(yè)態(tài)，但經(jīng)營的品種很多，范圍很廣，目標客群也可以包括地面的行人。這一類 商業(yè) 也就是我們經(jīng)常說的地鐵上蓋物業(yè)。
杭州：首個地鐵 商業(yè) 街開業(yè)
近日，杭州地鐵1號線鳳起 商業(yè) 街正式營業(yè)，這意味著，杭州首個地鐵 商業(yè) 空間誕生。沿街兩側(cè)的21個地鐵商鋪同期亮相。
據(jù)了解，鳳起 商業(yè) 街商鋪租賃總面積為1937余平方米，共34個商鋪單元，定位為年輕人的“流行時尚后花園”。同時，地鐵1號線臨平站 商業(yè) 街、文澤路站 商業(yè) 街也將相繼開始招商，將打造成年輕人喜歡的“創(chuàng)意天地”和“生活表情館”。
隨著鳳起 商業(yè) 街的開街，杭州另兩條地鐵 商業(yè) 街——地鐵臨平站 商業(yè) 街、地鐵文澤路站 商業(yè) 街也已開始招商。
深圳：地鐵 商業(yè) 商鋪難沾光
在深圳，一個小小的地鐵商鋪柜臺，售價在五六年間漲了約一倍，然而租金卻在這一時間段里，從4500元跌回到2500元。擁擠的人流蘊藏商機，讓 商業(yè) 搭上地鐵的快車并不是個噱頭。投資客追捧，經(jīng)營者卻叫苦。記者走訪了多個地鐵站點，就地下 商業(yè) 街、上蓋物業(yè)、站內(nèi)商鋪這三種 商業(yè) 類型進行了調(diào)查。在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，這當中有招商無序造成的經(jīng)營無序，也有規(guī)劃脫節(jié)造成的紅利喪失，更有經(jīng)營業(yè)態(tài)的選擇失誤。
武漢： 商業(yè) “地鐵格局”顯現(xiàn)
去年年底開通的地鐵2號線，對武漢 商業(yè) 格局的改變已經(jīng)顯現(xiàn)。仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，武漢今年一季度零售物業(yè)首層平均租金578元/平方米，環(huán)比上漲4.9%。其中，武昌受地鐵拉動作用最為明顯，每月租金環(huán)比漲幅高達7%，達到518元/平方米，成為武漢中心城區(qū)漲幅最大的區(qū)域。
武昌商圈中受地鐵影響最大的是光谷商圈，多個 商業(yè) 項目租金均有顯著提升。而根據(jù)此前2012中國百貨經(jīng)營年度數(shù)據(jù)顯示，2012年百貨店利潤總額同比下降6.14%，銷售利潤率同比下降0.78個百分點。而在2006年至2011年間，百貨行業(yè)銷售收入的年均增長率為16.5%。對于商戶利潤的大幅下降而租金的上漲，百貨業(yè)的利潤下滑的最主要原因是電子商務(wù)的影響。而由于光谷商圈多以娛樂型、休閑餐飲型的體驗性物業(yè)為主，則受電商影響較小。隨著地鐵4號線、3號線的逐步通車，武漢商圈格局將有更大的改變。
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本文來源： 地下商業(yè)盼搭乘地鐵 整合資源盤活立體商圈
