從輕資產(chǎn)管理獲得更多動(dòng)能的 紅星商業(yè) 大步流星前行。在商業(yè)地產(chǎn)演變?yōu)槿a(chǎn)業(yè)鏈的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商后， 紅星商業(yè) 對(duì)商業(yè)運(yùn)營(yíng)的理解與嘗試更為大膽。在 紅星商業(yè) 總經(jīng)理李嘉看來(lái)，在增量變存量的時(shí)代里，原地踏步意味著被淘汰。傳統(tǒng)品牌方面購(gòu)物中心之間很難有突破，也許不久以后購(gòu)物中心也成了過(guò)時(shí)的代名詞。在這之前，必須嘗試新的非常規(guī)的業(yè)態(tài)。
勇于革新業(yè)態(tài)
家居大佬跨界商業(yè)地產(chǎn)， 紅星商業(yè) 經(jīng)歷兩年時(shí)間，從北京愛(ài)琴海購(gòu)物公園一個(gè)項(xiàng)目開(kāi)枝散葉到昆明、天津、福州、蘭州等5個(gè)項(xiàng)目。“2016年會(huì)有2-3個(gè)項(xiàng)目，2017年計(jì)劃開(kāi)5個(gè)，之后都保持5個(gè)以上的年均開(kāi)業(yè)速度，玩商業(yè)地產(chǎn)我們的速度應(yīng)該是最快的。”李嘉說(shuō)道。
李嘉眼中的“玩”是將每個(gè)店都做出極致特色。去年開(kāi)業(yè)的天津愛(ài)琴海購(gòu)物公園樓頂設(shè)置了婚慶會(huì)館，檔期已排到今年10月。地下一層規(guī)劃了韓寒投資的賽車(chē)場(chǎng)，消費(fèi)者可以在商場(chǎng)體驗(yàn)賽車(chē)。福州項(xiàng)目為空中運(yùn)動(dòng)場(chǎng)，目前還與法國(guó)相關(guān)馬術(shù)機(jī)構(gòu)投稿引入集兒童教育、休閑體驗(yàn)一體的馬術(shù)俱樂(lè)部。作為 紅星商業(yè) 今年1號(hào)工程的上海吳中路項(xiàng)目，引入業(yè)態(tài)更為大膽。
李嘉表示，今年是上海項(xiàng)目的收官之年，在這個(gè)項(xiàng)目他們盡可能地安排特色、好玩的業(yè)態(tài)。比如做不同于一般商場(chǎng)冰場(chǎng)的雪游樂(lè)場(chǎng)，外圍景觀設(shè)置了真正的日本櫻花街道，老板帶隊(duì)親自赴日本邀請(qǐng)著名設(shè)計(jì)師安藤忠雄設(shè)計(jì)藝術(shù)空間和書(shū)局。
“在增量變存量的時(shí)代里，原地踏步就意味著被淘汰。傳統(tǒng)品牌方面購(gòu)物中心之間很難有突破，也許不久以后購(gòu)物中心也成了過(guò)時(shí)的代名詞。在這之前，必須嘗試新的非常規(guī)業(yè)態(tài)。”李嘉說(shuō)，體驗(yàn)業(yè)態(tài)在過(guò)去留給大家的印象是租金收益低、占用面積大，但現(xiàn)在當(dāng)這些業(yè)態(tài)從配角變?yōu)橹鹘?，收益也隨之改變，進(jìn)駐購(gòu)物中心的新型體驗(yàn)業(yè)態(tài)比此前風(fēng)靡的KTV租金收益上已有很大提高。
發(fā)展“外圍”項(xiàng)目
在理念與團(tuán)隊(duì)兼具下， 紅星商業(yè) 拓展目標(biāo)從過(guò)去“五年百M(fèi)ALL”的極致速度變得理性化。去年5月， 紅星商業(yè) 對(duì)外發(fā)布了以資產(chǎn)管理服務(wù)為主的輕資產(chǎn)戰(zhàn)略，主要聚焦在資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、資產(chǎn)盤(pán)活與資產(chǎn)增值三個(gè)方面。
李嘉表示， 紅星商業(yè) 已形成自己的發(fā)展節(jié)奏與步調(diào)。除了自建物業(yè)，今年會(huì)加大資產(chǎn)管理項(xiàng)目投入。“商業(yè)類(lèi)型公司不能完全等待自己蓋房子，開(kāi)發(fā)慢并且人力、資本都會(huì)受限。”
紅星商業(yè) 骨子里流淌著基金公司的血液，李嘉表示，收購(gòu)項(xiàng)目后基金公司需要找經(jīng)營(yíng)方把項(xiàng)目盤(pán)活做好，獲得更高升值后賣(mài)出。 紅星商業(yè) 今年計(jì)劃真正做輕資產(chǎn)，將入股或者參投一些項(xiàng)目，讓基金公司或者托管方更有信心。
“操盤(pán)多個(gè)項(xiàng)目后，我們已有了很多實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)。在商業(yè)地產(chǎn)前端環(huán)節(jié)，可以幫助地產(chǎn)商進(jìn)行更合理的前期調(diào)規(guī)，比如動(dòng)線設(shè)計(jì)怎么能不擋商鋪、人流行走更順暢等。”與純顧問(wèn)公司或者地產(chǎn)公司相比，李嘉認(rèn)為，如今的 紅星商業(yè) 是可以貫穿商業(yè)運(yùn)營(yíng)全產(chǎn)業(yè)鏈、提供全流程服務(wù)的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商，能為合作開(kāi)發(fā)商提供項(xiàng)目規(guī)劃選址、招商或者后期運(yùn)營(yíng)的全產(chǎn)業(yè)鏈解決方案。
盈利是基礎(chǔ)
從2013年投資成立到今年， 紅星商業(yè) 母公司實(shí)現(xiàn)盈利，單店也將逐一盈利。“ 紅星商業(yè) 是純商業(yè)化公司，對(duì)盈利有很高要求。無(wú)論是自持項(xiàng)目業(yè)態(tài)引入，還是產(chǎn)業(yè)鏈各端價(jià)值挖掘上，都必須考慮有收益。”李嘉說(shuō)。不同類(lèi)型商業(yè)公司有不同要求，李嘉表示， 紅星商業(yè) 要求各店要向總部交利潤(rùn)，總部也需要不斷找項(xiàng)目、做顧問(wèn)代理等賺取利潤(rùn)。
從目前各項(xiàng)目表現(xiàn)來(lái)看，北京項(xiàng)目最為成熟，租金收益最高。今年北京區(qū)域還會(huì)有新的調(diào)整考慮，李嘉表示，雖然處于社區(qū)型商圈中，但北京愛(ài)琴海公園目標(biāo)不是做社區(qū)購(gòu)物中心，團(tuán)隊(duì)期許項(xiàng)目成為城市范圍內(nèi)的特色店，可以捕獲不同維度年齡段的客群。
為了便于管理和資源共享， 紅星商業(yè) 打破了單店管理模式，整合區(qū)域資源形成華北大區(qū)。去年整體經(jīng)營(yíng)情況不錯(cuò)，新項(xiàng)目也有良好表現(xiàn)。據(jù)介紹，福州項(xiàng)目開(kāi)業(yè)當(dāng)天創(chuàng)下東南一帶開(kāi)業(yè)紀(jì)錄達(dá)46萬(wàn)多人次，天津項(xiàng)目是去年天津市場(chǎng)惟一開(kāi)業(yè)的購(gòu)物中心，當(dāng)天有35.6萬(wàn)人次，目前周末約8萬(wàn)-9萬(wàn)人，平時(shí)在4萬(wàn)-5萬(wàn)人。
據(jù)李嘉透露， 紅星商業(yè) 計(jì)劃推出愛(ài)琴海系列產(chǎn)品線，根據(jù)不同城市規(guī)模、消費(fèi)力等設(shè)置管理模型。
勇于革新業(yè)態(tài)
家居大佬跨界商業(yè)地產(chǎn)， 紅星商業(yè) 經(jīng)歷兩年時(shí)間，從北京愛(ài)琴海購(gòu)物公園一個(gè)項(xiàng)目開(kāi)枝散葉到昆明、天津、福州、蘭州等5個(gè)項(xiàng)目。“2016年會(huì)有2-3個(gè)項(xiàng)目，2017年計(jì)劃開(kāi)5個(gè)，之后都保持5個(gè)以上的年均開(kāi)業(yè)速度，玩商業(yè)地產(chǎn)我們的速度應(yīng)該是最快的。”李嘉說(shuō)道。
李嘉眼中的“玩”是將每個(gè)店都做出極致特色。去年開(kāi)業(yè)的天津愛(ài)琴海購(gòu)物公園樓頂設(shè)置了婚慶會(huì)館，檔期已排到今年10月。地下一層規(guī)劃了韓寒投資的賽車(chē)場(chǎng)，消費(fèi)者可以在商場(chǎng)體驗(yàn)賽車(chē)。福州項(xiàng)目為空中運(yùn)動(dòng)場(chǎng)，目前還與法國(guó)相關(guān)馬術(shù)機(jī)構(gòu)投稿引入集兒童教育、休閑體驗(yàn)一體的馬術(shù)俱樂(lè)部。作為 紅星商業(yè) 今年1號(hào)工程的上海吳中路項(xiàng)目，引入業(yè)態(tài)更為大膽。
李嘉表示，今年是上海項(xiàng)目的收官之年，在這個(gè)項(xiàng)目他們盡可能地安排特色、好玩的業(yè)態(tài)。比如做不同于一般商場(chǎng)冰場(chǎng)的雪游樂(lè)場(chǎng)，外圍景觀設(shè)置了真正的日本櫻花街道，老板帶隊(duì)親自赴日本邀請(qǐng)著名設(shè)計(jì)師安藤忠雄設(shè)計(jì)藝術(shù)空間和書(shū)局。
“在增量變存量的時(shí)代里，原地踏步就意味著被淘汰。傳統(tǒng)品牌方面購(gòu)物中心之間很難有突破，也許不久以后購(gòu)物中心也成了過(guò)時(shí)的代名詞。在這之前，必須嘗試新的非常規(guī)業(yè)態(tài)。”李嘉說(shuō)，體驗(yàn)業(yè)態(tài)在過(guò)去留給大家的印象是租金收益低、占用面積大，但現(xiàn)在當(dāng)這些業(yè)態(tài)從配角變?yōu)橹鹘?，收益也隨之改變，進(jìn)駐購(gòu)物中心的新型體驗(yàn)業(yè)態(tài)比此前風(fēng)靡的KTV租金收益上已有很大提高。
發(fā)展“外圍”項(xiàng)目
在理念與團(tuán)隊(duì)兼具下， 紅星商業(yè) 拓展目標(biāo)從過(guò)去“五年百M(fèi)ALL”的極致速度變得理性化。去年5月， 紅星商業(yè) 對(duì)外發(fā)布了以資產(chǎn)管理服務(wù)為主的輕資產(chǎn)戰(zhàn)略，主要聚焦在資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、資產(chǎn)盤(pán)活與資產(chǎn)增值三個(gè)方面。
李嘉表示， 紅星商業(yè) 已形成自己的發(fā)展節(jié)奏與步調(diào)。除了自建物業(yè)，今年會(huì)加大資產(chǎn)管理項(xiàng)目投入。“商業(yè)類(lèi)型公司不能完全等待自己蓋房子，開(kāi)發(fā)慢并且人力、資本都會(huì)受限。”
紅星商業(yè) 骨子里流淌著基金公司的血液，李嘉表示，收購(gòu)項(xiàng)目后基金公司需要找經(jīng)營(yíng)方把項(xiàng)目盤(pán)活做好，獲得更高升值后賣(mài)出。 紅星商業(yè) 今年計(jì)劃真正做輕資產(chǎn)，將入股或者參投一些項(xiàng)目，讓基金公司或者托管方更有信心。
“操盤(pán)多個(gè)項(xiàng)目后，我們已有了很多實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)。在商業(yè)地產(chǎn)前端環(huán)節(jié)，可以幫助地產(chǎn)商進(jìn)行更合理的前期調(diào)規(guī)，比如動(dòng)線設(shè)計(jì)怎么能不擋商鋪、人流行走更順暢等。”與純顧問(wèn)公司或者地產(chǎn)公司相比，李嘉認(rèn)為，如今的 紅星商業(yè) 是可以貫穿商業(yè)運(yùn)營(yíng)全產(chǎn)業(yè)鏈、提供全流程服務(wù)的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商，能為合作開(kāi)發(fā)商提供項(xiàng)目規(guī)劃選址、招商或者后期運(yùn)營(yíng)的全產(chǎn)業(yè)鏈解決方案。
盈利是基礎(chǔ)
從2013年投資成立到今年， 紅星商業(yè) 母公司實(shí)現(xiàn)盈利，單店也將逐一盈利。“ 紅星商業(yè) 是純商業(yè)化公司，對(duì)盈利有很高要求。無(wú)論是自持項(xiàng)目業(yè)態(tài)引入，還是產(chǎn)業(yè)鏈各端價(jià)值挖掘上，都必須考慮有收益。”李嘉說(shuō)。不同類(lèi)型商業(yè)公司有不同要求，李嘉表示， 紅星商業(yè) 要求各店要向總部交利潤(rùn)，總部也需要不斷找項(xiàng)目、做顧問(wèn)代理等賺取利潤(rùn)。
從目前各項(xiàng)目表現(xiàn)來(lái)看，北京項(xiàng)目最為成熟，租金收益最高。今年北京區(qū)域還會(huì)有新的調(diào)整考慮，李嘉表示，雖然處于社區(qū)型商圈中，但北京愛(ài)琴海公園目標(biāo)不是做社區(qū)購(gòu)物中心，團(tuán)隊(duì)期許項(xiàng)目成為城市范圍內(nèi)的特色店，可以捕獲不同維度年齡段的客群。
為了便于管理和資源共享， 紅星商業(yè) 打破了單店管理模式，整合區(qū)域資源形成華北大區(qū)。去年整體經(jīng)營(yíng)情況不錯(cuò)，新項(xiàng)目也有良好表現(xiàn)。據(jù)介紹，福州項(xiàng)目開(kāi)業(yè)當(dāng)天創(chuàng)下東南一帶開(kāi)業(yè)紀(jì)錄達(dá)46萬(wàn)多人次，天津項(xiàng)目是去年天津市場(chǎng)惟一開(kāi)業(yè)的購(gòu)物中心，當(dāng)天有35.6萬(wàn)人次，目前周末約8萬(wàn)-9萬(wàn)人，平時(shí)在4萬(wàn)-5萬(wàn)人。
據(jù)李嘉透露， 紅星商業(yè) 計(jì)劃推出愛(ài)琴海系列產(chǎn)品線，根據(jù)不同城市規(guī)模、消費(fèi)力等設(shè)置管理模型。
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