削減業(yè)績目標(biāo)的同時，首富王健林為 萬達(dá) 這艘航母按下了轉(zhuǎn)向鍵， 萬達(dá) 能否安全掉頭，找準(zhǔn)未來的航向？
這一次，亞洲首富王健林下了決心。
農(nóng)歷猴年春節(jié)前兩個禮拜， 萬達(dá) 集團(tuán)在溫暖的西雙版納舉行了2015年年會。會上，王健林做了一個大膽的決定——2016年， 萬達(dá) 將主動下調(diào)房地產(chǎn)銷售收入640億元，受此影響 萬達(dá) 集團(tuán)今年的總收入目標(biāo)也將同比下調(diào)12%。
對于十年來一直保持高增長的 萬達(dá) 來說，這個決定令人震驚。《經(jīng)濟(jì)觀察報》隨后撰文稱，這意味著 萬達(dá) 將大幅縮減在房地產(chǎn)銷售方面的投入，而這項改革首當(dāng)其沖的，就是 萬達(dá) 13萬員工中與此類業(yè)務(wù)相關(guān)的人員將面臨裁撤。
萬達(dá) 下調(diào)房地產(chǎn)收入目標(biāo)，意味著房地產(chǎn)銷售相關(guān)人員需要轉(zhuǎn)型，在新的業(yè)務(wù)板塊找到崗位。“ 萬達(dá) 內(nèi)部有不少高管，有的曾輾轉(zhuǎn)在最多六七個不同業(yè)務(wù)集團(tuán)任職，當(dāng)然，如果你的思路跟不上董事長，跟不上集團(tuán)整體步子，那離職也是正常的選擇。”一位 萬達(dá) 集團(tuán)內(nèi)部人士表示。
在中國經(jīng)濟(jì)整體轉(zhuǎn)型，消費升級的大背景下，過去的房地產(chǎn)開發(fā)模式顯然已經(jīng)無法承載 萬達(dá) 的高增長目標(biāo)。亞洲首富早已清楚意識到，繼續(xù)依靠過去不斷“復(fù)制”的模式已經(jīng)難以維系 萬達(dá) 的高增長，他需要為這艘航母十年、二十年之后的路做準(zhǔn)備。
“董事長對于 萬達(dá) 轉(zhuǎn)型的思考已經(jīng)有兩三年了，金融、體育、主題樂園等幾個轉(zhuǎn)型的方向、思路，都是他自己研究設(shè)計好了，直接告訴下面的人執(zhí)行。他做事的方式一向如此，引而不發(fā)，一旦出擊，就要一擊即中。”上述人士表示。
實際上，這個總資產(chǎn)達(dá)6340億元的商業(yè)航母，已經(jīng)開始轉(zhuǎn)向。在王健林對外宣布改革轉(zhuǎn)型的同時，大規(guī)模兵力早已開始沖鋒，2016年將是“先頭部隊”出成績的一年。能否安全掉頭，找準(zhǔn)未來的航向，成敗在此一舉。
高增長瓶頸
根據(jù) 萬達(dá) 集團(tuán)工作報告，2015年總收入2901.6億元，同比增幅達(dá)19.1%。集團(tuán)旗下幾乎所有版塊都超額完成了業(yè)績目標(biāo)，其中文化、院線、旅業(yè)的同比增幅均在40%以上。而以重資產(chǎn)為主的 萬達(dá) 商業(yè)在過去一年僅完成4.4%的收入同比增長。
這部分恰恰是 萬達(dá) 過去所倚重的，問題顯而易見。 萬達(dá) 商業(yè)旗下來自地產(chǎn)業(yè)務(wù)合同收入為1640.8億元，占到集團(tuán)總收入的一半以上。而其他如租金、酒店等收入雖然增長迅速但金額卻并不突出。
萬達(dá) 多年來靠著商業(yè)配套住宅和商鋪銷售反哺商業(yè)運營的模式快速做大，將紅旗插變中國?？梢哉f，正是這種模式成就了 萬達(dá) 如今的規(guī)模，但在房地產(chǎn)這個周期性行業(yè)面前，靠一味復(fù)制來保持高速增長顯然不可能。
一位 萬達(dá) 的基石投資人早在一年前就曾對界面新聞記者表示，對 萬達(dá) 最大的擔(dān)憂就是它的可持續(xù)增長性，“不斷復(fù)制，最后難道復(fù)制到天上去？”這種觀點代表了一批投資人對 萬達(dá) 的看法。
更為嚴(yán)峻的是，過去的模式不僅難以維系高增長，甚至還可能帶來更大的風(fēng)險。 萬達(dá) 2016年計劃新開55個 萬達(dá) 廣場，這比2015年翻了整整一倍還多，到今年底，全國 萬達(dá) 廣場的數(shù)量將突破180個。
截至目前，我國100萬人口以上的城市為142個。而按照 萬達(dá) 廣場選址的標(biāo)準(zhǔn)：建筑面積不低于8萬平方米，項目輻射人群不少于40萬人。這意味著要想實現(xiàn)目標(biāo)， 萬達(dá) 需要下沉到更加偏遠(yuǎn)的區(qū)域。但當(dāng)下中國房地產(chǎn)最大的問題，就是二線以下城市的供給過剩，住宅市場短期面臨的去庫存壓力巨大。銷售速度直接決定了資金周轉(zhuǎn)， 萬達(dá) 將很難再復(fù)制以往低價拿地、快速開發(fā)周轉(zhuǎn)的發(fā)展模式。
“成于斯者毀于斯”，在樓市白銀時代，房地產(chǎn)已經(jīng)無力擔(dān)當(dāng) 萬達(dá) 這艘航母的增長引擎。王健林給出了兩個藥方—— 萬達(dá) 廣場還要建，但我不出錢了，未來房地產(chǎn)收入將持續(xù)縮減至集團(tuán)總收入的1/3，所謂輕資產(chǎn)；把優(yōu)勢兵力轉(zhuǎn)移到新型服務(wù)產(chǎn)業(yè)，包括金融、體育、文化、旅游、院線等等。
輕資產(chǎn)
未來10年打造1000座 萬達(dá) 廣場，不再繼續(xù)拿地開發(fā)，該怎么做？
按照王健林的思路， 萬達(dá) 未來最值錢的應(yīng)該是品牌?？科放戚敵龊瓦\營服務(wù)來支撐收入與規(guī)模擴(kuò)張是他為 萬達(dá) 商業(yè)指出的道路。
現(xiàn)在看來， 萬達(dá) 為它的輕資產(chǎn)模式設(shè)計了兩條路線。其一，是在未來的 萬達(dá) 廣場建設(shè)中，所有涉及拿地、開發(fā)等投資將交給外人來做， 萬達(dá) 僅負(fù)責(zé)品牌輸出，招商、設(shè)計以及運營。項目租金七三分成， 萬達(dá) 占三成。2015年，北京、大連等地已陸續(xù)簽約三個采用這種模式的合作項目。
其二， 萬達(dá) 將陸續(xù)把以建好的 萬達(dá) 廣場以成本價賣給投資者。在收回開發(fā)投資之后，繼續(xù)參與運營，租金同樣七三分成。在今年開業(yè)的25個輕資產(chǎn) 萬達(dá) 廣場，有20個已簽署協(xié)議。
這兩種模式實際上原理相通， 萬達(dá) 正想盡一切辦法縮減其在房地產(chǎn)一級市場的投入。而這不僅可以降低成本，還能在維持收入的同時繼續(xù)實現(xiàn)其1000個 萬達(dá) 廣場的計劃，繼續(xù)掌握依附于 萬達(dá) 廣場的商業(yè)資源和客戶資源。
但現(xiàn)實并非如此簡單。按照王健林的2015年工作報告， 萬達(dá) 廣場租賃收入144億元，完成年計劃的101.1%，同比增長30.7%。但 萬達(dá) 廣場一直存在的問題是，其中有將近1/3的面積租給了關(guān)聯(lián)企業(yè)。2014年的數(shù)據(jù)顯示，租金收入中， 萬達(dá) 百貨占24.95%、 萬達(dá) 影院占4.14%，最新的數(shù)據(jù)尚未公布。
關(guān)聯(lián)交易問題是輕資產(chǎn)時代必須解決的問題。以往，只是 萬達(dá) 自己左手倒右手，但現(xiàn)在引進(jìn)了外部投資人，關(guān)聯(lián)企業(yè)的租金怎么收，投資人對 萬達(dá) 出租、管理的約束力是否足夠？投資人能否從商業(yè)物業(yè)投資中獲取穩(wěn)定的回報，將決定 萬達(dá) 輕資產(chǎn)模式能否擁有持續(xù)的復(fù)制能力。
王健林眼下正在力推這個模式，顯得信心十足。“輕資產(chǎn) 萬達(dá) 廣場的租金收益超過兩位數(shù)，投資者表面看只拿到7%左右的回報率，但投資者自己買地投資可能還不如 萬達(dá) 7%的租金回報率高。”
2015年北京、大連等地已陸續(xù)簽約的三個合作項目，將成為輕資產(chǎn)模式的試金石。2016年，這幾個輕資產(chǎn) 萬達(dá) 廣場將陸續(xù)開業(yè)，它們能否在租金收益上達(dá)到王健林許諾的目標(biāo)，在管理上得到投資者的認(rèn)可，將檢驗這一模式的生命力。
“打敗迪士尼”
在 萬達(dá) 2016年的工作安排中，王健林提到，今年集團(tuán)的服務(wù)業(yè)收入和凈利潤兩項指標(biāo)占比要超過55%，力爭做到60%。而過去地產(chǎn)開發(fā)為重頭的 萬達(dá) 商業(yè)，將力爭在今年實現(xiàn)50%以上的利潤來自地產(chǎn)之外。除此之外， 萬達(dá) 還要提升在海外的收入，達(dá)到集團(tuán)總收入20%的占比。
如果這些目標(biāo)最終落實，那么到2016年底， 萬達(dá) 就已不再是一家房地產(chǎn)企業(yè)，而成為一家綜合的國際化企業(yè)。距離王健林設(shè)定的“世界一流跨國企業(yè)”目標(biāo)又進(jìn)一步。
掉頭轉(zhuǎn)向意味著需要重新爬坡，而在 萬達(dá) 手握的眾多資源之中，文化產(chǎn)業(yè)與金融服務(wù)將成為王健林新的王牌。“我們現(xiàn)在聽到董事長提的最多的，就是要‘打敗迪士尼’，幾乎每天都在說這個事，可見他多重視文化這塊。”
“2020年， 萬達(dá) 旅業(yè)旅游到訪人次要達(dá)到2億人次，年收入超過1000億元，超越迪士尼成為世界規(guī)模最大的旅游企業(yè)。”2015年7月，王健林第一次提出要“超越”迪士尼。此后，他在各種場合多次提出這個目標(biāo)。
“董事長的思路是，我要做主題樂園全球第一，現(xiàn)在誰是第一？迪士尼，那好，我的目標(biāo)就是打敗迪士尼。今年馬上要新開的合肥 萬達(dá) 城和南昌 萬達(dá) 城，將成為 萬達(dá) 今年最重要的事情，到時候可以看看我們怎么打敗迪士尼。”
據(jù) 萬達(dá) 內(nèi)部人士透露，根據(jù) 萬達(dá) 自己評估和測算，在人流量、資本化運作等方面， 萬達(dá) 都有實力跟迪士尼叫板，現(xiàn)在唯一欠缺的就是IP，即主題樂園周邊。迪士尼有米老鼠、唐老鴨、白雪公主等一眾周邊，每年靠授權(quán)售賣周邊產(chǎn)品就收益頗豐，但 萬達(dá) 這塊非常欠缺。目前集團(tuán)正在想辦法攻克主題樂園周邊的問題，包括與影業(yè)、院線的協(xié)作，不排除進(jìn)行這方面的收購。
萬達(dá) 文化旅游城，即“ 萬達(dá) 城”，是 萬達(dá) 的旅游文化品牌，目前 萬達(dá) 城在全國已有十個項目，其中長白山度假區(qū)、武漢中央文化區(qū)和西雙版納度假區(qū)正式營業(yè)，其余七個在建。王健林對 萬達(dá) 城有明確的配置要求，包括超大型室內(nèi)游、頂級秀場、酒店群、商業(yè)中心、醫(yī)院等等，目標(biāo)是成為世界級旅游目的地。
2012年成立的 萬達(dá) 文化集團(tuán)發(fā)展迅猛，2015年 萬達(dá) 文化收入512.8億元，同比增幅高達(dá)45.7%。這個數(shù)字早已超過三年前王健林為其設(shè)下的“2016年達(dá)到400億收入”的目標(biāo)。文化集團(tuán)最新目標(biāo)是，要在2020年實現(xiàn)1500億元收入，凈利120億元。
除了主題樂園，體育也是王健林為未來步下的重要一子。體育產(chǎn)業(yè)市場巨大，符合消費升級的大趨勢，被眾多企業(yè)和資本看好。據(jù)界面新聞了解，目前世界頂級賽事都被歐洲人牢牢控制，包括足球、網(wǎng)球、賽車等等。中國在這方面起步晚，基礎(chǔ)薄弱，目前 萬達(dá) 體育的主要方向，將圍繞創(chuàng)建自己的頂級賽事為主展開。
今年將在廈門等城市舉辦的 萬達(dá) “鐵人三項”，就是 萬達(dá) 體育主推的項目，此外， 萬達(dá) 還在摸索其他蘊含中國文化，又符合國際普世價值觀，有廣泛群眾基礎(chǔ)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間的賽事。
除了以上，金融也是另一子。金融業(yè)務(wù)所覆蓋的征信服務(wù)、網(wǎng)絡(luò)信貸、移動支付及飛凡卡業(yè)務(wù)將在今年全面發(fā)力。2016年， 萬達(dá) 各個新業(yè)務(wù)板塊將呈“遍地開花”之勢，王健林希望他們形成合力，為 萬達(dá) 航母轉(zhuǎn)向提供新的增長引擎。
“一個世紀(jì)來，全球大型房地產(chǎn)企業(yè)沒有一家轉(zhuǎn)型成功。 萬達(dá) 就要改寫世界經(jīng)濟(jì)歷史，成為世界首家大型房地產(chǎn)企業(yè)成功轉(zhuǎn)型為服務(wù)業(yè)企業(yè)的樣板。”王健林的宏愿能否達(dá)成？且看2016年 萬達(dá) 的表現(xiàn)。
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本文來源： 萬達(dá)轉(zhuǎn)向 能否安全掉頭
