自打島城房價“萬元線”開始有一路飛奔向北的勢頭時，浮山后便迅速以其優(yōu)越的地理位置和價格優(yōu)勢成為地產(chǎn)大鱷們爭奪的戰(zhàn)場。然而隨著居住人口的不斷增多，該區(qū)商貿配套越發(fā)跟不上步伐。
正是這種“供需”矛盾的突出，讓諸多商業(yè)大鱷嗅到了商機，隨著中高檔社區(qū)的增多，佳世客、大潤發(fā)等紛紛入駐，該商圈已初具規(guī)模。以此為起點，向東開車15分鐘可達勁松七路大潤發(fā)超市、海爾路大拇指廣場等商業(yè)項目，向西10分鐘車程可到市北新都心片區(qū)，這個在青島商業(yè)史上一直處于空白狀態(tài)的狹長地帶，正在勾勒自己獨有的現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展軌跡。
商業(yè)大鱷曾折戟于此
在外資進駐浮山后地區(qū)的實例中，有一個我們不得不提，那就是普爾斯馬特，這是一家主打倉儲式會員制的洋超商。普馬走的是 “洋超市、大賣場、會員制”的高端路線，但隨著2004年底浮山后店的關門，這種零售業(yè)新形式——會員制超市，似乎為人們印證了這種在國外被證明是“最有效的商業(yè)模式之一”的營銷方式，在青島卻是水土不服。
“利群在進軍浮山后地區(qū)時，不到兩年就關門了。不過今非昔比，現(xiàn)在浮山后人口聚集，人們的消費需求旺盛，消費水平也有了一定的提高，大型商業(yè)體有存在的市場空間。當然，即使大多數(shù)因素都很好，但如果商業(yè)體沒有很好地為消費者服務，門庭冷落甚至倒閉關門都是有可能的。”一位業(yè)內人士這樣分析說。
“20年前這里被認為是偏僻之地，很少有青島人愿意在此居住，如今小區(qū)林立，房價節(jié)節(jié)高升，我當時買的房子才1300元/平方米，現(xiàn)在浮山后已經(jīng)是一塊新的風水寶地了。”家住浮山后小區(qū)的楊阿姨這樣告訴記者：“以前買東西非常不方便，我都坐車去臺東買。”楊阿姨的說法得到了其他人的印證：家住蚌埠路的王女士告訴記者，由于浮山后、雙山等地一直缺少大型商超，這里的居民購買生活用品需要乘坐超市班車去市南大潤發(fā)、家樂福，想買衣服、下館子便會跑去臺東、李村等地，坐公交車耗費的時間成本高，開車去臺東、李村又往往怕遇到堵車、停車難等問題。
2007年成立的市北浮山商貿區(qū)管委會位于富源一路的小區(qū)內部，其開發(fā)處處長閆可凱表示，這個廣場上曾每天都停滿大潤發(fā)、家樂福、嶗山百貨等數(shù)家大型超市的車輛，這些超市班車從早到晚、源源不斷地將這里旺盛的消費群體拉到自己的店里購買生活必需品。
眼下，浮山后的舊村改造仍在繼續(xù)，回遷戶以及新搬來的住戶不斷增加，在這種大量老青島人與新青島人混合居住的地區(qū)，其居民消費觀與消費習慣較為復雜，這無疑為浮山后商圈的具體經(jīng)營提高了難度，這也是為何此前商家憚于涉足的原因。閆可凱告訴記者，從1998年一直到2003年，浮山后承載了青島市老城區(qū)拆遷、棚戶區(qū)改造后的安置房建設任務，很多拆遷戶安家于此。起初，搬遷人群的消費力偏弱，交通也不是特別發(fā)達，所以除了一個卜蜂蓮花，這里幾乎沒有大型的超市。一些國內知名的商業(yè)大鱷也曾來此考察觀望，但最終都因為土地使用等方面原因放棄了浮山后片區(qū)。
普馬的失敗是由于大部分消費者并不適應“花錢買會員卡進店購物”的模式，沒有形成定期進行大宗購買的習慣。根據(jù)零售業(yè)的法則，只有當一個地區(qū)人均GDP達到或者超過3000美元，國民才具備會員制消費的能力，普馬在浮山后的店顯然違背了這一規(guī)律。因此，根據(jù)浮山后居民的消費能力和消費習慣進行定位，無疑是進駐浮山后的各家商業(yè)體應該考慮的事情。
偏僻之地變風水寶地
到目前為止，僅浮山后片區(qū)就已經(jīng)有30萬人在此居住，未來建成的新都心片區(qū)也將吸引10萬人口定居，如此龐大的消費群體，為何各個商業(yè)大鱷要放走這塊肥肉?
從去年底開始，浮山后商圈開始有了新的改變，也有了屬于自己的模樣。從眾多商業(yè)巨頭憚于涉足，到如今紛紛搶灘，20年的時間內浮山后片區(qū)從燙手山芋變成了商家必爭之地。如今，合肥路佳世客開業(yè)已過半年有余，除卻開業(yè)當天涌入10萬人的喧囂，進入常規(guī)運營的佳世客每天的客流量可達兩萬人左右。每逢周六、周日，來這里吃飯、購物、娛樂的人可達3萬人。
近些年，浮山后片區(qū)涌現(xiàn)出青島印象山、遠洋風景等一批高檔樓盤，居民消費能力大幅提升，對各種形態(tài)的商業(yè)需求更加迫切。合肥路佳世客相關負責人王泉表示：“開業(yè)以來，工作日期間佳世客每天客流量可達2萬，周六周日可達3萬。”佳世客自營超市、商場內的餐飲是目前人氣最旺盛的兩個部分。王泉說，為了應對電商的沖擊，新開業(yè)的合肥路佳世客在業(yè)態(tài)設置上也與東部佳世客、黃島佳世客有很大不同，其體驗式消費的內容占比達到一半以上。“東部佳世客是1998年開業(yè)的，按照當時的需求設計，東部佳世客的服裝銷售占比最大，而合肥路佳世客的餐飲類商業(yè)已經(jīng)超過整體比例的40%。在設計業(yè)態(tài)的時候，我們還把三樓打造成娛樂休閑的主題，引進了一個800平方米的兒童室內游樂場，還有一輛小火車可載著父母、孩子巡游賣場，所有的這些服務項目都是為了提升顧客的參與感和體驗感。”從會員卡的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，目前佳世客已經(jīng)成功吸引了嶗山、李滄、市南等地的客流，消費人群的年齡也多集中在二三十歲。不僅在業(yè)態(tài)方面增加了體驗式消費的比重，合肥路佳世客的營銷手段也更加注重體驗。“過去的會員活動只是打折賣東西，在電商的沖擊下，商超營銷僅做特賣是肯定不夠的，我們更想通過一些參與類的活動讓顧客對商場內的店面和品牌有個深入了解。”王泉介紹，合肥路佳世客每個月至少舉行兩場大型活動、4場小型活動。
“佳世客一開，合肥路就開始堵車了。”閆可凱告訴記者，不斷完善的商業(yè)配套將不斷激發(fā)浮山后區(qū)域的商業(yè)活力，并為浮山后片區(qū)的招商工作繼續(xù)加碼。采訪中，記者注意到，近兩年來合肥路四季景園附近、同安路易樂廣場附近的中低檔餐飲業(yè)發(fā)展迅猛，在勁松一路與勁松三路之間的合肥路兩邊，一兩千米的距離內扎堆了三四十家餐飲酒店，每逢周末，路邊車道就會被來此消費的食客停得滿滿當當。
另外，在2014年開業(yè)的古早文化城負責人告訴記者，選擇在浮山后片區(qū)建立一個高端文化藝術品收藏市場，主要是希望抓住此區(qū)位即將釋放出來的巨大高端消費潛力。“目前青島還是比較缺乏一個成型的高端藝術品收藏市場，而浮山后片區(qū)這些年來入住了不少收入較高、品位較高的消費人群，未來隨著東部金家?guī)X金融聚集區(qū)的發(fā)展，將有越來越多的國內外高端人士在這個區(qū)位工作、生活。通過旗袍秀、文化展等活動，我們將吸引并培育一批具有消費能力的藝術品愛好者。”該負責人表示。
外資超市占比近九成
縱觀眼下，鵬利南華攜手大潤發(fā)駐扎于遼陽東路，永旺旗下的首個廣域店落戶合肥路，再加上雙峰廣場的法國歐尚超市，以及現(xiàn)在已經(jīng)布局好的卜蜂蓮花、遼陽西路家樂福超市以及迪卡儂體育用品超市，在整個浮山后商圈內，外資超市業(yè)所占的比重已經(jīng)接近90%。
洋超市、洋商場的爭相進駐，說明浮山后地區(qū)對商業(yè)具有不小的吸引力，各商家為求在激烈競爭中勝出，都試圖打出自己的特色：例如，雙峰商業(yè)廣場選擇與地鐵站相融合，而永旺合肥路店則將自己嵌入社區(qū)內部，使居民在自家社區(qū)享受在大型購物中心消費的便捷生活。
另外，即將在今年落戶青島的居然之家，可以算是全國家居連鎖企業(yè)中數(shù)一數(shù)二的龍頭企業(yè)。居然之家青島招商負責人魏志強表示，居然之家旨在打造“家居建材主題購物中心”，其特點就是家具建材市場、家具建材品牌專賣店、建材超市、家居商場各種業(yè)態(tài)相結合，對中高檔品牌和非標準化產(chǎn)品實行招商制市場管理，并向專賣店轉變;對標準化、大眾化的產(chǎn)品實行超市化管理;對“后家裝”階段的家居用品和飾品則實行商場化管理。據(jù)了解，居然之家開業(yè)之后，將有400個國內外一線家居品牌入駐，可提供1800個停車位。
商業(yè)面積將達200萬平米
按照市北區(qū)的規(guī)劃，浮山商貿區(qū)西鄰青島中央商務區(qū)、東接嶗山商務中心區(qū)，區(qū)域面積9平方公里。該區(qū)域輻射區(qū)域消費人群50萬人以上，具有不可比擬的需求優(yōu)勢、區(qū)域優(yōu)勢和交通優(yōu)勢。按照規(guī)劃，預計到2016年，累計完成新建商業(yè)樓宇面積150萬平方米，最終達到200萬平方米以上的商業(yè)樓宇面積。
過百萬平方米的商業(yè)面積，主要集中在遼陽路和合肥路兩大東西干道上，如遼陽路上卜蜂蓮花、鵬麗南華、古早文化城及附近的證大大拇指廣場，合肥路上永旺合肥路店、雙峰商業(yè)廣場等。隨著浮山后商圈的日漸成熟，南北商業(yè)博弈的局面也是越發(fā)清晰。
“浮山后商圈未來幾年還將有大的跨越。”閆可凱說，卜蜂蓮花附近300畝空地已被規(guī)劃為浮山商貿區(qū)商業(yè)核心區(qū)，將引進集住宅、商業(yè)、寫字樓于一體的大型城市綜合體。佳世客北部老廠房區(qū)規(guī)劃上市企業(yè)示范園，將填補浮山后樓宇經(jīng)濟的空白。
而與浮山后商圈僅一路之隔的新都心片區(qū)，凱德廣場、麥凱樂早已被招入麾下，為吸引地鐵3號線帶來的巨大客流，這兩大商業(yè)中心也將實現(xiàn)與地鐵的無縫連接。面對兩大商業(yè)集團的強勢入駐，佳世客SC事業(yè)部部長王泉的期待大于壓力：“我更期待由此帶來的商業(yè)集聚效應，相信我們之間的良性競爭將更加有利于彼此發(fā)展。”
展望未來，浮山后地區(qū)確實擁有發(fā)展大型商業(yè)體的利好條件，近30萬的人口使之擁有較高的需求優(yōu)勢，同時地理位置占優(yōu)，存在較好區(qū)域優(yōu)勢，再加上新規(guī)劃區(qū)的交通優(yōu)勢，整體而言，浮山后有適合商業(yè)發(fā)展的土壤，未來也將成為眾商家激烈競爭的商業(yè)熱土。
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本文來源： 青島開發(fā)新商圈 外資超市占九成
