恒大商業(yè)地產(chǎn)新棋局：聯(lián)手王府井拓展二三線零售

今年以來積極跨行業(yè)發(fā)展的恒大地產(chǎn)(03333，HK)，其在主營業(yè)務(wù)房地產(chǎn)領(lǐng)域也有了新舉動。

　　

國內(nèi)零售行業(yè)巨頭王府井(600859，SH)于10月31日發(fā)布公告稱，公司將與恒大地產(chǎn)下屬全資企業(yè)恒大集團(tuán)組建兩家合資公司，以聯(lián)合整合商業(yè)地產(chǎn)及零售業(yè)資源。這也是繼今年提出千億商業(yè)地產(chǎn)的宏圖大計后，恒大地產(chǎn)在商業(yè)地產(chǎn)版圖的一次大動作。

　　

楚睿商業(yè)策劃營運(yùn)機(jī)構(gòu)董事長黃文杰向 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，王府井擁有強(qiáng)大的品牌優(yōu)勢與豐富的營運(yùn)經(jīng)驗(yàn)，恒大在二三線城市擁有豐富的項(xiàng)目資源，雙方通過優(yōu)勢互補(bǔ)能更好地拓展二三線城市零售地產(chǎn)，并有望借助REITs(房地產(chǎn)信托投資基金)實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)證券化。

　　

恒大在合資公司持股51%

　　

王府井發(fā)布的公告顯示，10月30日，公司與恒大集團(tuán)簽署了合作協(xié)議，共同出資成立兩家合資公司，一家為商業(yè)物業(yè)合資公司，名稱暫定“王府井百貨恒大商業(yè)有限公司”(以下簡稱商業(yè)物業(yè)公司)，主營業(yè)務(wù)為城市綜合體或商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā);另一家為商業(yè)管理合資公司，名稱暫定 “王府井恒大百貨商業(yè)管理有限公司”(以下簡稱商業(yè)管理公司)，主營業(yè)務(wù)為對雙方商定范圍內(nèi)的商業(yè)物業(yè)進(jìn)行經(jīng)營和管理。

　　

據(jù)悉，商業(yè)物業(yè)公司注冊資本10億元，其中恒大集團(tuán)出資5.1億元，持股51%，王府井出資4.9億元，持股49%。商業(yè)管理公司注冊資本5000萬元，其中王府井出資2550萬元，持股51%，恒大集團(tuán)出資2450萬元，持股49%。

　　

王府井表示，公司通過與恒大集團(tuán)的戰(zhàn)略合作，充分發(fā)揮恒大集團(tuán)的商業(yè)物業(yè)開發(fā)建設(shè)優(yōu)勢和王府井的商業(yè)經(jīng)營管理優(yōu)勢，為公司帶來持續(xù)的商業(yè)地產(chǎn)資源，合理提升公司自有物業(yè)比例，在規(guī)避物業(yè)取得成本高、來源不穩(wěn)定、物業(yè)結(jié)構(gòu)不合理等風(fēng)險因素的同時，可以確保公司經(jīng)營的穩(wěn)定和未來發(fā)展的可持續(xù)，符合公司發(fā)展戰(zhàn)略。

　　

對于恒大而言，盡管其住宅地產(chǎn)業(yè)務(wù)早已經(jīng)突破千億規(guī)模，但公司在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域今年才嶄露鋒芒。據(jù)《中國房地產(chǎn)報》報道，今年6月，恒大地產(chǎn)董事局主席許家印在內(nèi)部會議上宣布要打造 “升級版萬達(dá)廣場”。按照計劃，恒大商業(yè)集團(tuán)管理運(yùn)營的商業(yè)總面積將超過400萬平方米，商業(yè)總資產(chǎn)達(dá)到千億元規(guī)模。

　　

為此，恒大在商業(yè)集團(tuán)下分別設(shè)立百貨公司、超市管理公司及游樂管理公司，負(fù)責(zé)管理運(yùn)營恒大在全國130多個主要城市的300多個商業(yè)項(xiàng)目，項(xiàng)目類型涵蓋社區(qū)商業(yè)、商業(yè)中心、恒大影城、大型集中式商業(yè)等業(yè)態(tài)，現(xiàn)管理運(yùn)營的商業(yè)總面積逾200萬平方米。參照萬達(dá)的發(fā)展模式，恒大還大力拓展百貨店等零售業(yè)務(wù)，意圖將其打造成商業(yè)地產(chǎn)的主力業(yè)態(tài)之一。

　　

拓展二三線城市商業(yè)

　　

“這次合作，可謂是一次優(yōu)勢互補(bǔ)。”黃文杰向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，目前零售業(yè)正深受租金上漲的沖擊，不少零售商場經(jīng)歷了培育期業(yè)務(wù)剛上軌道后，往往會被業(yè)主要求加租甚至遷走，對公司的長期經(jīng)營帶來不穩(wěn)定性，因此包括沃爾瑪、蘇寧等零售商也在進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，通過自建門店找回主動權(quán)。與恒大建立合作關(guān)系，意味著王府井能直接分享恒大在二三線城市豐富的商業(yè)地產(chǎn)資源，大幅降低門店拓展的難度。

　　

“王府井雖然是國內(nèi)零售行業(yè)的龍頭，但近年來受到電商沖擊與消費(fèi)低迷的影響，傳統(tǒng)百貨業(yè)態(tài)陷入困境，公司正加快向購物中心業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)型。”國泰君安分析師林浩然認(rèn)為，由于自有物業(yè)資產(chǎn)重影響運(yùn)營現(xiàn)金流，租賃物業(yè)在門店選址、物業(yè)談判等環(huán)節(jié)亦愈發(fā)艱難，導(dǎo)致王府井近年來已放慢開店腳步。此次與恒大合作不僅可提供穩(wěn)定、合適的商業(yè)地產(chǎn)資源，隨著海印股份與蘇寧云商陸續(xù)發(fā)行REITs實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)證券化，雙方未來有望利用地產(chǎn)金融工具獲取運(yùn)營現(xiàn)金流，最終實(shí)現(xiàn)“重資產(chǎn)輕現(xiàn)金”的營運(yùn)模式。

　　

對于恒大而言，聯(lián)手國內(nèi)最知名的零售商，也有助于加速實(shí)現(xiàn)其商業(yè)地產(chǎn)的千億計劃。戴德梁行商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)部主管及高級助理董事伍林表示，恒大的強(qiáng)項(xiàng)在于住宅，但商業(yè)地產(chǎn)更講究營運(yùn)，對于人才與管理有更高的要求，與王府井合作能快速彌補(bǔ)自身在營運(yùn)上的短板。此外，恒大集團(tuán)今年以來還積極拓展礦泉水、嬰幼兒奶粉等快速消費(fèi)品領(lǐng)域，隨著王府井的零售商場在旗下樓盤更快落地，將為公司的快消業(yè)務(wù)拓展終端銷售渠道提供有力支持。

　　

此次合作無疑是強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，但能否發(fā)揮“1+1>2”的作用仍面臨不少挑戰(zhàn)。黃文杰認(rèn)為，王府井更擅長在一二線城市營運(yùn)，恒大的項(xiàng)目則更集中于二三線城市，此次合作能否適應(yīng)新的市場環(huán)境、更好地調(diào)整業(yè)態(tài)組合尋找商機(jī)是雙方面臨的最大挑戰(zhàn)。

　　

黃文杰指出，“此外，王府井是一家典型的國有企業(yè)，經(jīng)營風(fēng)格更趨向于穩(wěn)打穩(wěn)扎，恒大則是一家擁有超強(qiáng)執(zhí)行力的民企，更崇尚發(fā)展規(guī)模與速度，雙方在合作過程中如何更好地融合兩種不同的企業(yè)文化，也需要磨合期。”