上海、北京、杭州為零售物業(yè)最佳投資地

專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)和投資公司世邦魏理仕(CBRE)15日發(fā)布特別報告《MarketScore：中國物業(yè)投資指南之 零售 物業(yè)篇》，分析了中國17個主要城市 零售 物業(yè)的投資機(jī)會，并得出結(jié)論：上海、北京和杭州為 零售 物業(yè)的最佳投資目的地，對于二線城市(如沈陽和無錫)，則建議投資者在進(jìn)行 零售 物業(yè)投資時要多加謹(jǐn)慎。

　　特別報告指出，上海 零售 物業(yè)市場呈現(xiàn)供需兩旺、租金穩(wěn)步增長的態(tài)勢， 零售 市場空置率始終保持在10%以下，核心商圈租金逐年攀升，年復(fù)合增長率達(dá)7.9%。作為中國房地產(chǎn)市場的領(lǐng)軍城市之一，上海 零售 物業(yè)市場備受投資者關(guān)注，市場交易持續(xù)活躍。

　　根據(jù)世邦魏理仕的統(tǒng)計，2005年~2013年間，上海大宗 零售 物業(yè)(僅包括成交額為1,000萬美元以上的純 零售 物業(yè)大宗成交)投資交易額高達(dá)345億元 ，約為同期17個監(jiān)測城市交易總量的31.6%，位列榜首。同時，次級商圈近年來發(fā)展迅猛，預(yù)期將步入一個加速期和擴(kuò)散期。2010-2013年間，次級商圈規(guī)模增長67.1%，較核心商圈高46.6個百分點;同時次級商圈空置率由2010年初的15.0%降至2013年末的11.3%。

　　北京 零售 物業(yè)的增值潛力值得關(guān)注。首先，北京高端消費突出，其社會消費品 零售 總額排名全國第一，其中相當(dāng)一部分由高端消費拉動。其次，北京的 零售 項目較為分散，包括西單、王府井及CBD在內(nèi)的核心商圈僅擁有全市20%左右的 零售 物業(yè)，其余80%的 零售 物業(yè)均位于城市次級商圈。由于五環(huán)內(nèi)土地供應(yīng)緊俏，加上新規(guī)限制五環(huán)核心區(qū)域內(nèi)大型公共建筑項目，長遠(yuǎn)來看，北京的 零售 市場將呈現(xiàn)“多中心化”趨勢。同時，北京對國際 零售 商有著大的吸引力。世邦魏理仕統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，僅在2013年，北京就吸引了34個國際新品牌的入駐，與2012年相比翻了近三番。國際品牌進(jìn)駐北京市場的步伐有加快的跡象。

　　相對上海和北京，供應(yīng)稀缺是杭州優(yōu)質(zhì) 零售 物業(yè)市場最顯著的特征，物業(yè)存量規(guī)模小且市場空置率低。截至2014年二季度，杭州優(yōu)質(zhì) 零售 物業(yè)存量約為100萬平方米，排在MarketScore所研究的17個主要城市之末。同期，杭州優(yōu)質(zhì) 零售 物業(yè)空置率僅為1.7%，為17個城市中的最低水平。以上原因推動租金快速上漲。世邦魏理仕統(tǒng)計表明，2011年二季度至2014年二季度，杭州優(yōu)質(zhì) 零售 物業(yè)底層商鋪租金指數(shù)累計增長20.9%，遠(yuǎn)高于同期二線城市平均漲幅的8.7%，亦快于全國指數(shù)9.5%的增幅。盡管近年來屈指可數(shù)的投資物業(yè)成交導(dǎo)致杭州在投資風(fēng)險綜合評估中僅于17個主要城市中位列中游，但是未來2-3年其 零售 物業(yè)投資市場的活躍度有望提升。

　　此外，國內(nèi)外 零售 品牌積極入蓉及擴(kuò)張使得成都優(yōu)質(zhì)商業(yè)的吸納量于過去三年有驚人的增長，成為崛起的“消費第四城”。截至2014年6月，成都優(yōu)質(zhì)商業(yè)的空置率僅為7.6%。展望未來，大量的新增供應(yīng)將帶給成都 零售 商業(yè)市場更進(jìn)一步的挑戰(zhàn)。世邦魏理仕統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，成都目前在建的購物中心總量為320萬平方米，位列全球第二，僅次于上海的330萬平方米;而截至2017年底，成都將有約390萬平方米的優(yōu)質(zhì)商業(yè)面積新建入市，其中超過75%新增供應(yīng)來自次級商圈。更多的新興商圈將于未來2-3年逐漸崛起。

　　與上述幾大潛力市場相比，深圳個性鮮明表現(xiàn)欠佳，而沈陽供過于求市場承壓。特別報告指出，在MarketScore整體排名中，深圳是唯一沒有進(jìn)入前四名的一線城市，總體排名第六。盡管人均可支配收入位列全國之首，消費能力也名列前茅，但由于毗鄰香港，有相當(dāng)一部分消費特別是高端消費已外流香港。另一面，深圳現(xiàn)有的人均商業(yè)面積約為上海及杭州的兩倍，在一線城市中位居第二。未來三年，深圳新增加的商業(yè)建筑面積將超過200萬平方米，商場運營者的招商能力及市場 零售 租金將備受考驗。深圳個人投資者在深圳 零售 物業(yè)市場相對活躍，市場交易主要由散售為主，直接導(dǎo)致大宗交易活動極不活躍。