沃爾瑪在華加碼商業(yè)地產(chǎn)投資 自建商業(yè)物業(yè)“補(bǔ)血”

而今年9月份《南方日?qǐng)?bào)》的報(bào)道則稱，沃爾瑪公司計(jì)劃在惠州設(shè)立山姆購物中心，并稱“沃爾瑪正謀劃在珠三角多個(gè)市布點(diǎn)建立山姆購物中心，這批項(xiàng)目定位為社區(qū)型購物中心，也是沃爾瑪進(jìn)軍中國商業(yè)地產(chǎn)的重要一步”。

此外，四川德陽經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會(huì)的信息顯示，夏必得團(tuán)隊(duì)也曾就“在德陽設(shè)立綜合性商業(yè)購物中心相關(guān)事宜”到該地考察，并披露了“該項(xiàng)目由沃爾瑪在當(dāng)?shù)爻闪ⅹ?dú)立的法人機(jī)構(gòu)，并獨(dú)立拿地修建獨(dú)棟的純商業(yè)綜合體，以山姆會(huì)員店為主力租戶，各種業(yè)態(tài)的商家涵蓋時(shí)尚服飾、餐飲、娛樂、休閑、服務(wù)等各方面，停車位將達(dá)到1000個(gè)以上”。

低租金優(yōu)惠不再

沃爾瑪在華布局商業(yè)地產(chǎn)之舉，業(yè)內(nèi)普遍解讀或?yàn)槭艿搅闶蹣I(yè)市場(chǎng)低迷大環(huán)境的影響。

今年2月份公布的財(cái)報(bào)中，沃爾瑪國際部門的凈銷售額同比下滑0.4%，是唯一下滑部門。沃爾瑪國際業(yè)務(wù)最大貢獻(xiàn)地區(qū)墨西哥正在面臨著腐敗指控，且由于國內(nèi)消費(fèi)力低迷，單店銷售額連續(xù)7個(gè)月下滑；而另一個(gè)人口大國印度則拒絕外商直接投資，沃爾瑪只能轉(zhuǎn)而與印度巴蒂集團(tuán)合作，打造現(xiàn)購自運(yùn)的批發(fā)倉庫模式。不過，去年10月，該項(xiàng)合作宣告失敗。

盡管沃爾瑪中國區(qū)業(yè)務(wù)占全球銷售量尚不足5%，但根據(jù)沃爾瑪方面給出的數(shù)據(jù)，2013年，沃爾瑪中國銷售增幅高達(dá)24.5%。“中國市場(chǎng)有潛力成為美國之外沃爾瑪在全球的第二大市場(chǎng)。”

但中國市場(chǎng)的現(xiàn)實(shí)或許并沒有沃爾瑪方面描繪得這般美好。一項(xiàng)公開的數(shù)據(jù)稱，沃爾瑪2013年中國區(qū)市場(chǎng)份額跌至5.7%，已被華潤萬家所趕超。沃爾瑪方面的實(shí)際行動(dòng)，也是自2013年開始進(jìn)行了一輪調(diào)整，去年10月，沃爾瑪對(duì)外宣布：到2015年底之前，公司將在中國關(guān)閉約25家業(yè)績(jī)表現(xiàn)欠佳門店。

一位證券公司零售行業(yè)分析師向時(shí)代周報(bào)記者稱，外資零售企業(yè)在華業(yè)務(wù)近幾年來普遍低迷，或?qū)⑦M(jìn)入調(diào)整期。

“其實(shí)你可以看到，Tesco賣掉了，家樂福之前也有新聞傳說要賣股權(quán)，沃爾瑪在國內(nèi)也算是做得不溫不火，這幾年的行業(yè)情況是，食品價(jià)格在往下走，銷售也不好，成本又在上升，太多公司都出現(xiàn)了同比下降。所以這段時(shí)間對(duì)于整個(gè)行業(yè)也是一個(gè)調(diào)整期，本土企業(yè)也在起來，對(duì)他們來說也有影響，所以他們現(xiàn)在的日子跟過去幾年相比也不好過，大不相同了，都是在調(diào)整期。”上述分析師稱。

與此同時(shí)，沃爾瑪20世紀(jì)90年代因“國際零售巨頭”的金字招牌而在各地享受的各種政策優(yōu)惠也已因本土企業(yè)的崛起，以及自身經(jīng)營狀況的下行等原因而受到?jīng)_擊。

據(jù)悉，2005年，沃爾瑪進(jìn)入重慶市場(chǎng)，在九龍坡區(qū)落成2萬多平方米的大賣場(chǎng)。彼時(shí)，廣場(chǎng)業(yè)主與沃爾瑪開出10年免租、40年租期，以及0.5元/平方米/天的條件，而當(dāng)?shù)卣畡t返還三年?duì)I業(yè)稅。

但到了2011年，重慶市政府對(duì)沃爾瑪“綠色豬肉門”開出了269萬元、停業(yè)半月的罰單，很多業(yè)內(nèi)人士將其視為政府對(duì)外企的態(tài)度正在悄然變化。

而早年，沃爾瑪也曾憑借其自身消費(fèi)者號(hào)召力而獲得各類商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的青睞，并因此獲得了低租金等優(yōu)惠。但如今，這一優(yōu)勢(shì)也已不再。

如2001年，萬達(dá)廣場(chǎng)曾與沃爾瑪簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，后者為前者“先租后建”的訂單地產(chǎn)招商活動(dòng)“背書”，后者則為前者提供優(yōu)惠。但是到了2009年，永輝超市成為萬達(dá)的新戰(zhàn)略伙伴，未來計(jì)劃1/5的門店進(jìn)入萬達(dá)廣場(chǎng)，沃爾瑪與萬達(dá)廣場(chǎng)等主要租戶15年左右的長租約即將到期，面臨租金暴漲的困境。

“歷史上的情況是，外資公司早前確實(shí)可以租到相對(duì)便宜的物業(yè)，或者租金也相對(duì)便宜，因?yàn)檎猩桃Y，外商企業(yè)比較受歡迎。但這幾年，這些情況已經(jīng)慢慢改變了，而且本土企業(yè)拿地的能力也不見得比他們差，像A股永輝，港股大潤發(fā)，這兩個(gè)是業(yè)內(nèi)比較標(biāo)桿的商業(yè)企業(yè)，或者說大家都愿意請(qǐng)他們?nèi)プ赓U物業(yè)。”上述分析師評(píng)價(jià)道。

商業(yè)地產(chǎn)補(bǔ)貼零售業(yè)

在楚睿商業(yè)董事長黃文杰看來，沃爾瑪在華開發(fā)并持有物業(yè)的策略，目的或?yàn)榻档惋L(fēng)險(xiǎn)并尋求新的增長點(diǎn)。

“這么多年來，商場(chǎng)行業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值總體是上升的，如果物業(yè)是自身持有的話，不僅是日常零售經(jīng)營，物業(yè)增值本身也會(huì)給他們帶來利潤。如果物業(yè)是通過自身經(jīng)營來增值的，就相當(dāng)于他們的經(jīng)營獲得了雙倍的收益，同時(shí)也降低了業(yè)主升租或者不租給他們的風(fēng)險(xiǎn)，既避開風(fēng)險(xiǎn)，又能帶來雙重的收益—經(jīng)營收益和增值收益。”

不過，黃文杰同時(shí)向時(shí)代周報(bào)記者指出，持有物業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展方向，“我所知道的還有麥德隆、家樂福，其實(shí)他們近期都有這種動(dòng)向，就是有意持有物業(yè)”。

實(shí)際上，早在2012年中國連鎖經(jīng)營協(xié)會(huì)的調(diào)查顯示，國內(nèi)零售企業(yè)超過半數(shù)都涉足商業(yè)地產(chǎn)，以此貼補(bǔ)零售主業(yè)的做法已經(jīng)蔚然成風(fēng)。2012年，旗下有食品、百貨、酒店等多板塊業(yè)務(wù)的雨潤集團(tuán)宣布在2015年完成建設(shè)50個(gè)商業(yè)綜合體；2013年，進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的紅星美凱龍集團(tuán)旗下紅星商業(yè)表示，將在2020年完成100個(gè)愛琴海購物中心的建設(shè)；英特宜家購物中心集團(tuán)投資100億元在北京、無錫、武漢開發(fā)購物中心。

與此同時(shí)，黃文杰也預(yù)測(cè)，盡管國內(nèi)的大型零售設(shè)施建設(shè)在一定區(qū)域、局部，尤其是在一些核心傳統(tǒng)商圈里呈現(xiàn)飽和，但沃爾瑪所提的“社區(qū)型購物中心”，未來幾年將進(jìn)入一個(gè)快速發(fā)展期。

“過去的近20年時(shí)間里，購物中心都主要集中在城市的核心區(qū)域，更多的是一種都市型購物中心，這也是過往開發(fā)的一個(gè)重點(diǎn)。但在10多年時(shí)間里，房地產(chǎn)發(fā)展了，每個(gè)城市的格局都發(fā)生了變化，出現(xiàn)了扁平化發(fā)展的趨勢(shì)，扁平化的意思就是有更多細(xì)的區(qū)域形成，有更多商業(yè)市場(chǎng)空缺點(diǎn)。其實(shí)一個(gè)城市不能承載非常多的都市型購物中心，但是社區(qū)型購物中心只針對(duì)一部分區(qū)域里的客流，10萬或者20萬的客戶群已經(jīng)可以支撐社區(qū)型的生存空間。一般的說法是，五六十萬的人口才能養(yǎng)活一個(gè)都市型購物中心，但社區(qū)型購物中心可能5萬人就可以養(yǎng)活。”黃文杰分析。

不過，這一業(yè)態(tài)也并非沃爾瑪獨(dú)家創(chuàng)新。實(shí)際上，國內(nèi)諸多住宅開發(fā)商如萬科、世茂、花樣年等，以及商業(yè)地產(chǎn)商寶龍地產(chǎn)等，均已在“社區(qū)型商業(yè)”方向發(fā)力。

而作為欠缺開發(fā)經(jīng)營的零售商沃爾瑪，此番在華加碼商業(yè)地產(chǎn)能否真正為其帶來業(yè)績(jī)?cè)鲩L同樣有待驗(yàn)證。

“沃爾瑪在中國做持有物業(yè)并不能改變實(shí)質(zhì)，商業(yè)的本質(zhì)不在于你持不持有購物中心，在于你賣的東西是不是受歡迎、快周轉(zhuǎn)，價(jià)格是不是合適。所以持有物業(yè)可能對(duì)它的短期成本會(huì)有幫助，但不改變現(xiàn)在的實(shí)際情況。”前述零售行業(yè)分析師表達(dá)了其謹(jǐn)慎的觀點(diǎn)。