創(chuàng)新土壤：在堅守既有條件優(yōu)勢下，與新業(yè)態(tài)、新功能進行組合，拓展業(yè)態(tài)邊界，增強服務外生力。
未來之光：未來的服務業(yè)核心將從“物”的績效轉移到“人”的體驗，社交潮流將引領商業(yè)更貼近本質。
新加坡完善的法治和開放的環(huán)境，滋養(yǎng)出了理性的商業(yè)文明。
每年我都多次專程赴新加坡進行商業(yè)考察，今年二月份我們將考察重點聚焦在凱德和濱海灣金沙酒店。
凱德是亞洲最大的地產(chǎn)開發(fā)商之一，在新加坡本土擁有大量的商業(yè)地產(chǎn)項目，其零售業(yè)績在新加坡穩(wěn)居前列，是新加坡零售業(yè)的風向標，其中克拉碼頭和Bugis+(白沙浮娛樂中心)是其打造的兩個重點項目。
Bugis+：有舍有得的商業(yè)布局
Bugis+號稱新加坡首個城市零售娛樂中心，在國內有不小的人氣。Bugis+購物中心的前身是Iluma購物中心，曾經(jīng)因為經(jīng)營不善而被迫歇業(yè)。
2011年2月，凱德斥資2.95億新元收購了Iluma，并進行了改造。新的布局強調表演和展覽空間的組合，這一調整專門針對20 ~30 歲的年輕人士，充分契合了白沙浮街區(qū)藝術、教育與娛樂的功能定位，與城市融為一體。
針對其客流量稀少的狀況，凱德對各樓層的業(yè)態(tài)布局進行了調整，以多首層的操盤手法，在每個樓層都布局了大流量的客流輸入口，并且每個樓層都各有特色，聚客力十足，盤活了整體的客流。
建筑室內活動圍繞中央空間分三層布置。
建筑第一層與周邊街道形成一個連續(xù)的路網(wǎng)，方便行人從各個方向進入Iluma。
建筑第二層的一座人行天橋沖出Iluma，跨越道路，在Iluma與臨近的開發(fā)項目間建立一條通道。所有通道都通向主廳，主廳是一個高40米的空間，在水平方向被分割成上下兩個體量，每個體量都有各自的特色，但從視覺上看是相互關聯(lián)的。
Bugis+項目的操盤理念遠遠超前于國內流行的以坪效或者平米租金為核心的操盤思路。建筑第三層的大廳中包含跨越兩層空間的挑空餐飲區(qū)，挑空的架構對操盤者來說意味著舍棄一層面積，但是從消費者的角度來說提升了通透性與體驗感，項目的聚客力與消費者的滿意度也得到了提升，最終的受益者還是項目本身。
該項目內部呈現(xiàn)的是街區(qū)化的景觀，帶給消費者強烈的代入感與體驗感，來往的顧客對這家店都贊不絕口。
這種以消費者為中心進行項目布局的思維做到了“舍得”，為了提升顧客滿意度舍棄直接經(jīng)濟利益，反而提升了項目的人氣與客流量，最終的經(jīng)濟效果反而比常規(guī)手法更好。這種基于消費者需求提升顧客滿意度的操盤思路必然是未來的大趨勢，即回歸商業(yè)本質，以讓顧客滿意、感動為主旨，圍繞核心客戶群體的需求，優(yōu)化賣場細節(jié)，提升購物體驗。
克拉碼頭：歷史與現(xiàn)代元素融合的魅力
克拉碼頭是新加坡河沿岸最大的歷史保護建筑群，位于新加坡河的旅游勝地。
上世紀末，隨著航運活動的變遷和新加坡河的清淤完成，新加坡政府于1985年提出了新加坡河計劃。最終凱德贏得了此次計劃的開發(fā)改造權。
改造之時，對于克拉碼頭的二手交易市場該如何處理，引發(fā)了一場不小的爭論。從操盤者的角度來考慮，二手交易市場不便統(tǒng)一管理，效益比較低，應該改造為便于管理收益較高的零售或者休閑區(qū)域，但是最終凱德保留了二手交易市場的功能，并且將其提升為藝術品制作展示與交易的新空間。除了原本的70個舊攤位，克拉碼頭與專業(yè)藝術公司合作，安排更多的藝術家到跳蚤市場展銷他們親手制作的藝術品，展示的藝術門類繁多，既有本國傳統(tǒng)藝術，也有國外特色藝術。
凱德舍棄了零售和休閑區(qū)域可能帶來的人流和效益，堅守住克拉碼頭原有的文化價值與商貿氛圍，與新業(yè)態(tài)、新功能進行了組合，反而豐富了區(qū)域的文化活力，提升了克拉碼頭的價值品位。
如今的克拉碼頭遵循“依托水岸資源與區(qū)位優(yōu)勢，在原有商貿氛圍的基礎上，把都市休閑娛樂的概念從白天到黑夜詮釋到極致”的定位原則，將沿河區(qū)域重新改造，在重新翻修過程中保留了原有碼頭舊貨倉的建筑形態(tài)，整體建筑保持南洋騎樓的風格，建筑形式統(tǒng)一。
克拉碼頭打通了商業(yè)休閑產(chǎn)業(yè)鏈，并最大化休閑消費體驗，該項目集聚了特色水岸餐飲、特色購物中心、冒險游樂、品牌酒吧夜店、酒店等業(yè)態(tài)，成為既吸引外來游客的旅游目的地，又吸引本地人群休閑消費的活力區(qū)。在河岸旁的空地和橋面上，經(jīng)常有專業(yè)音樂團隊或者明星組合在錄外景和排練，吸引大量游客圍觀欣賞。良好的環(huán)境、人文的建筑，散發(fā)出強大的吸引客流的“隨機體驗業(yè)態(tài)”。
在克拉碼頭改建過程中，凱德堅守保護區(qū)的歷史文化底蘊，創(chuàng)新性地融入了現(xiàn)代化的功能、業(yè)態(tài)、體驗，在保留精神內核的同時將商業(yè)和休閑元素提升到極致，使歷史建筑群煥發(fā)新顏，克拉碼頭的成功改造充分地體現(xiàn)了新加坡商業(yè)與城市和諧共存的創(chuàng)新理念。
濱海灣金沙酒店：空中樓閣的奇跡
濱海灣曾經(jīng)是新加坡河流入新加坡海峽的內灣，自20世紀70年代以來，隨著填海工程的展開，濱海灣才開始蓬勃發(fā)展。由于附近有廣闊的空曠土地，濱海灣逐漸成為新加坡的中央商務區(qū)。由拉斯維加斯賭場集團投資建造的金沙酒店，已經(jīng)逐漸成為新加坡最新地標性建筑。
在項目的總體規(guī)劃中，新加坡政府為了盡量保持濱海灣的自然生態(tài)風貌，只將河南側的15公頃(1公頃=10000平方米)土地規(guī)劃為商業(yè)用地。因此，在整個濱海灣項目中，金沙酒店項目不得不向高層延展，所以形成了目前三座55層塔樓的格局。
酒店背后的濱海灣公園占地達101公頃，由濱海南花園、濱海東花園和濱海中花園三個風格各異的水岸花園連接而成，是新加坡打造“花園中的城市”不可分割的一部分。這一布局充分體現(xiàn)出了新加坡對其融合自然、城市與商業(yè)的理念堅守。
基于這一理念，金沙酒店在其頂層創(chuàng)新性地開辟出了跨越三座超高層塔樓的空中連接體——金沙空中花園?？罩谢▓@的一端建有全球最大的公共懸衡，塔懸臂長66.5米，蔚為壯觀。園中種植了數(shù)百種植物，并且提供了豐富的配套設施，如跑步道、花園、步行街、酒吧以及一座無邊際游泳池。據(jù)悉這座平臺花園可同時容納3900人進行各種活動，漫步于距離地面兩百多米的高空之上，能讓消費者擁有一種奇妙的體驗。
今日，作為濱海灣項目的一部分，金沙酒店綜合體成為了城市的門戶。從停泊在海上的船只上眺望過來，通過塔樓和屋頂花園構成的兩個窗口，可以看到新加坡城區(qū)的景象。從這個觀賞角度來看，整個項目的前景——包括了金沙博物館、步行街和起伏的屋頂結構——形成了高層建筑的基座，并向上拱起，其后一系列富有層次感的花園，把熱帶園林景觀從沿海公園一直延伸至海濱，這一壯麗景象正是新加坡的堅守與創(chuàng)新相互碰撞、交融的最好見證。
借鑒：零售業(yè)新風向
新加坡是亞洲零售業(yè)的風向標，主要體現(xiàn)在兩個方面：
一方面，最大限度地利用有限資源和空間，深度開發(fā)并轉型升級，化腐朽為神奇。新加坡的老商業(yè)改造能力特別值得亞洲零售企業(yè)學習。他們的商業(yè)起步較早，同時由于土地極為稀缺，已經(jīng)從充分競爭后期轉向了動態(tài)的并購整合平衡期。并購的本質是管理輸出，優(yōu)秀的管理經(jīng)驗可以將沒用好的商業(yè)資源重新整合開發(fā)。新加坡的傳統(tǒng)商業(yè)升級，從不是簡單模仿競爭對手，而是真正立足于原有資源，重新大膽規(guī)劃，綻放出新的活力。
另一方面，商業(yè)運營將尊重傳統(tǒng)歷史與創(chuàng)新業(yè)態(tài)完美結合。新加坡地處東西方文化交匯處，天然具有多元的文化歷史，但這樣的歷史并沒有限制住新加坡的創(chuàng)新發(fā)展。新加坡的商業(yè)都在努力利用自己區(qū)域位置的歷史元素，結合花園風光的整體布局，努力打造出有差異化的多元業(yè)態(tài)。
以新加坡的發(fā)展經(jīng)驗來反觀目前國內零售企業(yè)的發(fā)展，有很多值得借鑒的地方。
1. 商業(yè)與城市是和諧共存的關系。城市是商業(yè)的載體，商業(yè)服務于城市的居民，區(qū)域的歷史文化底蘊和功能屬性天然占據(jù)了消費者心智，具備頑強的生命力與無限的商業(yè)活力，在其基礎之上加以精彩的演繹，就能成為商業(yè)項目的制勝之處。
歷史商業(yè)街區(qū)國內比比皆是，如果商家不能夠真正像經(jīng)營百年企業(yè)一樣經(jīng)營這些物業(yè)，再豐富的歷史也撐不起服務體驗。
2. 商場不再僅僅是商品買賣場所，更是消費者的社交空間。依靠商品聚合客流的時代已經(jīng)一去不復返，顧客持續(xù)光顧一家商場一定是因為其所傳達的生活方式，符合他的社交需求，在這里能夠找到自己，釋放心靈。
國內有些企業(yè)在往這個方向嘗試，已經(jīng)初步有了效果。比如朝陽大悅城的悅界，基于城市霧霾問題而打造綠色主題社區(qū)，里面的綠色生態(tài)豐富，極大增強了區(qū)域的聚客力。
3. 零售業(yè)的創(chuàng)新應該直指目標消費人群。創(chuàng)新衡量的維度絕不再是坪效、銷售等經(jīng)濟指標，應從消費者出發(fā)，為其帶來最豐富的感官體驗，直擊消費者的需求點，讓消費者滿意、感動，甚至憧憬。
國內大部分的 零售商業(yè) 都是千店一面，問題的根源在于沒有系統(tǒng)地了解消費者需求，不能有效地分階段規(guī)劃和沒有設計組合業(yè)態(tài)的能力。
從新加坡傳統(tǒng)社區(qū)商的改造項目中，可以感受到什么是規(guī)劃設計和系統(tǒng)思考。新加坡的企業(yè)可以基于人流業(yè)態(tài)和電梯的設置制造多首層;可以把原有老商業(yè)的最高頂部三個樓層挑高，做出立體LOFT的體驗街區(qū)業(yè)態(tài)……這些都是在經(jīng)過簡單品牌調整后的深度思考，國內的零售企業(yè)一定要在自己最佳狀態(tài)的時候積極布局，向真正的體驗社交空間進行轉型升級。
未來之光：未來的服務業(yè)核心將從“物”的績效轉移到“人”的體驗，社交潮流將引領商業(yè)更貼近本質。
新加坡完善的法治和開放的環(huán)境，滋養(yǎng)出了理性的商業(yè)文明。
每年我都多次專程赴新加坡進行商業(yè)考察，今年二月份我們將考察重點聚焦在凱德和濱海灣金沙酒店。
凱德是亞洲最大的地產(chǎn)開發(fā)商之一，在新加坡本土擁有大量的商業(yè)地產(chǎn)項目，其零售業(yè)績在新加坡穩(wěn)居前列，是新加坡零售業(yè)的風向標，其中克拉碼頭和Bugis+(白沙浮娛樂中心)是其打造的兩個重點項目。
Bugis+：有舍有得的商業(yè)布局
Bugis+號稱新加坡首個城市零售娛樂中心，在國內有不小的人氣。Bugis+購物中心的前身是Iluma購物中心，曾經(jīng)因為經(jīng)營不善而被迫歇業(yè)。
2011年2月，凱德斥資2.95億新元收購了Iluma，并進行了改造。新的布局強調表演和展覽空間的組合，這一調整專門針對20 ~30 歲的年輕人士，充分契合了白沙浮街區(qū)藝術、教育與娛樂的功能定位，與城市融為一體。
針對其客流量稀少的狀況，凱德對各樓層的業(yè)態(tài)布局進行了調整，以多首層的操盤手法，在每個樓層都布局了大流量的客流輸入口，并且每個樓層都各有特色，聚客力十足，盤活了整體的客流。
建筑室內活動圍繞中央空間分三層布置。
建筑第一層與周邊街道形成一個連續(xù)的路網(wǎng)，方便行人從各個方向進入Iluma。
建筑第二層的一座人行天橋沖出Iluma，跨越道路，在Iluma與臨近的開發(fā)項目間建立一條通道。所有通道都通向主廳，主廳是一個高40米的空間，在水平方向被分割成上下兩個體量，每個體量都有各自的特色，但從視覺上看是相互關聯(lián)的。
Bugis+項目的操盤理念遠遠超前于國內流行的以坪效或者平米租金為核心的操盤思路。建筑第三層的大廳中包含跨越兩層空間的挑空餐飲區(qū)，挑空的架構對操盤者來說意味著舍棄一層面積，但是從消費者的角度來說提升了通透性與體驗感，項目的聚客力與消費者的滿意度也得到了提升，最終的受益者還是項目本身。
該項目內部呈現(xiàn)的是街區(qū)化的景觀，帶給消費者強烈的代入感與體驗感，來往的顧客對這家店都贊不絕口。
這種以消費者為中心進行項目布局的思維做到了“舍得”，為了提升顧客滿意度舍棄直接經(jīng)濟利益，反而提升了項目的人氣與客流量，最終的經(jīng)濟效果反而比常規(guī)手法更好。這種基于消費者需求提升顧客滿意度的操盤思路必然是未來的大趨勢，即回歸商業(yè)本質，以讓顧客滿意、感動為主旨，圍繞核心客戶群體的需求，優(yōu)化賣場細節(jié)，提升購物體驗。
克拉碼頭：歷史與現(xiàn)代元素融合的魅力
克拉碼頭是新加坡河沿岸最大的歷史保護建筑群，位于新加坡河的旅游勝地。
上世紀末，隨著航運活動的變遷和新加坡河的清淤完成，新加坡政府于1985年提出了新加坡河計劃。最終凱德贏得了此次計劃的開發(fā)改造權。
改造之時，對于克拉碼頭的二手交易市場該如何處理，引發(fā)了一場不小的爭論。從操盤者的角度來考慮，二手交易市場不便統(tǒng)一管理，效益比較低，應該改造為便于管理收益較高的零售或者休閑區(qū)域，但是最終凱德保留了二手交易市場的功能，并且將其提升為藝術品制作展示與交易的新空間。除了原本的70個舊攤位，克拉碼頭與專業(yè)藝術公司合作，安排更多的藝術家到跳蚤市場展銷他們親手制作的藝術品，展示的藝術門類繁多，既有本國傳統(tǒng)藝術，也有國外特色藝術。
凱德舍棄了零售和休閑區(qū)域可能帶來的人流和效益，堅守住克拉碼頭原有的文化價值與商貿氛圍，與新業(yè)態(tài)、新功能進行了組合，反而豐富了區(qū)域的文化活力，提升了克拉碼頭的價值品位。
如今的克拉碼頭遵循“依托水岸資源與區(qū)位優(yōu)勢，在原有商貿氛圍的基礎上，把都市休閑娛樂的概念從白天到黑夜詮釋到極致”的定位原則，將沿河區(qū)域重新改造，在重新翻修過程中保留了原有碼頭舊貨倉的建筑形態(tài)，整體建筑保持南洋騎樓的風格，建筑形式統(tǒng)一。
克拉碼頭打通了商業(yè)休閑產(chǎn)業(yè)鏈，并最大化休閑消費體驗，該項目集聚了特色水岸餐飲、特色購物中心、冒險游樂、品牌酒吧夜店、酒店等業(yè)態(tài)，成為既吸引外來游客的旅游目的地，又吸引本地人群休閑消費的活力區(qū)。在河岸旁的空地和橋面上，經(jīng)常有專業(yè)音樂團隊或者明星組合在錄外景和排練，吸引大量游客圍觀欣賞。良好的環(huán)境、人文的建筑，散發(fā)出強大的吸引客流的“隨機體驗業(yè)態(tài)”。
在克拉碼頭改建過程中，凱德堅守保護區(qū)的歷史文化底蘊，創(chuàng)新性地融入了現(xiàn)代化的功能、業(yè)態(tài)、體驗，在保留精神內核的同時將商業(yè)和休閑元素提升到極致，使歷史建筑群煥發(fā)新顏，克拉碼頭的成功改造充分地體現(xiàn)了新加坡商業(yè)與城市和諧共存的創(chuàng)新理念。
濱海灣金沙酒店：空中樓閣的奇跡
濱海灣曾經(jīng)是新加坡河流入新加坡海峽的內灣，自20世紀70年代以來，隨著填海工程的展開，濱海灣才開始蓬勃發(fā)展。由于附近有廣闊的空曠土地，濱海灣逐漸成為新加坡的中央商務區(qū)。由拉斯維加斯賭場集團投資建造的金沙酒店，已經(jīng)逐漸成為新加坡最新地標性建筑。
在項目的總體規(guī)劃中，新加坡政府為了盡量保持濱海灣的自然生態(tài)風貌，只將河南側的15公頃(1公頃=10000平方米)土地規(guī)劃為商業(yè)用地。因此，在整個濱海灣項目中，金沙酒店項目不得不向高層延展，所以形成了目前三座55層塔樓的格局。
酒店背后的濱海灣公園占地達101公頃，由濱海南花園、濱海東花園和濱海中花園三個風格各異的水岸花園連接而成，是新加坡打造“花園中的城市”不可分割的一部分。這一布局充分體現(xiàn)出了新加坡對其融合自然、城市與商業(yè)的理念堅守。
基于這一理念，金沙酒店在其頂層創(chuàng)新性地開辟出了跨越三座超高層塔樓的空中連接體——金沙空中花園?？罩谢▓@的一端建有全球最大的公共懸衡，塔懸臂長66.5米，蔚為壯觀。園中種植了數(shù)百種植物，并且提供了豐富的配套設施，如跑步道、花園、步行街、酒吧以及一座無邊際游泳池。據(jù)悉這座平臺花園可同時容納3900人進行各種活動，漫步于距離地面兩百多米的高空之上，能讓消費者擁有一種奇妙的體驗。
今日，作為濱海灣項目的一部分，金沙酒店綜合體成為了城市的門戶。從停泊在海上的船只上眺望過來，通過塔樓和屋頂花園構成的兩個窗口，可以看到新加坡城區(qū)的景象。從這個觀賞角度來看，整個項目的前景——包括了金沙博物館、步行街和起伏的屋頂結構——形成了高層建筑的基座，并向上拱起，其后一系列富有層次感的花園，把熱帶園林景觀從沿海公園一直延伸至海濱，這一壯麗景象正是新加坡的堅守與創(chuàng)新相互碰撞、交融的最好見證。
借鑒：零售業(yè)新風向
新加坡是亞洲零售業(yè)的風向標，主要體現(xiàn)在兩個方面：
一方面，最大限度地利用有限資源和空間，深度開發(fā)并轉型升級，化腐朽為神奇。新加坡的老商業(yè)改造能力特別值得亞洲零售企業(yè)學習。他們的商業(yè)起步較早，同時由于土地極為稀缺，已經(jīng)從充分競爭后期轉向了動態(tài)的并購整合平衡期。并購的本質是管理輸出，優(yōu)秀的管理經(jīng)驗可以將沒用好的商業(yè)資源重新整合開發(fā)。新加坡的傳統(tǒng)商業(yè)升級，從不是簡單模仿競爭對手，而是真正立足于原有資源，重新大膽規(guī)劃，綻放出新的活力。
另一方面，商業(yè)運營將尊重傳統(tǒng)歷史與創(chuàng)新業(yè)態(tài)完美結合。新加坡地處東西方文化交匯處，天然具有多元的文化歷史，但這樣的歷史并沒有限制住新加坡的創(chuàng)新發(fā)展。新加坡的商業(yè)都在努力利用自己區(qū)域位置的歷史元素，結合花園風光的整體布局，努力打造出有差異化的多元業(yè)態(tài)。
以新加坡的發(fā)展經(jīng)驗來反觀目前國內零售企業(yè)的發(fā)展，有很多值得借鑒的地方。
1. 商業(yè)與城市是和諧共存的關系。城市是商業(yè)的載體，商業(yè)服務于城市的居民，區(qū)域的歷史文化底蘊和功能屬性天然占據(jù)了消費者心智，具備頑強的生命力與無限的商業(yè)活力，在其基礎之上加以精彩的演繹，就能成為商業(yè)項目的制勝之處。
歷史商業(yè)街區(qū)國內比比皆是，如果商家不能夠真正像經(jīng)營百年企業(yè)一樣經(jīng)營這些物業(yè)，再豐富的歷史也撐不起服務體驗。
2. 商場不再僅僅是商品買賣場所，更是消費者的社交空間。依靠商品聚合客流的時代已經(jīng)一去不復返，顧客持續(xù)光顧一家商場一定是因為其所傳達的生活方式，符合他的社交需求，在這里能夠找到自己，釋放心靈。
國內有些企業(yè)在往這個方向嘗試，已經(jīng)初步有了效果。比如朝陽大悅城的悅界，基于城市霧霾問題而打造綠色主題社區(qū)，里面的綠色生態(tài)豐富，極大增強了區(qū)域的聚客力。
3. 零售業(yè)的創(chuàng)新應該直指目標消費人群。創(chuàng)新衡量的維度絕不再是坪效、銷售等經(jīng)濟指標，應從消費者出發(fā)，為其帶來最豐富的感官體驗，直擊消費者的需求點，讓消費者滿意、感動，甚至憧憬。
國內大部分的 零售商業(yè) 都是千店一面，問題的根源在于沒有系統(tǒng)地了解消費者需求，不能有效地分階段規(guī)劃和沒有設計組合業(yè)態(tài)的能力。
從新加坡傳統(tǒng)社區(qū)商的改造項目中，可以感受到什么是規(guī)劃設計和系統(tǒng)思考。新加坡的企業(yè)可以基于人流業(yè)態(tài)和電梯的設置制造多首層;可以把原有老商業(yè)的最高頂部三個樓層挑高，做出立體LOFT的體驗街區(qū)業(yè)態(tài)……這些都是在經(jīng)過簡單品牌調整后的深度思考，國內的零售企業(yè)一定要在自己最佳狀態(tài)的時候積極布局，向真正的體驗社交空間進行轉型升級。
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