有著2000億市場容量的快餐行業(yè)，近來發(fā)展環(huán)境和條件已日趨成熟。據(jù)初步測算，全國快餐連鎖經(jīng)營網(wǎng)點100多萬個，年營業(yè)額近2000億元，占到餐飲業(yè)的20%左右。對于連鎖經(jīng)營的快餐而言，每年新增門店量是衡量企業(yè)集團化的重要標(biāo)準(zhǔn)，而如何將快餐行業(yè)的選址于商業(yè)地產(chǎn)進行有效的結(jié)合成為快餐企業(yè)和開發(fā)商共同面臨的問題。
中國的快餐業(yè)是以1987年 肯德基快餐連鎖店進入北京市場為契機，經(jīng)過多年的發(fā)展，中國快餐業(yè)市場份額不斷擴大。
根據(jù)中國統(tǒng)計信息網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，在對2006年限額以上餐飲企業(yè)（年營業(yè)額大于或等于200萬元）統(tǒng)計，正餐業(yè)在各主要經(jīng)濟指標(biāo)上都占有明顯的優(yōu)勢。正餐是北京餐飲業(yè)主要的經(jīng)營業(yè)態(tài)。
盡管正餐業(yè)優(yōu)勢地位明顯，但快餐業(yè)營業(yè)額增速卻是最高的，顯示出強勁的增長勢頭。2006年快餐業(yè)營業(yè)額增長21.7%，高于正餐業(yè)的10.9%、飲料及冷飲業(yè)的16.8%和其他餐飲業(yè)的7.7%的增長速度。去年快餐業(yè)營業(yè)額在餐飲業(yè)所占的比重提高了1.7個百分點。
隨著快餐連鎖經(jīng)營的迅猛發(fā)展，快餐的社會需求隨之不斷擴大，市場的消費大眾性和基本需求性特點表現(xiàn)得更加充分。通常而言,影響快餐連鎖企業(yè)營業(yè)地址選擇的因素從宏觀上講包括地理因素、社會因素、文化因素、經(jīng)濟因素和市場因素等，具體來講包括以下內(nèi)容：
首要考慮地段和商圈餐飲企業(yè)經(jīng)營所在的區(qū)域，如政治中心、購物中心、商業(yè)中心、旅游中心以及與飲食服務(wù)區(qū)的距離和方向?qū)⒅苯佑绊懖蛷d經(jīng)營的項目和服務(wù)內(nèi)容。一般而言，快餐企業(yè)會選在人流量聚集的地方，如繁華的商業(yè)街、交通樞紐以及居住人口密集的區(qū)域。關(guān)于對有效客源的統(tǒng)計，會選取一天中最有意義的樣本數(shù)據(jù)作為參考。
交通狀況的計算往往在中午、周末的晚上和星期天。在一段幾天時間內(nèi)統(tǒng)計的數(shù)據(jù)應(yīng)去除那些帶有偏見的結(jié)果。晚餐時間的統(tǒng)計可能會由于靠使用長期車票的人的交通產(chǎn)生很大的影響。交通狀況往往意味著客源，獲得本地區(qū)車輛流動的數(shù)據(jù)以及行人的分析資料，以保證餐廳建成以后，有充足的客源。
以中式快餐“真功夫”為例，在“真功夫”的選址過程中，通常是會對所選定的潛在地址的相關(guān)因素進行詳細的分析。首先，“真功夫”在進入北京時對整個市場作一個商圈規(guī)劃，會把北京劃分為很多細小的商圈。
以朝外商圈來看，會對這個區(qū)域的人口、顧客的年齡層、人流量等因素作一個系統(tǒng)調(diào)查，如果得出的數(shù)據(jù)足以支撐一個店的正常運營，就會把它化為開店的商圈之內(nèi)。
確定了開店商圈之后，進一步對這個商圈內(nèi)所有大廈作一個調(diào)查，包括每一個大廈的總?cè)藬?shù)、人流量等方面的數(shù)據(jù)。對于某一具體位置來說，要想進行評估，都必須獲得如下有關(guān)本區(qū)域的數(shù)據(jù)：附近街道上的日常交通流量（每天的車輛數(shù)）；本區(qū)域內(nèi)所有餐廳的座位數(shù)；工薪階層人口所占該地區(qū)人口的比例；10分鐘以內(nèi)即可到達餐廳的職員的估計人數(shù)；周圍10分鐘就可到達的單身人數(shù)；本地區(qū)人口的平均年齡；營業(yè)區(qū)域內(nèi)已有的連鎖餐廳數(shù)；本區(qū)域方圓2.5公里以內(nèi)的人口總數(shù)。通過對這些數(shù)據(jù)的分析，可以預(yù)估店鋪的營業(yè)額，從而確定餐廳的面積以及人員的數(shù)量。
在選擇店鋪時應(yīng)充分考慮所在地區(qū)影響將來經(jīng)營的成本因素。主要涉及到以下幾個方面：
?。?）土地價格或建筑物租金。由于地價或租金的費用是在逐漸上漲的，并且土地費用或建筑物租金在投資時所占的比重也是較大的。然而，城市不同區(qū)域、不同街道、不同地段其地價或租金相差是很大的。因此在選址時，應(yīng)選擇地價或租金合理的，有較大潛在優(yōu)勢的位置。
（2）能源供應(yīng)。能源主要是指水、電、 天然氣等經(jīng)營必需具備的基本條件，基本標(biāo)準(zhǔn)是“三通一平”。在這些因素中，水的質(zhì)量尤為重要，因為水質(zhì)的好壞直接關(guān)系到烹調(diào)的效果。
?。?）原材料的供應(yīng)及價格水平。 餐飲企業(yè)經(jīng)營每天都必須大量采購鮮活的原材料，如果所在地區(qū)原材料供應(yīng)不足，會影響餐飲企業(yè)的服務(wù)水平和聲譽，如從外地空運會增加成本，影響企業(yè)經(jīng)營。如原材料有供應(yīng)，那么貨源是否充足、價格是否合理，都是需要考慮的因素。
注重地區(qū)建筑與商業(yè)規(guī)劃
在確定餐廳連鎖店之前，必須要向當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門咨詢潛在地點的區(qū)域建筑規(guī)劃，了解和掌握哪些地區(qū)被分別規(guī)劃分為商業(yè)區(qū)、文化區(qū)、旅游區(qū)、交通中心、居民區(qū)、工業(yè)區(qū)等資料。
因為區(qū)域規(guī)劃往往會涉及到建筑物的拆遷和重建，如果未經(jīng)了解，盲目地選定連鎖企業(yè)，在成本收回之前就遇到拆遷，會使企業(yè)蒙受巨大的經(jīng)濟損失，或者失去原有的地理優(yōu)勢。同時，掌握區(qū)域規(guī)劃后便于我們根據(jù)不同的區(qū)域類型，確定不同的經(jīng)營形式和經(jīng)營規(guī)格等。
了解店鋪所在區(qū)域的競爭狀況是必不可少的工作。一個地區(qū)餐飲行業(yè)的競爭狀況可以分成兩個不同的部分來考慮：一是直接競爭的評估，即提供同種經(jīng)營項目，同樣規(guī)格、檔次的餐飲企業(yè)可能會導(dǎo)致的競爭，這對餐飲企業(yè)來說，是消極的。二是非直接競爭，包括不同的經(jīng)營內(nèi)容和品種，或同樣品種、不同規(guī)格或檔次的餐飲企業(yè)，這類競爭有時起互補作用，對餐飲企業(yè)是有利的。
在選擇連鎖經(jīng)營區(qū)域時，如果無任何一種形式的競爭，將具有壟斷地位；如果有任何一種形式的競爭，都是值得連鎖經(jīng)營集團在投資前認真研究和考慮的。
強調(diào)餐廳可見度和形象特征
餐廳的可見度和形象特征是選址時需要考慮的。餐廳的可見度是指餐廳位置的明顯程度，也就是說，無論顧客從哪個角度看，都可以獲得對餐廳的感知。餐廳可見度是由從各地往來的車輛和徒步旅行的人員的視角來進行評估的，這對于坐落于交通擁擠的高速公路旁的地點是重要的，餐廳的可見度往往會影響到餐廳的吸引力。
此外，連鎖快餐業(yè)是一種工業(yè)化程度比較高的餐飲服務(wù)業(yè)態(tài)，設(shè)有中央廚房，其商品銷售流程與其他連鎖商業(yè)有所不同，管理經(jīng)營難度高于其他連鎖業(yè)態(tài)和傳統(tǒng)餐飲業(yè)。其與其他連鎖業(yè)態(tài)、傳統(tǒng)餐飲的差異情況如下：連鎖快餐店：原料→加工→配送→成品→銷售；其他連鎖業(yè)態(tài)：商品→配送→銷售；傳統(tǒng)餐飲業(yè)：原料→加工→成品→銷售。
因此，餐飲企業(yè)在經(jīng)營不同業(yè)態(tài)時，其選址的硬件要求也有所不同。
中國的快餐業(yè)是以1987年 肯德基快餐連鎖店進入北京市場為契機，經(jīng)過多年的發(fā)展，中國快餐業(yè)市場份額不斷擴大。
根據(jù)中國統(tǒng)計信息網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，在對2006年限額以上餐飲企業(yè)（年營業(yè)額大于或等于200萬元）統(tǒng)計，正餐業(yè)在各主要經(jīng)濟指標(biāo)上都占有明顯的優(yōu)勢。正餐是北京餐飲業(yè)主要的經(jīng)營業(yè)態(tài)。
盡管正餐業(yè)優(yōu)勢地位明顯，但快餐業(yè)營業(yè)額增速卻是最高的，顯示出強勁的增長勢頭。2006年快餐業(yè)營業(yè)額增長21.7%，高于正餐業(yè)的10.9%、飲料及冷飲業(yè)的16.8%和其他餐飲業(yè)的7.7%的增長速度。去年快餐業(yè)營業(yè)額在餐飲業(yè)所占的比重提高了1.7個百分點。
隨著快餐連鎖經(jīng)營的迅猛發(fā)展，快餐的社會需求隨之不斷擴大，市場的消費大眾性和基本需求性特點表現(xiàn)得更加充分。通常而言,影響快餐連鎖企業(yè)營業(yè)地址選擇的因素從宏觀上講包括地理因素、社會因素、文化因素、經(jīng)濟因素和市場因素等，具體來講包括以下內(nèi)容：
首要考慮地段和商圈餐飲企業(yè)經(jīng)營所在的區(qū)域，如政治中心、購物中心、商業(yè)中心、旅游中心以及與飲食服務(wù)區(qū)的距離和方向?qū)⒅苯佑绊懖蛷d經(jīng)營的項目和服務(wù)內(nèi)容。一般而言，快餐企業(yè)會選在人流量聚集的地方，如繁華的商業(yè)街、交通樞紐以及居住人口密集的區(qū)域。關(guān)于對有效客源的統(tǒng)計，會選取一天中最有意義的樣本數(shù)據(jù)作為參考。
交通狀況的計算往往在中午、周末的晚上和星期天。在一段幾天時間內(nèi)統(tǒng)計的數(shù)據(jù)應(yīng)去除那些帶有偏見的結(jié)果。晚餐時間的統(tǒng)計可能會由于靠使用長期車票的人的交通產(chǎn)生很大的影響。交通狀況往往意味著客源，獲得本地區(qū)車輛流動的數(shù)據(jù)以及行人的分析資料，以保證餐廳建成以后，有充足的客源。
以中式快餐“真功夫”為例，在“真功夫”的選址過程中，通常是會對所選定的潛在地址的相關(guān)因素進行詳細的分析。首先，“真功夫”在進入北京時對整個市場作一個商圈規(guī)劃，會把北京劃分為很多細小的商圈。
以朝外商圈來看，會對這個區(qū)域的人口、顧客的年齡層、人流量等因素作一個系統(tǒng)調(diào)查，如果得出的數(shù)據(jù)足以支撐一個店的正常運營，就會把它化為開店的商圈之內(nèi)。
確定了開店商圈之后，進一步對這個商圈內(nèi)所有大廈作一個調(diào)查，包括每一個大廈的總?cè)藬?shù)、人流量等方面的數(shù)據(jù)。對于某一具體位置來說，要想進行評估，都必須獲得如下有關(guān)本區(qū)域的數(shù)據(jù)：附近街道上的日常交通流量（每天的車輛數(shù)）；本區(qū)域內(nèi)所有餐廳的座位數(shù)；工薪階層人口所占該地區(qū)人口的比例；10分鐘以內(nèi)即可到達餐廳的職員的估計人數(shù)；周圍10分鐘就可到達的單身人數(shù)；本地區(qū)人口的平均年齡；營業(yè)區(qū)域內(nèi)已有的連鎖餐廳數(shù)；本區(qū)域方圓2.5公里以內(nèi)的人口總數(shù)。通過對這些數(shù)據(jù)的分析，可以預(yù)估店鋪的營業(yè)額，從而確定餐廳的面積以及人員的數(shù)量。
在選擇店鋪時應(yīng)充分考慮所在地區(qū)影響將來經(jīng)營的成本因素。主要涉及到以下幾個方面：
?。?）土地價格或建筑物租金。由于地價或租金的費用是在逐漸上漲的，并且土地費用或建筑物租金在投資時所占的比重也是較大的。然而，城市不同區(qū)域、不同街道、不同地段其地價或租金相差是很大的。因此在選址時，應(yīng)選擇地價或租金合理的，有較大潛在優(yōu)勢的位置。
（2）能源供應(yīng)。能源主要是指水、電、 天然氣等經(jīng)營必需具備的基本條件，基本標(biāo)準(zhǔn)是“三通一平”。在這些因素中，水的質(zhì)量尤為重要，因為水質(zhì)的好壞直接關(guān)系到烹調(diào)的效果。
?。?）原材料的供應(yīng)及價格水平。 餐飲企業(yè)經(jīng)營每天都必須大量采購鮮活的原材料，如果所在地區(qū)原材料供應(yīng)不足，會影響餐飲企業(yè)的服務(wù)水平和聲譽，如從外地空運會增加成本，影響企業(yè)經(jīng)營。如原材料有供應(yīng)，那么貨源是否充足、價格是否合理，都是需要考慮的因素。
注重地區(qū)建筑與商業(yè)規(guī)劃
在確定餐廳連鎖店之前，必須要向當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門咨詢潛在地點的區(qū)域建筑規(guī)劃，了解和掌握哪些地區(qū)被分別規(guī)劃分為商業(yè)區(qū)、文化區(qū)、旅游區(qū)、交通中心、居民區(qū)、工業(yè)區(qū)等資料。
因為區(qū)域規(guī)劃往往會涉及到建筑物的拆遷和重建，如果未經(jīng)了解，盲目地選定連鎖企業(yè)，在成本收回之前就遇到拆遷，會使企業(yè)蒙受巨大的經(jīng)濟損失，或者失去原有的地理優(yōu)勢。同時，掌握區(qū)域規(guī)劃后便于我們根據(jù)不同的區(qū)域類型，確定不同的經(jīng)營形式和經(jīng)營規(guī)格等。
了解店鋪所在區(qū)域的競爭狀況是必不可少的工作。一個地區(qū)餐飲行業(yè)的競爭狀況可以分成兩個不同的部分來考慮：一是直接競爭的評估，即提供同種經(jīng)營項目，同樣規(guī)格、檔次的餐飲企業(yè)可能會導(dǎo)致的競爭，這對餐飲企業(yè)來說，是消極的。二是非直接競爭，包括不同的經(jīng)營內(nèi)容和品種，或同樣品種、不同規(guī)格或檔次的餐飲企業(yè)，這類競爭有時起互補作用，對餐飲企業(yè)是有利的。
在選擇連鎖經(jīng)營區(qū)域時，如果無任何一種形式的競爭，將具有壟斷地位；如果有任何一種形式的競爭，都是值得連鎖經(jīng)營集團在投資前認真研究和考慮的。
強調(diào)餐廳可見度和形象特征
餐廳的可見度和形象特征是選址時需要考慮的。餐廳的可見度是指餐廳位置的明顯程度，也就是說，無論顧客從哪個角度看，都可以獲得對餐廳的感知。餐廳可見度是由從各地往來的車輛和徒步旅行的人員的視角來進行評估的，這對于坐落于交通擁擠的高速公路旁的地點是重要的，餐廳的可見度往往會影響到餐廳的吸引力。
此外，連鎖快餐業(yè)是一種工業(yè)化程度比較高的餐飲服務(wù)業(yè)態(tài)，設(shè)有中央廚房，其商品銷售流程與其他連鎖商業(yè)有所不同，管理經(jīng)營難度高于其他連鎖業(yè)態(tài)和傳統(tǒng)餐飲業(yè)。其與其他連鎖業(yè)態(tài)、傳統(tǒng)餐飲的差異情況如下：連鎖快餐店：原料→加工→配送→成品→銷售；其他連鎖業(yè)態(tài)：商品→配送→銷售；傳統(tǒng)餐飲業(yè)：原料→加工→成品→銷售。
因此，餐飲企業(yè)在經(jīng)營不同業(yè)態(tài)時，其選址的硬件要求也有所不同。
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本文來源： 餐飲業(yè)選址的致命錯誤
