第一代 購物中心 ，大多由百貨的形態(tài)演變而來，保持著大量百貨的痕跡，因此百貨主力店所占的比重也比較大，通常包括1-2個(gè)百貨主力店或者一個(gè)百貨一個(gè)大型超市兩個(gè)主力店。由于處在 購物中心 的萌芽階段，很多項(xiàng)目前期市場定位不準(zhǔn)確，往往經(jīng)營幾年堅(jiān)持不下去就被市場淘汰，那些生存下來越做越好的項(xiàng)目都是通過及時(shí)調(diào)整定位，不斷調(diào)整業(yè)態(tài)構(gòu)成、品牌組合等策略和措施成長起來的，因此第一代 購物中心 培育期較長，能夠存活到現(xiàn)在的 購物中心 大多經(jīng)過多輪調(diào)整（包括上海正大廣場、廣州天河城、正大廣場等項(xiàng)目）成熟起來的。第一代 購物中心 產(chǎn)權(quán)形態(tài)比較多樣，多業(yè)權(quán)與單業(yè)權(quán)同時(shí)存在，多業(yè)權(quán)的項(xiàng)目比較難于調(diào)整改造，這也是許多項(xiàng)目因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)問題不便調(diào)整貽誤了時(shí)機(jī)而被市場淘汰的原因。
正大廣場定位調(diào)整案例：2002年10月18日，歷經(jīng)9年建設(shè)，總投資達(dá)4.5億美元，正大集團(tuán)在中國最大的時(shí)尚地標(biāo)，正大廣場正式投入運(yùn)營。雖然有正大集團(tuán)強(qiáng)大支持的天時(shí)，并且占盡浦東陸家嘴黃金地段和“唯一大型 購物中心 ”的地利，正大廣場在運(yùn)營初期階段卻非常艱難。事實(shí)上直到2005年8月，這座當(dāng)時(shí)開業(yè)已近三年的超級 購物中心 ，只有45%的出租率，其6樓之上的五層樓面幾乎全部空置，一年的租金幾乎無法平衡運(yùn)營、管理的成本支出。2005年8月，正大廣場調(diào)整了運(yùn)營團(tuán)隊(duì)，在經(jīng)過充分的市場調(diào)研分析后，“將廣場定位為中產(chǎn)家庭提供一站式購物休閑服務(wù)的現(xiàn)代家庭娛樂 購物中心 。” 正大廣場的經(jīng)營者選擇舍棄流動性高的游客，而牢牢把握住可持續(xù)消費(fèi)和粘度都高的中產(chǎn)階層家庭，讓正大變身為一個(gè)中產(chǎn)家庭消費(fèi)、娛樂、生活的 購物中心 。中產(chǎn)階層的家庭不需要經(jīng)常購買高端品牌的產(chǎn)品，他們需要的是價(jià)格適中同時(shí)兼具品位和品質(zhì)的商品。因此，正大百貨在品牌組成上，更多向時(shí)尚女裝、潮牌和個(gè)性化的品牌靠攏，這樣反而將正大百貨的客流拓寬并形成更加穩(wěn)固的持續(xù)性消費(fèi)。為了突出餐飲和家庭娛樂功能，正大廣場在餐飲、娛樂和教育方面投入很大力氣。匯集了70多家中高檔餐廳的正大廣場成為上海美食的新地標(biāo)，每天為無數(shù)追求品味與時(shí)尚的顧客提供著高質(zhì)量的餐飲服務(wù);引進(jìn)全球最大的玩具及嬰幼兒用品專門零售商玩具反斗城，華東地區(qū)最大的湯姆熊游樂中心、浦東地區(qū)首家五星級主題式電影院、以及完善的健康美容服務(wù)會所和兒童創(chuàng)意培訓(xùn)中心等?？傊?，正大廣場煥然一新，為家庭、消費(fèi)和娛樂帶來了更加豐富的內(nèi)容和選擇。這樣的結(jié)果，當(dāng)然是經(jīng)營上大獲成功。廣場日常的日均人流量從原先的4萬人次左右增長到到18萬人次，周末高峰期的日人流量更可達(dá)2 6萬人次，正大廣場擁有大批忠實(shí)的家庭消費(fèi)者，已經(jīng)成為名副其實(shí)的華東地區(qū)頗具規(guī)模的“現(xiàn)代家庭娛樂及 購物中心 ”，產(chǎn)業(yè)估值由30億一躍為上百億。
第二代 購物中心 ，隨著城市的快速擴(kuò)展，第二代 購物中心 向城市外選地開發(fā)，開發(fā)的面積也較前一代更大;吸取第一代開發(fā)的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，第二 購物中心 已形成完整的開發(fā)運(yùn)營體系，市場定位準(zhǔn)確，培育期縮短;業(yè)態(tài)組合基本是主力店（百貨或超市）＋次主力店＋小型店中店的格局;產(chǎn)權(quán)單一，基本是自我開發(fā)的自持物業(yè)，也不排除少量的整租物業(yè)。第二代 購物中心 最大的特征是開發(fā)模式日漸成熟，可在全國各地快速復(fù)制。萬達(dá)廣場就是這一模式的代表。
第三代 購物中心 ，定位更加清晰準(zhǔn)確，更加細(xì)分消費(fèi)群市場，出現(xiàn)各種“主題化”的 購物中心 ，例如大悅城以“國際青年城”為定位針對青年白領(lǐng)消費(fèi)群; 購物中心 更加注重環(huán)境氛圍的營造，環(huán)境大氣而舒適，更加注重體驗(yàn)式的消費(fèi)過程，甚至提出寧愿犧牲空間也要保持一定的氛圍的理念;與第一代環(huán)形動線，第二代直線行動線不同，第三代更多采用弧線形動線，使購物者不會因?yàn)檫^長的動線而感到乏味;堅(jiān)持可持續(xù)的商業(yè)經(jīng)營導(dǎo)出物業(yè)增值、品牌增值的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作理念;項(xiàng)目可進(jìn)行復(fù)制，但復(fù)制速度沒有第二代快，更講求在品質(zhì)和特色的基礎(chǔ)上進(jìn)行復(fù)制;不太提倡 購物中心 內(nèi)必須要有大型主力店的理念，通常用幾個(gè)次主力店來烘托賣場檔次，更希望通過品牌的精選和組合來提升賣場的整體品質(zhì)。
綜上所述，我們可以總結(jié)出第三代 購物中心 代表著當(dāng)今 購物中心 的發(fā)展方向和趨勢，具備了所謂現(xiàn)代化 購物中心 的特征。
成都市現(xiàn)今綜合性賣場的格局還是以大型百貨、超市為主體，（包括百貨業(yè)態(tài)太平洋、王府井、伊藤、北京華聯(lián)、新世界等、群光百貨等，超市業(yè)態(tài)沃爾瑪、家樂福、歐尚等），以 購物中心 為輔助的格局形式，前者與后者的比例大致是80：20。
購物中心 業(yè)態(tài)也以第一、二代為主，第三代剛剛興起或正在建設(shè)，第一代包括新城市廣場、SM廣場、王府井 購物中心 、高新區(qū)的伊藤店（王府井和伊藤都是以百貨為主體延伸擴(kuò)展開的 購物中心 ），還有兩個(gè)小型鄰里型 購物中心 龍湖天街三千集和財(cái)富又一城等。第二代 購物中心 開業(yè)的應(yīng)該只有錦華萬達(dá)廣場，新的 購物中心 中只有凱丹廣場具備了一些第三代 購物中心 的特性，從建筑、布局、氛圍、業(yè)態(tài)組合、品牌呈現(xiàn)靠近了第三代的特征，但從定位的清晰度、品牌擁有量、規(guī)模還不能算真正意義上的第三代。隨著國際國內(nèi)專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商快速進(jìn)入成都，預(yù)計(jì)在3-5年成都市將會出現(xiàn)一批第三代 購物中心 ，他們可能是華潤的萬象城、中糧的大悅城、還有可能是凱德的來福士、韓國樂天等。
購物中心 現(xiàn)代化的基本標(biāo)準(zhǔn)
1. 產(chǎn)權(quán)單一，多為開發(fā)商自我持有，或者整組物業(yè);
2. 專業(yè)運(yùn)營機(jī)構(gòu)，多為開發(fā)商自我成立，或與知名專業(yè)機(jī)構(gòu)合作運(yùn)營;
3. 建筑環(huán)境更加考究，項(xiàng)目建筑更具美感、時(shí)尚，內(nèi)部環(huán)境更講究空間、燈光、布置等因素配合，傾向于寧愿犧牲一定的空間也要以消費(fèi)者的舒適為首要考慮;
4. 注重“主題”， 購物中心 有鮮明的主題特色，將更多的融入人文、歷史、自然、科技的元素;
5. 注重休閑、娛樂、體驗(yàn)，隨著人們生活水平提高，更注重購物休閑性和娛樂性，因此原來的 購物中心 業(yè)態(tài)的黃金比例（零售：餐飲：娛樂比例為50：20：30）將縮小零售的比例，增加娛樂的比重;
6. 注重品牌聚合，精選品牌，以同類品牌聚集形成聚合效應(yīng)，烘托賣場的定位，強(qiáng)力吸引相應(yīng)類型的消費(fèi)者;
7. 具備可復(fù)制模式，形成特有的一整套的定位、開發(fā)、規(guī)劃、招商、運(yùn)營全程運(yùn)作模式，每個(gè)環(huán)節(jié)將更加考究，復(fù)制速度相對第二代稍緩。
正大廣場定位調(diào)整案例：2002年10月18日，歷經(jīng)9年建設(shè)，總投資達(dá)4.5億美元，正大集團(tuán)在中國最大的時(shí)尚地標(biāo)，正大廣場正式投入運(yùn)營。雖然有正大集團(tuán)強(qiáng)大支持的天時(shí)，并且占盡浦東陸家嘴黃金地段和“唯一大型 購物中心 ”的地利，正大廣場在運(yùn)營初期階段卻非常艱難。事實(shí)上直到2005年8月，這座當(dāng)時(shí)開業(yè)已近三年的超級 購物中心 ，只有45%的出租率，其6樓之上的五層樓面幾乎全部空置，一年的租金幾乎無法平衡運(yùn)營、管理的成本支出。2005年8月，正大廣場調(diào)整了運(yùn)營團(tuán)隊(duì)，在經(jīng)過充分的市場調(diào)研分析后，“將廣場定位為中產(chǎn)家庭提供一站式購物休閑服務(wù)的現(xiàn)代家庭娛樂 購物中心 。” 正大廣場的經(jīng)營者選擇舍棄流動性高的游客，而牢牢把握住可持續(xù)消費(fèi)和粘度都高的中產(chǎn)階層家庭，讓正大變身為一個(gè)中產(chǎn)家庭消費(fèi)、娛樂、生活的 購物中心 。中產(chǎn)階層的家庭不需要經(jīng)常購買高端品牌的產(chǎn)品，他們需要的是價(jià)格適中同時(shí)兼具品位和品質(zhì)的商品。因此，正大百貨在品牌組成上，更多向時(shí)尚女裝、潮牌和個(gè)性化的品牌靠攏，這樣反而將正大百貨的客流拓寬并形成更加穩(wěn)固的持續(xù)性消費(fèi)。為了突出餐飲和家庭娛樂功能，正大廣場在餐飲、娛樂和教育方面投入很大力氣。匯集了70多家中高檔餐廳的正大廣場成為上海美食的新地標(biāo)，每天為無數(shù)追求品味與時(shí)尚的顧客提供著高質(zhì)量的餐飲服務(wù);引進(jìn)全球最大的玩具及嬰幼兒用品專門零售商玩具反斗城，華東地區(qū)最大的湯姆熊游樂中心、浦東地區(qū)首家五星級主題式電影院、以及完善的健康美容服務(wù)會所和兒童創(chuàng)意培訓(xùn)中心等?？傊?，正大廣場煥然一新，為家庭、消費(fèi)和娛樂帶來了更加豐富的內(nèi)容和選擇。這樣的結(jié)果，當(dāng)然是經(jīng)營上大獲成功。廣場日常的日均人流量從原先的4萬人次左右增長到到18萬人次，周末高峰期的日人流量更可達(dá)2 6萬人次，正大廣場擁有大批忠實(shí)的家庭消費(fèi)者，已經(jīng)成為名副其實(shí)的華東地區(qū)頗具規(guī)模的“現(xiàn)代家庭娛樂及 購物中心 ”，產(chǎn)業(yè)估值由30億一躍為上百億。
第二代 購物中心 ，隨著城市的快速擴(kuò)展，第二代 購物中心 向城市外選地開發(fā)，開發(fā)的面積也較前一代更大;吸取第一代開發(fā)的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，第二 購物中心 已形成完整的開發(fā)運(yùn)營體系，市場定位準(zhǔn)確，培育期縮短;業(yè)態(tài)組合基本是主力店（百貨或超市）＋次主力店＋小型店中店的格局;產(chǎn)權(quán)單一，基本是自我開發(fā)的自持物業(yè)，也不排除少量的整租物業(yè)。第二代 購物中心 最大的特征是開發(fā)模式日漸成熟，可在全國各地快速復(fù)制。萬達(dá)廣場就是這一模式的代表。
第三代 購物中心 ，定位更加清晰準(zhǔn)確，更加細(xì)分消費(fèi)群市場，出現(xiàn)各種“主題化”的 購物中心 ，例如大悅城以“國際青年城”為定位針對青年白領(lǐng)消費(fèi)群; 購物中心 更加注重環(huán)境氛圍的營造，環(huán)境大氣而舒適，更加注重體驗(yàn)式的消費(fèi)過程，甚至提出寧愿犧牲空間也要保持一定的氛圍的理念;與第一代環(huán)形動線，第二代直線行動線不同，第三代更多采用弧線形動線，使購物者不會因?yàn)檫^長的動線而感到乏味;堅(jiān)持可持續(xù)的商業(yè)經(jīng)營導(dǎo)出物業(yè)增值、品牌增值的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作理念;項(xiàng)目可進(jìn)行復(fù)制，但復(fù)制速度沒有第二代快，更講求在品質(zhì)和特色的基礎(chǔ)上進(jìn)行復(fù)制;不太提倡 購物中心 內(nèi)必須要有大型主力店的理念，通常用幾個(gè)次主力店來烘托賣場檔次，更希望通過品牌的精選和組合來提升賣場的整體品質(zhì)。
綜上所述，我們可以總結(jié)出第三代 購物中心 代表著當(dāng)今 購物中心 的發(fā)展方向和趨勢，具備了所謂現(xiàn)代化 購物中心 的特征。
成都市現(xiàn)今綜合性賣場的格局還是以大型百貨、超市為主體，（包括百貨業(yè)態(tài)太平洋、王府井、伊藤、北京華聯(lián)、新世界等、群光百貨等，超市業(yè)態(tài)沃爾瑪、家樂福、歐尚等），以 購物中心 為輔助的格局形式，前者與后者的比例大致是80：20。
購物中心 業(yè)態(tài)也以第一、二代為主，第三代剛剛興起或正在建設(shè)，第一代包括新城市廣場、SM廣場、王府井 購物中心 、高新區(qū)的伊藤店（王府井和伊藤都是以百貨為主體延伸擴(kuò)展開的 購物中心 ），還有兩個(gè)小型鄰里型 購物中心 龍湖天街三千集和財(cái)富又一城等。第二代 購物中心 開業(yè)的應(yīng)該只有錦華萬達(dá)廣場，新的 購物中心 中只有凱丹廣場具備了一些第三代 購物中心 的特性，從建筑、布局、氛圍、業(yè)態(tài)組合、品牌呈現(xiàn)靠近了第三代的特征，但從定位的清晰度、品牌擁有量、規(guī)模還不能算真正意義上的第三代。隨著國際國內(nèi)專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商快速進(jìn)入成都，預(yù)計(jì)在3-5年成都市將會出現(xiàn)一批第三代 購物中心 ，他們可能是華潤的萬象城、中糧的大悅城、還有可能是凱德的來福士、韓國樂天等。
購物中心 現(xiàn)代化的基本標(biāo)準(zhǔn)
1. 產(chǎn)權(quán)單一，多為開發(fā)商自我持有，或者整組物業(yè);
2. 專業(yè)運(yùn)營機(jī)構(gòu)，多為開發(fā)商自我成立，或與知名專業(yè)機(jī)構(gòu)合作運(yùn)營;
3. 建筑環(huán)境更加考究，項(xiàng)目建筑更具美感、時(shí)尚，內(nèi)部環(huán)境更講究空間、燈光、布置等因素配合，傾向于寧愿犧牲一定的空間也要以消費(fèi)者的舒適為首要考慮;
4. 注重“主題”， 購物中心 有鮮明的主題特色，將更多的融入人文、歷史、自然、科技的元素;
5. 注重休閑、娛樂、體驗(yàn)，隨著人們生活水平提高，更注重購物休閑性和娛樂性，因此原來的 購物中心 業(yè)態(tài)的黃金比例（零售：餐飲：娛樂比例為50：20：30）將縮小零售的比例，增加娛樂的比重;
6. 注重品牌聚合，精選品牌，以同類品牌聚集形成聚合效應(yīng)，烘托賣場的定位，強(qiáng)力吸引相應(yīng)類型的消費(fèi)者;
7. 具備可復(fù)制模式，形成特有的一整套的定位、開發(fā)、規(guī)劃、招商、運(yùn)營全程運(yùn)作模式，每個(gè)環(huán)節(jié)將更加考究，復(fù)制速度相對第二代稍緩。
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