連鎖經(jīng)營是我國當前發(fā)展經(jīng)濟，培育新的經(jīng)濟增長點的戰(zhàn)略選擇，是商業(yè)企業(yè)尋求規(guī)模效益、構(gòu)筑21世紀大商業(yè)、大貿(mào)易持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的必由之路。我國連鎖商業(yè)在取得巨大成績的同時，也有許多企業(yè)由于經(jīng)營不善而倒閉。這里固然有很多原因，其中一個重要的原因是門店拓展中選址不當，導(dǎo)致門店經(jīng)營業(yè)績達不到預(yù)期目標。在西方有觀點認為，零售業(yè)成功的關(guān)鍵是“Place一Place一Place”，即選址、選址還是選址，可以說零售業(yè)是“地點位置產(chǎn)業(yè)”。有資料表明國外零售商在開設(shè)新店之前，會花一年左右時間進行立地調(diào)查，其重視程度和嚴謹性可見一般。而我國有不少連鎖企業(yè)在門店開設(shè)過程中僅作一些籠統(tǒng)的可行性分析，不作詳細的立項調(diào)查，簡單的模仿國外企業(yè)的做法，使得新開門店的地址不甚理想，直接影響了門店的經(jīng)營效益和正常運行。
1、連鎖企業(yè)新開門店選址過程中存在的問題
店址的選擇還停留在依靠管理人員的經(jīng)驗，隨意性較強，考慮的因素也很單一，從而出現(xiàn)選擇的地址不甚理想，影響門店的預(yù)期利益。
（1）尋找商鋪渠道過于狹窄
從目前實際情況看，公司選擇店鋪的渠道目前只局限于報紙廣告、房屋中介、房地產(chǎn)交易會、互聯(lián)網(wǎng)來尋求商鋪。而實際上，這些租賃信息只占租賃市場很小的一部分。連鎖企業(yè)忽視了其他更多形式的店鋪招租信息，導(dǎo)致掌握的信息不夠全面或者買賣雙方的信息不對稱，錯失了很多好的店鋪和機會。
（2）單純重視地段的客流量，但客流細分不夠明確
選址過程中，對客流量進行了調(diào)研，但是對客流的內(nèi)部細分不夠明確。客流量沒有做到細分，只是大致地了解本店鋪周圍的客流。沒有了解客流組成，客流量的大小僅是一個指標，客流量的具體構(gòu)成則是表明在總的客流量里有多少是本店的目標顧客。如果對客流細分不明確，則不能預(yù)測在店鋪在日常經(jīng)營中進入店內(nèi)并有購買行為的顧客的數(shù)量，也不能有效地了解周邊的顧客群。導(dǎo)致該店在正式營業(yè)后會面臨在龐大的客流量但自己顧客卻很少的局面，使店鋪在此地較難立足，大大影響企業(yè)的業(yè)績。
（3）選址的前瞻性不足
由于各方面原因，地段的優(yōu)劣不會一成不變，而會發(fā)生動態(tài)改變，例如遇到市政規(guī)劃變動、新寫字樓的進出、學(xué)校的搬遷及舊城改造等原因，熱鬧的地段也有可能變成冷僻之地，反之也然。如在杭州某連鎖店，本來處于一個商業(yè)中心，企業(yè)花了不少的資金租下店鋪，開設(shè)新門店。后來由于城市規(guī)劃的調(diào)整，很多寫字間搬出，住宅的拆遷，很多居民也遷到別處，使得該地區(qū)從商業(yè)中心變成較為冷僻的街道，直接影響了該門店的正常經(jīng)營。
（4）店鋪租金過高，門店經(jīng)營負擔加重
一般來講，地段好、客流量大、交通便利的地段，店鋪的租金也高，有些連鎖企業(yè)為了獲得好的店鋪，往往會不惜重金，但由于商店業(yè)態(tài)的差異，黃金地段的店鋪不一定會帶來黃金效益，或者其較好的銷售額也無法消化其高額的店鋪租金。如某連鎖便利店，在某商業(yè)中心地段租下一個店鋪，月租金加其他費用大概在3萬左右，而此店的月營業(yè)額卻只有在5萬左右，增加了門店的費用負擔，降低了其效益水平。
2、連鎖企業(yè)新開門店選址的策略分析
連鎖企業(yè)在店鋪的選址上，應(yīng)放眼于區(qū)域經(jīng)濟、收入水平、居住區(qū)規(guī)劃、導(dǎo)入人口質(zhì)量等發(fā)展趨勢，著眼于商鋪擁有的商圈、購買力的質(zhì)量和數(shù)量以及商鋪本身的品質(zhì)，從中選出成本不高、增值潛力較大的商鋪。
（1）廣開渠道尋找商鋪
（上接第45頁）在商鋪市場上有一個“二八”法則，即公開出租信息的店鋪只占總數(shù)的20％，而以私下轉(zhuǎn)讓等方式進行隱蔽交易的卻占到了80％。所以，在決定開店之后，連鎖企業(yè)一定要在尋找商鋪上廣開渠道，除了利用傳統(tǒng)形式，還應(yīng)利用各種方式，甚至還應(yīng)留意街上店鋪貼有的店鋪轉(zhuǎn)讓，出租等字樣，通過這樣交易的數(shù)量占很大比重，而且這樣尋找商鋪能夠更加直觀地觀察到商鋪周圍的環(huán)境。所以我們在尋求商鋪的時候應(yīng)該通過盡可能多的方式去挖掘，提高選中“寶地”的命中率。
（2）既要注重商鋪周圍的人流量，又要關(guān)注客流的構(gòu)成
商鋪選址一定要注意周圍的人流量、交通狀況以及周圍居民和單位的情況。對經(jīng)營商鋪來說，“客流”就是“錢流”，千萬不要因為怕競爭而選在偏遠地區(qū)。其實，商業(yè)區(qū)店鋪比較集中，反而有助于積聚人氣。在重視客流量的同時，還應(yīng)特別研究門店的有效客流量是多少，即在總客流中，有多少的比例是自己的目標顧客，它直接連系著門店的業(yè)績，應(yīng)分析更詳細一點。
（3）選址要和城市發(fā)展規(guī)劃相符合
并不是所有的“黃金市口”都會一直賺錢，因此開店前重點考察是否與城市規(guī)劃發(fā)展相符合，是否會出現(xiàn)市政動遷和周圍人口動遷，是否會進入城市規(guī)劃中的紅線范圍。進入紅線的，堅決不碰。因為有時遇到市政規(guī)劃變動，熱鬧的地段也有可能變成冷僻之地。因此，選址時要眼光放遠些，多了解該地區(qū)將來的發(fā)展情況。
（4）改變店鋪的租賃方式，降低店鋪租金
目前，由于城市店鋪租金普遍提高，十幾平方米的小商鋪由于總價較低從而很搶手，租金因此水漲船高，而一二百平方米的大商鋪卻因總租金太高滯租而身價下跌。在這種情況下，我們可以通過和其他需要商鋪的公司以團體租賃的方式低價“吃”下大商鋪，然后再進行分割，來減少商鋪的租金。
通常情況下，繁華商業(yè)區(qū)商圈范圍較廣，人流量大，營業(yè)額必然較高；人口密度高的大中型居住小區(qū)，需求旺盛，而且客源穩(wěn)固，可保證店鋪的穩(wěn)定性；沿街店鋪具有交通要道的地理優(yōu)勢，客流量最多，商鋪經(jīng)營面較廣；郊區(qū)住宅社區(qū)配套商鋪則有較大的價格優(yōu)勢和發(fā)展?jié)摿?。所以，企業(yè)在決定店鋪的時候，一定要根據(jù)自己本身的實際情況，經(jīng)過大量的科學(xué)數(shù)據(jù)去分析和判斷，才能為新開的門店選擇一個合適的地址。
1、連鎖企業(yè)新開門店選址過程中存在的問題
店址的選擇還停留在依靠管理人員的經(jīng)驗，隨意性較強，考慮的因素也很單一，從而出現(xiàn)選擇的地址不甚理想，影響門店的預(yù)期利益。
（1）尋找商鋪渠道過于狹窄
從目前實際情況看，公司選擇店鋪的渠道目前只局限于報紙廣告、房屋中介、房地產(chǎn)交易會、互聯(lián)網(wǎng)來尋求商鋪。而實際上，這些租賃信息只占租賃市場很小的一部分。連鎖企業(yè)忽視了其他更多形式的店鋪招租信息，導(dǎo)致掌握的信息不夠全面或者買賣雙方的信息不對稱，錯失了很多好的店鋪和機會。
（2）單純重視地段的客流量，但客流細分不夠明確
選址過程中，對客流量進行了調(diào)研，但是對客流的內(nèi)部細分不夠明確。客流量沒有做到細分，只是大致地了解本店鋪周圍的客流。沒有了解客流組成，客流量的大小僅是一個指標，客流量的具體構(gòu)成則是表明在總的客流量里有多少是本店的目標顧客。如果對客流細分不明確，則不能預(yù)測在店鋪在日常經(jīng)營中進入店內(nèi)并有購買行為的顧客的數(shù)量，也不能有效地了解周邊的顧客群。導(dǎo)致該店在正式營業(yè)后會面臨在龐大的客流量但自己顧客卻很少的局面，使店鋪在此地較難立足，大大影響企業(yè)的業(yè)績。
（3）選址的前瞻性不足
由于各方面原因，地段的優(yōu)劣不會一成不變，而會發(fā)生動態(tài)改變，例如遇到市政規(guī)劃變動、新寫字樓的進出、學(xué)校的搬遷及舊城改造等原因，熱鬧的地段也有可能變成冷僻之地，反之也然。如在杭州某連鎖店，本來處于一個商業(yè)中心，企業(yè)花了不少的資金租下店鋪，開設(shè)新門店。后來由于城市規(guī)劃的調(diào)整，很多寫字間搬出，住宅的拆遷，很多居民也遷到別處，使得該地區(qū)從商業(yè)中心變成較為冷僻的街道，直接影響了該門店的正常經(jīng)營。
（4）店鋪租金過高，門店經(jīng)營負擔加重
一般來講，地段好、客流量大、交通便利的地段，店鋪的租金也高，有些連鎖企業(yè)為了獲得好的店鋪，往往會不惜重金，但由于商店業(yè)態(tài)的差異，黃金地段的店鋪不一定會帶來黃金效益，或者其較好的銷售額也無法消化其高額的店鋪租金。如某連鎖便利店，在某商業(yè)中心地段租下一個店鋪，月租金加其他費用大概在3萬左右，而此店的月營業(yè)額卻只有在5萬左右，增加了門店的費用負擔，降低了其效益水平。
2、連鎖企業(yè)新開門店選址的策略分析
連鎖企業(yè)在店鋪的選址上，應(yīng)放眼于區(qū)域經(jīng)濟、收入水平、居住區(qū)規(guī)劃、導(dǎo)入人口質(zhì)量等發(fā)展趨勢，著眼于商鋪擁有的商圈、購買力的質(zhì)量和數(shù)量以及商鋪本身的品質(zhì)，從中選出成本不高、增值潛力較大的商鋪。
（1）廣開渠道尋找商鋪
（上接第45頁）在商鋪市場上有一個“二八”法則，即公開出租信息的店鋪只占總數(shù)的20％，而以私下轉(zhuǎn)讓等方式進行隱蔽交易的卻占到了80％。所以，在決定開店之后，連鎖企業(yè)一定要在尋找商鋪上廣開渠道，除了利用傳統(tǒng)形式，還應(yīng)利用各種方式，甚至還應(yīng)留意街上店鋪貼有的店鋪轉(zhuǎn)讓，出租等字樣，通過這樣交易的數(shù)量占很大比重，而且這樣尋找商鋪能夠更加直觀地觀察到商鋪周圍的環(huán)境。所以我們在尋求商鋪的時候應(yīng)該通過盡可能多的方式去挖掘，提高選中“寶地”的命中率。
（2）既要注重商鋪周圍的人流量，又要關(guān)注客流的構(gòu)成
商鋪選址一定要注意周圍的人流量、交通狀況以及周圍居民和單位的情況。對經(jīng)營商鋪來說，“客流”就是“錢流”，千萬不要因為怕競爭而選在偏遠地區(qū)。其實，商業(yè)區(qū)店鋪比較集中，反而有助于積聚人氣。在重視客流量的同時，還應(yīng)特別研究門店的有效客流量是多少，即在總客流中，有多少的比例是自己的目標顧客，它直接連系著門店的業(yè)績，應(yīng)分析更詳細一點。
（3）選址要和城市發(fā)展規(guī)劃相符合
并不是所有的“黃金市口”都會一直賺錢，因此開店前重點考察是否與城市規(guī)劃發(fā)展相符合，是否會出現(xiàn)市政動遷和周圍人口動遷，是否會進入城市規(guī)劃中的紅線范圍。進入紅線的，堅決不碰。因為有時遇到市政規(guī)劃變動，熱鬧的地段也有可能變成冷僻之地。因此，選址時要眼光放遠些，多了解該地區(qū)將來的發(fā)展情況。
（4）改變店鋪的租賃方式，降低店鋪租金
目前，由于城市店鋪租金普遍提高，十幾平方米的小商鋪由于總價較低從而很搶手，租金因此水漲船高，而一二百平方米的大商鋪卻因總租金太高滯租而身價下跌。在這種情況下，我們可以通過和其他需要商鋪的公司以團體租賃的方式低價“吃”下大商鋪，然后再進行分割，來減少商鋪的租金。
通常情況下，繁華商業(yè)區(qū)商圈范圍較廣，人流量大，營業(yè)額必然較高；人口密度高的大中型居住小區(qū)，需求旺盛，而且客源穩(wěn)固，可保證店鋪的穩(wěn)定性；沿街店鋪具有交通要道的地理優(yōu)勢，客流量最多，商鋪經(jīng)營面較廣；郊區(qū)住宅社區(qū)配套商鋪則有較大的價格優(yōu)勢和發(fā)展?jié)摿?。所以，企業(yè)在決定店鋪的時候，一定要根據(jù)自己本身的實際情況，經(jīng)過大量的科學(xué)數(shù)據(jù)去分析和判斷，才能為新開的門店選擇一個合適的地址。
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