一、調(diào)研目的
目前我的商場(chǎng)正處于非常困難的時(shí)刻，商場(chǎng)存在著諸多問(wèn)題――因?yàn)樯虉?chǎng)沒(méi)有人氣導(dǎo)致商戶生意慘淡，商戶賺不到錢(qián)開(kāi)始以各種理由拒付租金，商場(chǎng)沒(méi)有收益也就無(wú)法正常營(yíng)運(yùn)更別說(shuō)增加客流。如此惡性循環(huán)，公司再有錢(qián)也撐不長(zhǎng)。商場(chǎng)要掌握主動(dòng)權(quán)就必須要有壓制商戶的資本，如果商場(chǎng)擁有了良好的人氣，穩(wěn)定的客流以及忠誠(chéng)的目標(biāo)顧客；只要入駐的商戶有錢(qián)賺，那么目前商場(chǎng)遇到的問(wèn)題就都不是問(wèn)題了。
在五角場(chǎng)商業(yè)市場(chǎng)分析報(bào)告中已經(jīng)得到關(guān)于目標(biāo)客戶的特性，從楊浦區(qū)住宅市場(chǎng)分析報(bào)告可以看出特力時(shí)尚匯所在的五角場(chǎng)區(qū)域的消費(fèi)力尚不足以填飽整個(gè)五角場(chǎng)各大商場(chǎng)的肚子，更何況特力時(shí)尚匯是整個(gè)五角場(chǎng)商圈中最缺乏競(jìng)爭(zhēng)力的商場(chǎng)。
五角場(chǎng)現(xiàn)有的大眾群體中有三類人群是具有鮮明特性的：大學(xué)生，軍人，?。▌?chuàng)業(yè)型）企業(yè)。其中最具購(gòu)買(mǎi)力的群體是軍人，但這類人群“不好惹”。所以推而求其次選擇大學(xué)生作為目標(biāo)顧客。
我在業(yè)余時(shí)間制作了這份調(diào)研報(bào)告，是想找到商場(chǎng)錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)的理論依據(jù)。根據(jù)商場(chǎng)的目前資源狀況，無(wú)法向其他商場(chǎng)一樣做到“通吃”大眾消費(fèi)者，但可以集中力量做爭(zhēng)取適合的目標(biāo)客戶群體，以目標(biāo)顧客的深度來(lái)彌補(bǔ)商場(chǎng)欠缺的人氣。
二、調(diào)研概況
所謂消費(fèi)模式是指消費(fèi)方式、水平和消費(fèi)結(jié)構(gòu)三者的有機(jī)結(jié)合，通俗的說(shuō)就是消費(fèi)開(kāi)支在主要商品及勞務(wù)類別之間的分配。
為了了解目前大學(xué)生的消費(fèi)現(xiàn)狀，以進(jìn)一步了解大學(xué)生消費(fèi)差異的原因，從而找出影響大學(xué)生消費(fèi)的因素，我在對(duì)復(fù)旦、同濟(jì)、財(cái)經(jīng)、立信會(huì)計(jì)、商學(xué)院等大學(xué)進(jìn)行的調(diào)研中選取了總消費(fèi)，伙食費(fèi)，娛樂(lè)，服飾等方面的消費(fèi)情況作為主要對(duì)象，主要考慮了性別、年紀(jì)、家庭經(jīng)濟(jì)狀況和消費(fèi)觀念這四個(gè)定性的因素對(duì)大學(xué)生的影響。
此次調(diào)研由于個(gè)人能力有限，調(diào)研采取深度訪談的方式進(jìn)行，許多普查的數(shù)據(jù)為利用交換、誘導(dǎo)等方式進(jìn)行。
三、目前大學(xué)生消費(fèi)呈現(xiàn)出的特征
1、消費(fèi)結(jié)構(gòu)不合理現(xiàn)象
大學(xué)生的生活消費(fèi)即消費(fèi)的主要部分以生活費(fèi)用和購(gòu)買(mǎi)學(xué)習(xí)資料、用品為主。生活費(fèi)用消費(fèi)中飲食理論上是第一位，但目前，大學(xué)中相當(dāng)一部分學(xué)生飲食占全部生活費(fèi)用的很小一部分，這與我們學(xué)校中所學(xué)習(xí)的恩格爾系數(shù)不同來(lái)并不是寫(xiě)生的生活水平提高了，大部分學(xué)生將大部分花銷用在了服裝、化妝品、網(wǎng)絡(luò)游戲及交友上。目前的大學(xué)生消費(fèi)結(jié)構(gòu)屬于一種不合理現(xiàn)象。
2、兩級(jí)分化
在大學(xué)校園里，富家子弟隨處可見(jiàn)，他們的消費(fèi)對(duì)于一般生活收入家庭來(lái)說(shuō)是一項(xiàng)負(fù)擔(dān)，同時(shí)還有一批家境普通的學(xué)生，他們省吃儉用，消費(fèi)水平很低，這樣的兩級(jí)分化在每所大學(xué)里都是普遍存在的，但為了所謂“合群”，促使了目前大學(xué)生泡沫性的高消費(fèi)力。雖然不知道提倡，但就商場(chǎng)而已是可以利用的。
3、經(jīng)濟(jì)獨(dú)立意識(shí)差
大部分的學(xué)生的經(jīng)濟(jì)來(lái)源自家庭，只有一小部分學(xué)生會(huì)做家教來(lái)增加自己的零花錢(qián)，大部分還是處于拿來(lái)主義階段。
4、儲(chǔ)蓄觀念淡薄
許多大學(xué)生都會(huì)承認(rèn)自己經(jīng)常會(huì)超出計(jì)劃的花銷，很多人也知道自己沒(méi)有儲(chǔ)蓄的習(xí)慣，而在需要用錢(qián)的時(shí)候會(huì)自然從父母那里得到，不用考慮擔(dān)心萬(wàn)一沒(méi)有錢(qián)用的問(wèn)題。
5、消費(fèi)觀念復(fù)雜，存在攀比心理
大部分學(xué)生沒(méi)有經(jīng)濟(jì)來(lái)源，經(jīng)濟(jì)獨(dú)立性差，這就決定了大學(xué)生自主消費(fèi)經(jīng)驗(yàn)少，不能理性的在消費(fèi)價(jià)值與成本進(jìn)行衡量。例如現(xiàn)在大學(xué)生普遍認(rèn)為“愛(ài)情需要浪漫，浪漫需要消費(fèi)”的理論，男生會(huì)為女生買(mǎi)單，送禮物。女生則懷著女為悅己者容的心理，將消費(fèi)集中在服裝、首飾和化妝品上。
大學(xué)生沒(méi)有形成完整的，穩(wěn)定的消費(fèi)觀念，自控能力不強(qiáng)，多數(shù)消費(fèi)都是受到媒體宣傳誘導(dǎo)或是受到身邊同學(xué)影響而產(chǎn)生的隨機(jī)消費(fèi)，沖動(dòng)消費(fèi)。這正是大學(xué)生消費(fèi)示范效應(yīng)的結(jié)果。五角場(chǎng)的留學(xué)生較多，因此這類效應(yīng)更加明顯。大學(xué)生的消費(fèi)匯中有一部分是需要有無(wú)經(jīng)濟(jì)條件負(fù)擔(dān)的奢侈消費(fèi)，而奢侈消費(fèi)則是由大學(xué)生消費(fèi)的示范效應(yīng)，攀比心理導(dǎo)致的。在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)大學(xué)生中盲目消費(fèi)、攀比消費(fèi)、趕潮流消費(fèi)已經(jīng)負(fù)債消費(fèi)現(xiàn)象非常普遍。特別是在發(fā)型、服裝、飾品、生活用品、娛樂(lè)、聚餐等方面，大學(xué)校園中不乏潮人一族。在消費(fèi)方式上，由于信用卡的普遍發(fā)行，使得大學(xué)生成為透支族。超前消費(fèi)等給一些本不寬裕的學(xué)生攀比消費(fèi)的滿足感。
四、大學(xué)生消費(fèi)行為中性別和文理科的對(duì)比
1、性別
從消費(fèi)來(lái)源的渠道上，女生來(lái)自家庭的消費(fèi)金額所占比例高于男生，從比例上看，男生來(lái)自父母的部分占總體來(lái)源的79.5%，女生為84.24%。
從支出上，大學(xué)生消費(fèi)支出與性別的關(guān)系表現(xiàn)在：男生的月消費(fèi)大于女生
在男女對(duì)比中，男生在餐飲方面和網(wǎng)絡(luò)科技方面的消費(fèi)高于女生，其中餐飲方面比例高出6.92%，而女生在服裝、日用品、交通、通訊等方面的消費(fèi)高于男生，特別是服裝及日用品方面支出高于男生4.45%
一般出于面子考慮，男生與女生在一起聚會(huì)，以男生付款居多；男生為了追求異性往往會(huì)花血本。另外，市場(chǎng)上男性用品的價(jià)格也高于女性用品價(jià)格。
2、不同專業(yè)大學(xué)生消費(fèi)結(jié)構(gòu)的比較
文科專業(yè)學(xué)生的消費(fèi)水略高于理科專業(yè)學(xué)生的消費(fèi)水平。
根據(jù)調(diào)查，文科學(xué)生的資金來(lái)源平均水平高于理科學(xué)生，這說(shuō)明文科學(xué)生對(duì)消費(fèi)的需求更強(qiáng)烈些，我分析其原因是文科學(xué)生與社會(huì)的交流比理科學(xué)生更多，而理科學(xué)生的學(xué)業(yè)較重，男生比例較大，社交空間不及文科學(xué)生。這樣的差異造成了消費(fèi)來(lái)源渠道和支出方向的不同。
從消費(fèi)支出的數(shù)量情況看，文科專業(yè)的學(xué)生比理科專業(yè)平均多消費(fèi)每年多出981.77元。就消費(fèi)結(jié)構(gòu)方面，文科生在學(xué)習(xí)方面的支出比例低于理科學(xué)生，其他方面高于理科生。
這說(shuō)明，理科生的消費(fèi)彈性較小，而文科生的彈性相對(duì)較大。
另外，由于學(xué)校的培養(yǎng)方面不同，同濟(jì)大學(xué)、財(cái)經(jīng)大學(xué)的學(xué)生在資金來(lái)源和消費(fèi)支出方面大于復(fù)旦大學(xué)的學(xué)生。
五、對(duì)消費(fèi)傾向等屬于心理意識(shí)、傾向判斷問(wèn)題的簡(jiǎn)析
1、傾向于購(gòu)買(mǎi)進(jìn)口商品
從對(duì)大學(xué)生消費(fèi)意向的調(diào)查中看出，電子消費(fèi)類產(chǎn)品的購(gòu)買(mǎi)主要傾向于進(jìn)口產(chǎn)品，而國(guó)產(chǎn)產(chǎn)品僅在日用品方面占有優(yōu)勢(shì)。例如就數(shù)碼產(chǎn)品而言，五角場(chǎng)大學(xué)生購(gòu)買(mǎi)國(guó)產(chǎn)電腦的占44.28%購(gòu)買(mǎi)國(guó)外品牌的占55.72%，手機(jī)方面為選擇國(guó)產(chǎn)的為27.47%進(jìn)口產(chǎn)品為72.53%。
2、購(gòu)買(mǎi)行為會(huì)受到周圍影響
調(diào)查表明，60%的大學(xué)生不滿意自己的消費(fèi)現(xiàn)狀，30%的大學(xué)生標(biāo)志從未考慮過(guò)自己的消費(fèi)現(xiàn)狀是否合理。這說(shuō)明大學(xué)生在消費(fèi)方面需要一定的引導(dǎo)，許多大學(xué)生人為自己周圍沒(méi)有對(duì)其進(jìn)行消費(fèi)方面的指導(dǎo)單位。
此外，僅有23%的學(xué)生人為周圍同學(xué)的消費(fèi)水平對(duì)自己沒(méi)有影響，由此可以推知：在缺乏有效指導(dǎo)的情況下，大邪神消費(fèi)狀況很大程度上取決于周圍同學(xué)的消費(fèi)水平，導(dǎo)致了學(xué)生間攀比和自卑心理的產(chǎn)生，這樣更加泡沫性的提升了大學(xué)生的消費(fèi)能力。
3、聚群傾向
在大學(xué)生中很容易產(chǎn)生“XX熱”，這是大學(xué)生消費(fèi)行為在群體引力下形成的從眾、暗示的影響下產(chǎn)生的購(gòu)買(mǎi)行為。例如，在2004年我親身經(jīng)歷過(guò)的出現(xiàn)的“麥蒂3代熱”“JJ熱”，一時(shí)間周圍的同學(xué)幾乎病態(tài)的省吃儉用去購(gòu)買(mǎi)jack&jones的服裝；當(dāng)時(shí)許多男生會(huì)堅(jiān)持3個(gè)月不吃午飯去買(mǎi)一雙麥蒂3代球鞋。在餐飲消費(fèi)方面，大學(xué)生也存在著聚群傾向，而我們商場(chǎng)的餐飲結(jié)構(gòu)是適合大學(xué)生聯(lián)誼和聚會(huì)的。
六、吸引大學(xué)生消費(fèi)的可行性與具體建議措施
1、大型mall不會(huì)關(guān)注大學(xué)生消費(fèi)
根據(jù)北京金源mall在2006年的調(diào)研報(bào)告，以及截止到目前全國(guó)各大高校附近都難以自然演化成大型商圈的事實(shí)，在教育商圈內(nèi)不適合發(fā)展大型的mall。大型的商業(yè)更適合密布在在商業(yè)林立、交通便利、辦公物業(yè)成熟的區(qū)域。
從整體上看，大學(xué)生高消費(fèi)比例仍然偏低，根據(jù)2006年中國(guó)大學(xué)生消費(fèi)調(diào)查報(bào)告中的資料在校大部分學(xué)生的月消費(fèi)在400元以下，由于平均消費(fèi)較低，因此大學(xué)生群體難以成為mall的主力目標(biāo)群體。――那個(gè)mall太大了
2、特力時(shí)尚匯有吸引大學(xué)生消費(fèi)的優(yōu)勢(shì)
特力時(shí)尚匯存在著差異性：
我們商場(chǎng)不是mall，只是萬(wàn)達(dá)mall里眾多商場(chǎng)之一；萬(wàn)達(dá)城中城、巴黎春天、第一食品商店、寶大祥、百聯(lián)集團(tuán)這些商場(chǎng)顯然不可能把大學(xué)生作為目標(biāo)顧客，特力時(shí)尚匯的營(yíng)運(yùn)面積較小，涉及的品類卻不少。與其他巨頭搶顧客我們沒(méi)那個(gè)模子（規(guī)模），不過(guò)如果將區(qū)域內(nèi)的大學(xué)生吸引過(guò)來(lái)消費(fèi)，以大學(xué)生為基礎(chǔ)客源、其他客源為輔，足以喂飽我們。
五角場(chǎng)區(qū)域的大學(xué)生消費(fèi)力相比其他區(qū)域而言是比較高的；再加上五角場(chǎng)區(qū)域擁有很多留學(xué)生，這批留學(xué)生的消費(fèi)力不下于普通高端的公司人并且能再所在的校園內(nèi)起到示范消費(fèi)的作用。
從引力模型看，在吸引大學(xué)生方面，特力時(shí)尚匯目前的位置是有優(yōu)勢(shì)的。
引力模型建立在一些假定的前提上，當(dāng)商場(chǎng)的規(guī)模增長(zhǎng)時(shí)和距離或行進(jìn)到該商場(chǎng)的時(shí)間減少時(shí)，給定的一個(gè)消費(fèi)者將到這家商場(chǎng)購(gòu)物的概率變大。這個(gè)公式是
購(gòu)物的概率=（商場(chǎng)規(guī)模與到達(dá)商場(chǎng)的時(shí)間之比）÷(商場(chǎng)、其他各個(gè)競(jìng)爭(zhēng)商場(chǎng)規(guī)模與行程距離之比的總和）
簡(jiǎn)單的說(shuō)，以復(fù)旦大學(xué)為例，學(xué)生一般從校區(qū)國(guó)定路邊門(mén)沿政通路到達(dá)五角場(chǎng)，在同等條件下會(huì)在特力時(shí)尚匯優(yōu)先購(gòu)物。我們商場(chǎng)西北面并不是死角，是有潛力可以發(fā)掘的。
另外，特力時(shí)尚匯目前擁有吸引大學(xué)生前來(lái)消費(fèi)的品牌：h&m和mango目前在五角場(chǎng)商圈內(nèi)沒(méi)有第二家，薩莉亞本身就是以年輕人為消費(fèi)對(duì)象，頌閣嵐在開(kāi)店之初在大學(xué)校園內(nèi)做過(guò)活動(dòng)，有一定的品牌基礎(chǔ)――這些都是現(xiàn)成的資源。
3、成為大學(xué)生心目中的商業(yè)標(biāo)的
本人學(xué)生時(shí)代的服裝基本都是在七浦路購(gòu)買(mǎi)的，其實(shí)真正能淘到價(jià)廉物美的衣服很難；那么為什么還是會(huì)選擇七浦路呢？因?yàn)槿巳硕贾榔咂致返囊路阋耍坏皇窍鄬?duì)價(jià)格上的便宜，即整體價(jià)格范圍便宜，是總體，并不是單品。
消費(fèi)者絕非頭腦遲鈍，他們不一定知道每件商品的價(jià)格，但總體而言，他們深知不同零售商的整體價(jià)格定位。
我們需要做的就是讓顧客覺(jué)得特力時(shí)尚匯總體的商品要比巴黎春天便宜，總體的餐飲人均消費(fèi)比第一食品商店低。
4、樹(shù)立有效的消費(fèi)示范，引導(dǎo)大學(xué)生消費(fèi)
簡(jiǎn)單的說(shuō)就是說(shuō)服商戶讓大學(xué)生憑學(xué)生證可以享受優(yōu)惠，或者利用商場(chǎng)西北面的空間設(shè)立長(zhǎng)期的大學(xué)生購(gòu)物專場(chǎng)(去他的老土網(wǎng))。制作針對(duì)大學(xué)生的營(yíng)銷計(jì)劃，在大學(xué)生群體中進(jìn)行口碑傳播。
附件一：
一、楊浦區(qū)商業(yè)發(fā)展及五角場(chǎng)地區(qū)商業(yè)分析
影響楊浦區(qū)商業(yè)發(fā)展的因素有4個(gè)：
1、‘"知識(shí)創(chuàng)新區(qū)"總體定位
楊浦區(qū)的未來(lái)建設(shè)發(fā)展，是堅(jiān)定不移的打造“知識(shí)創(chuàng)新區(qū)”、全面建設(shè)“安居樂(lè)業(yè)”現(xiàn)代化新型城區(qū)。形成“城市的大學(xué)，大學(xué)的城市”的氛圍和環(huán)境。推進(jìn)科教資源一體化和產(chǎn)學(xué)一體化的進(jìn)程，推進(jìn)大學(xué)校區(qū)、科技園區(qū)和公共社區(qū)的“三區(qū)融合、聯(lián)動(dòng)發(fā)展”。
2、人口數(shù)量、結(jié)構(gòu)變換
直到2010年楊浦區(qū)的常住人口在115萬(wàn)。其中大學(xué)生15萬(wàn)人，高等院校執(zhí)教人員和科技員工8萬(wàn)人。隨著新江灣城等楊浦北部地區(qū)的建設(shè)開(kāi)發(fā)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換，楊浦區(qū)人口素質(zhì)將大大提高，知識(shí)人群比重上升，外來(lái)消費(fèi)比重穩(wěn)步提高。
3、建筑總量、結(jié)構(gòu)和布局
略
4、同其他區(qū)域的聯(lián)動(dòng)發(fā)展
略
楊浦區(qū)商業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)出的缺陷：
1、商業(yè)設(shè)施集聚度和能級(jí)較低
由于楊浦區(qū)地處上海東北地區(qū)，地理位置較偏僻，是上海傳統(tǒng)工業(yè)密集區(qū)，外來(lái)游客和消費(fèi)群體比較少，長(zhǎng)期缺乏具有較強(qiáng)影響力和輻射力、鮮明個(gè)性特色的標(biāo)志性中心商業(yè)區(qū)，與上海其他中心城區(qū)相比，商業(yè)設(shè)施規(guī)模較小、布局分散、能級(jí)不高。
2、居民選擇性消費(fèi)難以滿足
目前，楊浦區(qū)能夠提供集購(gòu)物、娛樂(lè)、健身、休閑、社交、教育、體驗(yàn)為一體的現(xiàn)代綜合消費(fèi)場(chǎng)所的較少，相對(duì)集聚個(gè)性化的專業(yè)店群較少，無(wú)法滿足消費(fèi)者的選擇性消費(fèi)、品牌消費(fèi)和即興消費(fèi)需求。
3、購(gòu)買(mǎi)力較弱
比較上海其他中心城區(qū)商業(yè)的發(fā)展，楊浦區(qū)社會(huì)消費(fèi)品零售總額和吸引購(gòu)買(mǎi)力指數(shù)分別低于其他地區(qū)。楊浦區(qū)有超過(guò)40%的凈現(xiàn)實(shí)購(gòu)買(mǎi)力流向其他中心城區(qū)和周邊地區(qū)。
二、五角場(chǎng)區(qū)域商業(yè)
五角場(chǎng)地處上海楊浦區(qū)北部，一般是指由國(guó)定路、政立路、國(guó)和路圍成的約3平方公里多的環(huán)形地區(qū)，以邯鄲路、四平路、黃興路、翔殷路、淞滬路五條發(fā)散型的主干道在這里交會(huì)而得名。
五角場(chǎng)一直都算是上海東北部的一個(gè)商業(yè)中心，但原先給人的記憶是比較雜亂，檔次低。根據(jù)市政府規(guī)劃，“十一五”期間，五角場(chǎng)和中山公園將被建設(shè)成都市商業(yè)中心。其中，五角場(chǎng)地區(qū)的商業(yè)面積在2010年將達(dá)到75萬(wàn)平方米，以填補(bǔ)上海東北片商業(yè)布局欠缺的狀況。按照規(guī)劃，五角場(chǎng)地區(qū)將以環(huán)島商圈為核心，針對(duì)區(qū)域內(nèi)15萬(wàn)高校師生為主要消費(fèi)群體的特點(diǎn)，更新商業(yè)業(yè)態(tài)，建成超大型、多功能、現(xiàn)代化商業(yè)區(qū)。積0.86平方公里。這里是江灣五角場(chǎng)市級(jí)副中心重要組成部分，毗鄰復(fù)旦大學(xué)、同濟(jì)大學(xué)、財(cái)經(jīng)大學(xué)等知名大學(xué)。據(jù)了解，創(chuàng)智天地項(xiàng)目由曾參與規(guī)劃設(shè)計(jì)美國(guó)“硅谷”的美國(guó)SOM公司負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)，由香港瑞安集團(tuán)投資打造，建造辦公用房，酒店式公寓以及公寓式辦公等多種類型的樓群，共包括四大部分：即智能化辦公樓及具備各種商業(yè)服務(wù)設(shè)施的“創(chuàng)智天地廣場(chǎng)”；提供住宅、辦公、零售、休閑、娛樂(lè)設(shè)施的多功能“創(chuàng)智坊”；以江灣體育場(chǎng)為中心，并包括各類休閑體育設(shè)施的“江灣體育中心”；以及著重推動(dòng)高科技研發(fā)的“創(chuàng)智天地科技園”。
創(chuàng)智天地還與復(fù)旦大學(xué)簽約合作，規(guī)劃建造復(fù)旦金融創(chuàng)新園項(xiàng)目，爭(zhēng)取在2到3年內(nèi)培育和引進(jìn)風(fēng)險(xiǎn)投資基金公司、金融研發(fā)、培訓(xùn)機(jī)構(gòu)等企業(yè)入駐，被業(yè)內(nèi)人士普遍看好。
目前，創(chuàng)智天地廣場(chǎng)和創(chuàng)智坊都已經(jīng)開(kāi)始招租，“創(chuàng)智”品牌也已經(jīng)深入人心。未來(lái)這里將吸引高科技研發(fā)中心、科技型創(chuàng)業(yè)公司、創(chuàng)意型中小企業(yè)等入駐，形成集群效應(yīng)，拉動(dòng)周邊商業(yè)商務(wù)發(fā)展?？梢灶A(yù)見(jiàn)，創(chuàng)智天地作為一個(gè)商務(wù)區(qū)，其成長(zhǎng)將會(huì)彌補(bǔ)五角場(chǎng)地區(qū)的商務(wù)中心的缺失，同時(shí)帶動(dòng)五角場(chǎng)商業(yè)的發(fā)展，提升五角場(chǎng)的商業(yè)層次
交通
五角場(chǎng)目前有包括機(jī)場(chǎng)四線、大橋三線、四線、537、817、819、942等在內(nèi)20幾條公交線路可直達(dá)人民廣場(chǎng)、陸家嘴、張江高科技園區(qū)、浦東機(jī)場(chǎng)，中環(huán)線也已經(jīng)開(kāi)通多時(shí)，單純說(shuō)交通的話也可以算比較方便了。
但是作為一個(gè)上海城市副中心級(jí)別的商業(yè)中心，這樣的交通配套還是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。高峰時(shí)段的公交車依然是慢吞吞，而且基本是擠得滿滿當(dāng)當(dāng)。中環(huán)線五角場(chǎng)附近車子上下匝道設(shè)置較遠(yuǎn)，有車一族進(jìn)出五角場(chǎng)頗有不便，中環(huán)上的車遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及地面道路的車多。而軌道交通的缺陷可以算是影響最大的，即便是8號(hào)線開(kāi)通了，最近的翔殷路站走到五角場(chǎng)中心也要在20分鐘左右，打消了不少“懶人”乘地鐵來(lái)逛街的念頭；真正貫穿五角場(chǎng)中心的10號(hào)線還要等到2010年才能開(kāi)通?？偟膩?lái)說(shuō)，五角場(chǎng)的交通仍不夠方便。
人流
五角場(chǎng)從來(lái)就不缺乏人流，即便是5年前尚未改造時(shí)，五角場(chǎng)也是人流如潮，而今更是接踵摩肩。五角場(chǎng)北靠約有30多萬(wàn)人口的中原社區(qū)，周圍是復(fù)旦大學(xué)、同濟(jì)大學(xué)、體育學(xué)院、二軍大等東方大學(xué)城的十余所高校，附近黃興路周邊有長(zhǎng)白、延吉、控江、鞍山、遼源幾大老社區(qū)和文化佳園、黃興綠園、公元3000等一批高品質(zhì)住宅小區(qū)，未來(lái)還有規(guī)劃占地近10平方公里的現(xiàn)代化大型居住區(qū)――新江灣城。作為一個(gè)四通八達(dá)的交通樞紐，五角場(chǎng)地區(qū)的人流量還是很大的，據(jù)統(tǒng)計(jì)目前平均每天人流量在60萬(wàn)左右。
但大量的人流并不一定就是大量的商業(yè)客流，以五角場(chǎng)來(lái)舉例，就屬于典型的人流量高但客流量一般的地區(qū)。很多人都只是上下班經(jīng)過(guò)五角場(chǎng)，在這里轉(zhuǎn)乘，很少購(gòu)物消費(fèi)。而且由于歷史原因，五角場(chǎng)地區(qū)居民的購(gòu)買(mǎi)力一直維持在中低端水平。
同時(shí)五角場(chǎng)目前的客源也只是周邊的居民，楊浦區(qū)以外的人過(guò)來(lái)逛的都很少。盡管翔殷路隧道連通了浦東高橋，但對(duì)于高橋居民來(lái)說(shuō)，一般的日常用品在高橋鎮(zhèn)上就可以買(mǎi)到，要去逛街買(mǎi)大件的話，936路一部車就可以到陸家嘴、人民廣場(chǎng)，馬上6號(hào)線通了就更方便。五角場(chǎng)的地位短期內(nèi)仍舊只是區(qū)域性商業(yè)中心，就像一位沈小姐所說(shuō)，“五角場(chǎng)這邊的人會(huì)去逛逛徐家匯，徐家匯的人肯定不會(huì)來(lái)逛五角場(chǎng)”
商業(yè)現(xiàn)狀
現(xiàn)在的萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)、東方商廈等大型商業(yè)基本集中于環(huán)島中心，占據(jù)了五角場(chǎng)的黃金地帶，也是整個(gè)五角場(chǎng)商業(yè)中心的支柱。除了這些大型商業(yè)之外，五角場(chǎng)的零散型商業(yè)也可圈可點(diǎn)。由于租金的關(guān)系，零散型小商鋪大多分布于環(huán)島中心外圍或兩側(cè)的小馬路上。像國(guó)賓路、國(guó)定路等道路兩旁都密密麻麻的布滿了各種零散型商鋪，囊括了服飾、餐飲、音像、醫(yī)藥、文娛、圖書(shū)等各個(gè)方面。
可以看到，大型商廈提升了五角場(chǎng)整體的人氣，同時(shí)也對(duì)周圍的零散商業(yè)起到了很好的促進(jìn)作用。在大商廈的“高壓”之下，周邊的小商鋪則是走小而精的個(gè)性化路線，從商業(yè)布局、經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)、設(shè)施配套等多方面差異化競(jìng)爭(zhēng)，與大型商業(yè)項(xiàng)目形成了互補(bǔ)型的特色商業(yè)。由于商業(yè)熱度持續(xù)，五角場(chǎng)周邊商鋪的租金連年上漲。
目前五角場(chǎng)商圈的雖然發(fā)展態(tài)勢(shì)很好，問(wèn)題也很多。一方面，不斷涌入的經(jīng)營(yíng)者抬高了這里的租金，高漲的租金價(jià)格使得店鋪經(jīng)營(yíng)成本大幅度上升，而大型商業(yè)業(yè)態(tài)的進(jìn)入又壓縮了零散商鋪的利潤(rùn)空間，店鋪的盈利空間很小，增大了個(gè)體經(jīng)營(yíng)者的風(fēng)險(xiǎn)。有調(diào)查顯示，絕大部分散戶商鋪業(yè)主都認(rèn)為五角場(chǎng)商鋪的價(jià)格過(guò)高，甚至已經(jīng)趕上了南京路、徐家匯同等地段的價(jià)格水平。另一方面，人流量大而客流比例低，消費(fèi)層次不高的問(wèn)題，使得五角場(chǎng)店鋪雖多，經(jīng)營(yíng)情況卻不夠好。旁邊的商鋪中介指出，五角場(chǎng)商圈更適宜中等檔次的品牌入駐，像目前東方商廈、大西洋百貨等知名品牌商場(chǎng)，實(shí)際的購(gòu)買(mǎi)客戶并不理想。而且有購(gòu)物者反映，同樣的商廈、品牌店面，五角場(chǎng)這里的店面擺設(shè)，購(gòu)物環(huán)境感覺(jué)要比南京路、徐家匯要差很多。五角場(chǎng)目前的商業(yè)設(shè)施還沒(méi)有完全建好，有待進(jìn)一步的完善。
同時(shí)，五角場(chǎng)周邊的高檔寫(xiě)字樓較少，而且大多是像創(chuàng)智天地這種針對(duì)中小型創(chuàng)業(yè)企業(yè)的辦公樓，商務(wù)層次的限制也是五角場(chǎng)商業(yè)發(fā)展的重要瓶頸。
五角場(chǎng)今后的發(fā)展前景肯定是很不錯(cuò)的，但現(xiàn)在還不行，小店鋪多數(shù)不賺錢(qián)。五角場(chǎng)這里的人收入水平都不高，而且外來(lái)人員的數(shù)量很多，消費(fèi)檔次和消費(fèi)能力都比較低。但是租金可是節(jié)節(jié)攀升，租金虛高，與消費(fèi)能力脫節(jié)。
（參考楊浦區(qū)區(qū)域商業(yè)發(fā)展報(bào)告）
附件二：
楊浦區(qū)2008年房地產(chǎn)發(fā)展簡(jiǎn)介
1、市場(chǎng)概況
市場(chǎng)整體呈供大于求狀態(tài)，商品房?jī)r(jià)格小幅上漲，2008年，楊浦區(qū)商品房供應(yīng)量為616694平方米，同比大幅減少19.27%，成交量為455046平方米、同比大幅減少60.09%，區(qū)域年度供求比例為1：0.74，市場(chǎng)整體呈現(xiàn)供應(yīng)大于成交狀態(tài)。
商品房?jī)r(jià)格小幅上漲。價(jià)格方面，楊浦區(qū)商品房成交均價(jià)為14015元/平方米，同比上漲12.34%；商品住宅成交均價(jià)為17686元/平方米，同比大幅上升39.45%
其中新江灣城合生江灣國(guó)際公寓去化掉239套，去化面積28056平方米，成交價(jià)格18052元/平方米，為2008年度銷售冠軍。
1、供應(yīng)量
2008年楊浦區(qū)商品房供應(yīng)量為61.7萬(wàn)平方米，同比大幅減少19.27%。其中商品住宅供應(yīng)量為29萬(wàn)平方米，同比下降48.79%；商業(yè)辦公及其他項(xiàng)目供應(yīng)量為25.1萬(wàn)平方米，環(huán)比大幅增加31.14%但多為創(chuàng)業(yè)小企業(yè)入駐，消費(fèi)能力較低。動(dòng)遷配套房供應(yīng)量為零。
2、成交量
商品房成交大幅縮小，2008年商品房成交量為45.5萬(wàn)平方米，同比大幅減少60.09%其中商品住宅成交量為21萬(wàn)平方米，同比下降73.73%，商辦及其他成交量20.4萬(wàn)平方米，同比下降30.04%，動(dòng)遷配套房成交量為2.37萬(wàn)平方米，同比增加78.08%
小結(jié)：
客群特性：大面積戶型、總價(jià)高的產(chǎn)品客戶多為二次置業(yè)者，以中小戶型為主的產(chǎn)品以首次置業(yè)為主，購(gòu)房者來(lái)源區(qū)域；虹口、楊浦、浦東。大部分購(gòu)房者工作、生活的區(qū)域在其他中心城區(qū)。
供需特性：高端產(chǎn)品去化速度減緩，其他項(xiàng)目去化速度良好。許多購(gòu)房者貸款購(gòu)買(mǎi)住宅后疲于還貸，消費(fèi)能力大打折扣。
目前我的商場(chǎng)正處于非常困難的時(shí)刻，商場(chǎng)存在著諸多問(wèn)題――因?yàn)樯虉?chǎng)沒(méi)有人氣導(dǎo)致商戶生意慘淡，商戶賺不到錢(qián)開(kāi)始以各種理由拒付租金，商場(chǎng)沒(méi)有收益也就無(wú)法正常營(yíng)運(yùn)更別說(shuō)增加客流。如此惡性循環(huán)，公司再有錢(qián)也撐不長(zhǎng)。商場(chǎng)要掌握主動(dòng)權(quán)就必須要有壓制商戶的資本，如果商場(chǎng)擁有了良好的人氣，穩(wěn)定的客流以及忠誠(chéng)的目標(biāo)顧客；只要入駐的商戶有錢(qián)賺，那么目前商場(chǎng)遇到的問(wèn)題就都不是問(wèn)題了。
在五角場(chǎng)商業(yè)市場(chǎng)分析報(bào)告中已經(jīng)得到關(guān)于目標(biāo)客戶的特性，從楊浦區(qū)住宅市場(chǎng)分析報(bào)告可以看出特力時(shí)尚匯所在的五角場(chǎng)區(qū)域的消費(fèi)力尚不足以填飽整個(gè)五角場(chǎng)各大商場(chǎng)的肚子，更何況特力時(shí)尚匯是整個(gè)五角場(chǎng)商圈中最缺乏競(jìng)爭(zhēng)力的商場(chǎng)。
五角場(chǎng)現(xiàn)有的大眾群體中有三類人群是具有鮮明特性的：大學(xué)生，軍人，?。▌?chuàng)業(yè)型）企業(yè)。其中最具購(gòu)買(mǎi)力的群體是軍人，但這類人群“不好惹”。所以推而求其次選擇大學(xué)生作為目標(biāo)顧客。
我在業(yè)余時(shí)間制作了這份調(diào)研報(bào)告，是想找到商場(chǎng)錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)的理論依據(jù)。根據(jù)商場(chǎng)的目前資源狀況，無(wú)法向其他商場(chǎng)一樣做到“通吃”大眾消費(fèi)者，但可以集中力量做爭(zhēng)取適合的目標(biāo)客戶群體，以目標(biāo)顧客的深度來(lái)彌補(bǔ)商場(chǎng)欠缺的人氣。
二、調(diào)研概況
所謂消費(fèi)模式是指消費(fèi)方式、水平和消費(fèi)結(jié)構(gòu)三者的有機(jī)結(jié)合，通俗的說(shuō)就是消費(fèi)開(kāi)支在主要商品及勞務(wù)類別之間的分配。
為了了解目前大學(xué)生的消費(fèi)現(xiàn)狀，以進(jìn)一步了解大學(xué)生消費(fèi)差異的原因，從而找出影響大學(xué)生消費(fèi)的因素，我在對(duì)復(fù)旦、同濟(jì)、財(cái)經(jīng)、立信會(huì)計(jì)、商學(xué)院等大學(xué)進(jìn)行的調(diào)研中選取了總消費(fèi)，伙食費(fèi)，娛樂(lè)，服飾等方面的消費(fèi)情況作為主要對(duì)象，主要考慮了性別、年紀(jì)、家庭經(jīng)濟(jì)狀況和消費(fèi)觀念這四個(gè)定性的因素對(duì)大學(xué)生的影響。
此次調(diào)研由于個(gè)人能力有限，調(diào)研采取深度訪談的方式進(jìn)行，許多普查的數(shù)據(jù)為利用交換、誘導(dǎo)等方式進(jìn)行。
三、目前大學(xué)生消費(fèi)呈現(xiàn)出的特征
1、消費(fèi)結(jié)構(gòu)不合理現(xiàn)象
大學(xué)生的生活消費(fèi)即消費(fèi)的主要部分以生活費(fèi)用和購(gòu)買(mǎi)學(xué)習(xí)資料、用品為主。生活費(fèi)用消費(fèi)中飲食理論上是第一位，但目前，大學(xué)中相當(dāng)一部分學(xué)生飲食占全部生活費(fèi)用的很小一部分，這與我們學(xué)校中所學(xué)習(xí)的恩格爾系數(shù)不同來(lái)并不是寫(xiě)生的生活水平提高了，大部分學(xué)生將大部分花銷用在了服裝、化妝品、網(wǎng)絡(luò)游戲及交友上。目前的大學(xué)生消費(fèi)結(jié)構(gòu)屬于一種不合理現(xiàn)象。
2、兩級(jí)分化
在大學(xué)校園里，富家子弟隨處可見(jiàn)，他們的消費(fèi)對(duì)于一般生活收入家庭來(lái)說(shuō)是一項(xiàng)負(fù)擔(dān)，同時(shí)還有一批家境普通的學(xué)生，他們省吃儉用，消費(fèi)水平很低，這樣的兩級(jí)分化在每所大學(xué)里都是普遍存在的，但為了所謂“合群”，促使了目前大學(xué)生泡沫性的高消費(fèi)力。雖然不知道提倡，但就商場(chǎng)而已是可以利用的。
3、經(jīng)濟(jì)獨(dú)立意識(shí)差
大部分的學(xué)生的經(jīng)濟(jì)來(lái)源自家庭，只有一小部分學(xué)生會(huì)做家教來(lái)增加自己的零花錢(qián)，大部分還是處于拿來(lái)主義階段。
4、儲(chǔ)蓄觀念淡薄
許多大學(xué)生都會(huì)承認(rèn)自己經(jīng)常會(huì)超出計(jì)劃的花銷，很多人也知道自己沒(méi)有儲(chǔ)蓄的習(xí)慣，而在需要用錢(qián)的時(shí)候會(huì)自然從父母那里得到，不用考慮擔(dān)心萬(wàn)一沒(méi)有錢(qián)用的問(wèn)題。
5、消費(fèi)觀念復(fù)雜，存在攀比心理
大部分學(xué)生沒(méi)有經(jīng)濟(jì)來(lái)源，經(jīng)濟(jì)獨(dú)立性差，這就決定了大學(xué)生自主消費(fèi)經(jīng)驗(yàn)少，不能理性的在消費(fèi)價(jià)值與成本進(jìn)行衡量。例如現(xiàn)在大學(xué)生普遍認(rèn)為“愛(ài)情需要浪漫，浪漫需要消費(fèi)”的理論，男生會(huì)為女生買(mǎi)單，送禮物。女生則懷著女為悅己者容的心理，將消費(fèi)集中在服裝、首飾和化妝品上。
大學(xué)生沒(méi)有形成完整的，穩(wěn)定的消費(fèi)觀念，自控能力不強(qiáng)，多數(shù)消費(fèi)都是受到媒體宣傳誘導(dǎo)或是受到身邊同學(xué)影響而產(chǎn)生的隨機(jī)消費(fèi)，沖動(dòng)消費(fèi)。這正是大學(xué)生消費(fèi)示范效應(yīng)的結(jié)果。五角場(chǎng)的留學(xué)生較多，因此這類效應(yīng)更加明顯。大學(xué)生的消費(fèi)匯中有一部分是需要有無(wú)經(jīng)濟(jì)條件負(fù)擔(dān)的奢侈消費(fèi)，而奢侈消費(fèi)則是由大學(xué)生消費(fèi)的示范效應(yīng)，攀比心理導(dǎo)致的。在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)大學(xué)生中盲目消費(fèi)、攀比消費(fèi)、趕潮流消費(fèi)已經(jīng)負(fù)債消費(fèi)現(xiàn)象非常普遍。特別是在發(fā)型、服裝、飾品、生活用品、娛樂(lè)、聚餐等方面，大學(xué)校園中不乏潮人一族。在消費(fèi)方式上，由于信用卡的普遍發(fā)行，使得大學(xué)生成為透支族。超前消費(fèi)等給一些本不寬裕的學(xué)生攀比消費(fèi)的滿足感。
四、大學(xué)生消費(fèi)行為中性別和文理科的對(duì)比
1、性別
從消費(fèi)來(lái)源的渠道上，女生來(lái)自家庭的消費(fèi)金額所占比例高于男生，從比例上看，男生來(lái)自父母的部分占總體來(lái)源的79.5%，女生為84.24%。
從支出上，大學(xué)生消費(fèi)支出與性別的關(guān)系表現(xiàn)在：男生的月消費(fèi)大于女生
在男女對(duì)比中，男生在餐飲方面和網(wǎng)絡(luò)科技方面的消費(fèi)高于女生，其中餐飲方面比例高出6.92%，而女生在服裝、日用品、交通、通訊等方面的消費(fèi)高于男生，特別是服裝及日用品方面支出高于男生4.45%
一般出于面子考慮，男生與女生在一起聚會(huì)，以男生付款居多；男生為了追求異性往往會(huì)花血本。另外，市場(chǎng)上男性用品的價(jià)格也高于女性用品價(jià)格。
2、不同專業(yè)大學(xué)生消費(fèi)結(jié)構(gòu)的比較
文科專業(yè)學(xué)生的消費(fèi)水略高于理科專業(yè)學(xué)生的消費(fèi)水平。
根據(jù)調(diào)查，文科學(xué)生的資金來(lái)源平均水平高于理科學(xué)生，這說(shuō)明文科學(xué)生對(duì)消費(fèi)的需求更強(qiáng)烈些，我分析其原因是文科學(xué)生與社會(huì)的交流比理科學(xué)生更多，而理科學(xué)生的學(xué)業(yè)較重，男生比例較大，社交空間不及文科學(xué)生。這樣的差異造成了消費(fèi)來(lái)源渠道和支出方向的不同。
從消費(fèi)支出的數(shù)量情況看，文科專業(yè)的學(xué)生比理科專業(yè)平均多消費(fèi)每年多出981.77元。就消費(fèi)結(jié)構(gòu)方面，文科生在學(xué)習(xí)方面的支出比例低于理科學(xué)生，其他方面高于理科生。
這說(shuō)明，理科生的消費(fèi)彈性較小，而文科生的彈性相對(duì)較大。
另外，由于學(xué)校的培養(yǎng)方面不同，同濟(jì)大學(xué)、財(cái)經(jīng)大學(xué)的學(xué)生在資金來(lái)源和消費(fèi)支出方面大于復(fù)旦大學(xué)的學(xué)生。
五、對(duì)消費(fèi)傾向等屬于心理意識(shí)、傾向判斷問(wèn)題的簡(jiǎn)析
1、傾向于購(gòu)買(mǎi)進(jìn)口商品
從對(duì)大學(xué)生消費(fèi)意向的調(diào)查中看出，電子消費(fèi)類產(chǎn)品的購(gòu)買(mǎi)主要傾向于進(jìn)口產(chǎn)品，而國(guó)產(chǎn)產(chǎn)品僅在日用品方面占有優(yōu)勢(shì)。例如就數(shù)碼產(chǎn)品而言，五角場(chǎng)大學(xué)生購(gòu)買(mǎi)國(guó)產(chǎn)電腦的占44.28%購(gòu)買(mǎi)國(guó)外品牌的占55.72%，手機(jī)方面為選擇國(guó)產(chǎn)的為27.47%進(jìn)口產(chǎn)品為72.53%。
2、購(gòu)買(mǎi)行為會(huì)受到周圍影響
調(diào)查表明，60%的大學(xué)生不滿意自己的消費(fèi)現(xiàn)狀，30%的大學(xué)生標(biāo)志從未考慮過(guò)自己的消費(fèi)現(xiàn)狀是否合理。這說(shuō)明大學(xué)生在消費(fèi)方面需要一定的引導(dǎo)，許多大學(xué)生人為自己周圍沒(méi)有對(duì)其進(jìn)行消費(fèi)方面的指導(dǎo)單位。
此外，僅有23%的學(xué)生人為周圍同學(xué)的消費(fèi)水平對(duì)自己沒(méi)有影響，由此可以推知：在缺乏有效指導(dǎo)的情況下，大邪神消費(fèi)狀況很大程度上取決于周圍同學(xué)的消費(fèi)水平，導(dǎo)致了學(xué)生間攀比和自卑心理的產(chǎn)生，這樣更加泡沫性的提升了大學(xué)生的消費(fèi)能力。
3、聚群傾向
在大學(xué)生中很容易產(chǎn)生“XX熱”，這是大學(xué)生消費(fèi)行為在群體引力下形成的從眾、暗示的影響下產(chǎn)生的購(gòu)買(mǎi)行為。例如，在2004年我親身經(jīng)歷過(guò)的出現(xiàn)的“麥蒂3代熱”“JJ熱”，一時(shí)間周圍的同學(xué)幾乎病態(tài)的省吃儉用去購(gòu)買(mǎi)jack&jones的服裝；當(dāng)時(shí)許多男生會(huì)堅(jiān)持3個(gè)月不吃午飯去買(mǎi)一雙麥蒂3代球鞋。在餐飲消費(fèi)方面，大學(xué)生也存在著聚群傾向，而我們商場(chǎng)的餐飲結(jié)構(gòu)是適合大學(xué)生聯(lián)誼和聚會(huì)的。
六、吸引大學(xué)生消費(fèi)的可行性與具體建議措施
1、大型mall不會(huì)關(guān)注大學(xué)生消費(fèi)
根據(jù)北京金源mall在2006年的調(diào)研報(bào)告，以及截止到目前全國(guó)各大高校附近都難以自然演化成大型商圈的事實(shí)，在教育商圈內(nèi)不適合發(fā)展大型的mall。大型的商業(yè)更適合密布在在商業(yè)林立、交通便利、辦公物業(yè)成熟的區(qū)域。
從整體上看，大學(xué)生高消費(fèi)比例仍然偏低，根據(jù)2006年中國(guó)大學(xué)生消費(fèi)調(diào)查報(bào)告中的資料在校大部分學(xué)生的月消費(fèi)在400元以下，由于平均消費(fèi)較低，因此大學(xué)生群體難以成為mall的主力目標(biāo)群體。――那個(gè)mall太大了
2、特力時(shí)尚匯有吸引大學(xué)生消費(fèi)的優(yōu)勢(shì)
特力時(shí)尚匯存在著差異性：
我們商場(chǎng)不是mall，只是萬(wàn)達(dá)mall里眾多商場(chǎng)之一；萬(wàn)達(dá)城中城、巴黎春天、第一食品商店、寶大祥、百聯(lián)集團(tuán)這些商場(chǎng)顯然不可能把大學(xué)生作為目標(biāo)顧客，特力時(shí)尚匯的營(yíng)運(yùn)面積較小，涉及的品類卻不少。與其他巨頭搶顧客我們沒(méi)那個(gè)模子（規(guī)模），不過(guò)如果將區(qū)域內(nèi)的大學(xué)生吸引過(guò)來(lái)消費(fèi)，以大學(xué)生為基礎(chǔ)客源、其他客源為輔，足以喂飽我們。
五角場(chǎng)區(qū)域的大學(xué)生消費(fèi)力相比其他區(qū)域而言是比較高的；再加上五角場(chǎng)區(qū)域擁有很多留學(xué)生，這批留學(xué)生的消費(fèi)力不下于普通高端的公司人并且能再所在的校園內(nèi)起到示范消費(fèi)的作用。
從引力模型看，在吸引大學(xué)生方面，特力時(shí)尚匯目前的位置是有優(yōu)勢(shì)的。
引力模型建立在一些假定的前提上，當(dāng)商場(chǎng)的規(guī)模增長(zhǎng)時(shí)和距離或行進(jìn)到該商場(chǎng)的時(shí)間減少時(shí)，給定的一個(gè)消費(fèi)者將到這家商場(chǎng)購(gòu)物的概率變大。這個(gè)公式是
購(gòu)物的概率=（商場(chǎng)規(guī)模與到達(dá)商場(chǎng)的時(shí)間之比）÷(商場(chǎng)、其他各個(gè)競(jìng)爭(zhēng)商場(chǎng)規(guī)模與行程距離之比的總和）
簡(jiǎn)單的說(shuō)，以復(fù)旦大學(xué)為例，學(xué)生一般從校區(qū)國(guó)定路邊門(mén)沿政通路到達(dá)五角場(chǎng)，在同等條件下會(huì)在特力時(shí)尚匯優(yōu)先購(gòu)物。我們商場(chǎng)西北面并不是死角，是有潛力可以發(fā)掘的。
另外，特力時(shí)尚匯目前擁有吸引大學(xué)生前來(lái)消費(fèi)的品牌：h&m和mango目前在五角場(chǎng)商圈內(nèi)沒(méi)有第二家，薩莉亞本身就是以年輕人為消費(fèi)對(duì)象，頌閣嵐在開(kāi)店之初在大學(xué)校園內(nèi)做過(guò)活動(dòng)，有一定的品牌基礎(chǔ)――這些都是現(xiàn)成的資源。
3、成為大學(xué)生心目中的商業(yè)標(biāo)的
本人學(xué)生時(shí)代的服裝基本都是在七浦路購(gòu)買(mǎi)的，其實(shí)真正能淘到價(jià)廉物美的衣服很難；那么為什么還是會(huì)選擇七浦路呢？因?yàn)槿巳硕贾榔咂致返囊路阋耍坏皇窍鄬?duì)價(jià)格上的便宜，即整體價(jià)格范圍便宜，是總體，并不是單品。
消費(fèi)者絕非頭腦遲鈍，他們不一定知道每件商品的價(jià)格，但總體而言，他們深知不同零售商的整體價(jià)格定位。
我們需要做的就是讓顧客覺(jué)得特力時(shí)尚匯總體的商品要比巴黎春天便宜，總體的餐飲人均消費(fèi)比第一食品商店低。
4、樹(shù)立有效的消費(fèi)示范，引導(dǎo)大學(xué)生消費(fèi)
簡(jiǎn)單的說(shuō)就是說(shuō)服商戶讓大學(xué)生憑學(xué)生證可以享受優(yōu)惠，或者利用商場(chǎng)西北面的空間設(shè)立長(zhǎng)期的大學(xué)生購(gòu)物專場(chǎng)(去他的老土網(wǎng))。制作針對(duì)大學(xué)生的營(yíng)銷計(jì)劃，在大學(xué)生群體中進(jìn)行口碑傳播。
附件一：
一、楊浦區(qū)商業(yè)發(fā)展及五角場(chǎng)地區(qū)商業(yè)分析
影響楊浦區(qū)商業(yè)發(fā)展的因素有4個(gè)：
1、‘"知識(shí)創(chuàng)新區(qū)"總體定位
楊浦區(qū)的未來(lái)建設(shè)發(fā)展，是堅(jiān)定不移的打造“知識(shí)創(chuàng)新區(qū)”、全面建設(shè)“安居樂(lè)業(yè)”現(xiàn)代化新型城區(qū)。形成“城市的大學(xué)，大學(xué)的城市”的氛圍和環(huán)境。推進(jìn)科教資源一體化和產(chǎn)學(xué)一體化的進(jìn)程，推進(jìn)大學(xué)校區(qū)、科技園區(qū)和公共社區(qū)的“三區(qū)融合、聯(lián)動(dòng)發(fā)展”。
2、人口數(shù)量、結(jié)構(gòu)變換
直到2010年楊浦區(qū)的常住人口在115萬(wàn)。其中大學(xué)生15萬(wàn)人，高等院校執(zhí)教人員和科技員工8萬(wàn)人。隨著新江灣城等楊浦北部地區(qū)的建設(shè)開(kāi)發(fā)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換，楊浦區(qū)人口素質(zhì)將大大提高，知識(shí)人群比重上升，外來(lái)消費(fèi)比重穩(wěn)步提高。
3、建筑總量、結(jié)構(gòu)和布局
略
4、同其他區(qū)域的聯(lián)動(dòng)發(fā)展
略
楊浦區(qū)商業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)出的缺陷：
1、商業(yè)設(shè)施集聚度和能級(jí)較低
由于楊浦區(qū)地處上海東北地區(qū)，地理位置較偏僻，是上海傳統(tǒng)工業(yè)密集區(qū)，外來(lái)游客和消費(fèi)群體比較少，長(zhǎng)期缺乏具有較強(qiáng)影響力和輻射力、鮮明個(gè)性特色的標(biāo)志性中心商業(yè)區(qū)，與上海其他中心城區(qū)相比，商業(yè)設(shè)施規(guī)模較小、布局分散、能級(jí)不高。
2、居民選擇性消費(fèi)難以滿足
目前，楊浦區(qū)能夠提供集購(gòu)物、娛樂(lè)、健身、休閑、社交、教育、體驗(yàn)為一體的現(xiàn)代綜合消費(fèi)場(chǎng)所的較少，相對(duì)集聚個(gè)性化的專業(yè)店群較少，無(wú)法滿足消費(fèi)者的選擇性消費(fèi)、品牌消費(fèi)和即興消費(fèi)需求。
3、購(gòu)買(mǎi)力較弱
比較上海其他中心城區(qū)商業(yè)的發(fā)展，楊浦區(qū)社會(huì)消費(fèi)品零售總額和吸引購(gòu)買(mǎi)力指數(shù)分別低于其他地區(qū)。楊浦區(qū)有超過(guò)40%的凈現(xiàn)實(shí)購(gòu)買(mǎi)力流向其他中心城區(qū)和周邊地區(qū)。
二、五角場(chǎng)區(qū)域商業(yè)
五角場(chǎng)地處上海楊浦區(qū)北部，一般是指由國(guó)定路、政立路、國(guó)和路圍成的約3平方公里多的環(huán)形地區(qū)，以邯鄲路、四平路、黃興路、翔殷路、淞滬路五條發(fā)散型的主干道在這里交會(huì)而得名。
五角場(chǎng)一直都算是上海東北部的一個(gè)商業(yè)中心，但原先給人的記憶是比較雜亂，檔次低。根據(jù)市政府規(guī)劃，“十一五”期間，五角場(chǎng)和中山公園將被建設(shè)成都市商業(yè)中心。其中，五角場(chǎng)地區(qū)的商業(yè)面積在2010年將達(dá)到75萬(wàn)平方米，以填補(bǔ)上海東北片商業(yè)布局欠缺的狀況。按照規(guī)劃，五角場(chǎng)地區(qū)將以環(huán)島商圈為核心，針對(duì)區(qū)域內(nèi)15萬(wàn)高校師生為主要消費(fèi)群體的特點(diǎn)，更新商業(yè)業(yè)態(tài)，建成超大型、多功能、現(xiàn)代化商業(yè)區(qū)。積0.86平方公里。這里是江灣五角場(chǎng)市級(jí)副中心重要組成部分，毗鄰復(fù)旦大學(xué)、同濟(jì)大學(xué)、財(cái)經(jīng)大學(xué)等知名大學(xué)。據(jù)了解，創(chuàng)智天地項(xiàng)目由曾參與規(guī)劃設(shè)計(jì)美國(guó)“硅谷”的美國(guó)SOM公司負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)，由香港瑞安集團(tuán)投資打造，建造辦公用房，酒店式公寓以及公寓式辦公等多種類型的樓群，共包括四大部分：即智能化辦公樓及具備各種商業(yè)服務(wù)設(shè)施的“創(chuàng)智天地廣場(chǎng)”；提供住宅、辦公、零售、休閑、娛樂(lè)設(shè)施的多功能“創(chuàng)智坊”；以江灣體育場(chǎng)為中心，并包括各類休閑體育設(shè)施的“江灣體育中心”；以及著重推動(dòng)高科技研發(fā)的“創(chuàng)智天地科技園”。
創(chuàng)智天地還與復(fù)旦大學(xué)簽約合作，規(guī)劃建造復(fù)旦金融創(chuàng)新園項(xiàng)目，爭(zhēng)取在2到3年內(nèi)培育和引進(jìn)風(fēng)險(xiǎn)投資基金公司、金融研發(fā)、培訓(xùn)機(jī)構(gòu)等企業(yè)入駐，被業(yè)內(nèi)人士普遍看好。
目前，創(chuàng)智天地廣場(chǎng)和創(chuàng)智坊都已經(jīng)開(kāi)始招租，“創(chuàng)智”品牌也已經(jīng)深入人心。未來(lái)這里將吸引高科技研發(fā)中心、科技型創(chuàng)業(yè)公司、創(chuàng)意型中小企業(yè)等入駐，形成集群效應(yīng)，拉動(dòng)周邊商業(yè)商務(wù)發(fā)展?？梢灶A(yù)見(jiàn)，創(chuàng)智天地作為一個(gè)商務(wù)區(qū)，其成長(zhǎng)將會(huì)彌補(bǔ)五角場(chǎng)地區(qū)的商務(wù)中心的缺失，同時(shí)帶動(dòng)五角場(chǎng)商業(yè)的發(fā)展，提升五角場(chǎng)的商業(yè)層次
交通
五角場(chǎng)目前有包括機(jī)場(chǎng)四線、大橋三線、四線、537、817、819、942等在內(nèi)20幾條公交線路可直達(dá)人民廣場(chǎng)、陸家嘴、張江高科技園區(qū)、浦東機(jī)場(chǎng)，中環(huán)線也已經(jīng)開(kāi)通多時(shí)，單純說(shuō)交通的話也可以算比較方便了。
但是作為一個(gè)上海城市副中心級(jí)別的商業(yè)中心，這樣的交通配套還是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。高峰時(shí)段的公交車依然是慢吞吞，而且基本是擠得滿滿當(dāng)當(dāng)。中環(huán)線五角場(chǎng)附近車子上下匝道設(shè)置較遠(yuǎn)，有車一族進(jìn)出五角場(chǎng)頗有不便，中環(huán)上的車遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及地面道路的車多。而軌道交通的缺陷可以算是影響最大的，即便是8號(hào)線開(kāi)通了，最近的翔殷路站走到五角場(chǎng)中心也要在20分鐘左右，打消了不少“懶人”乘地鐵來(lái)逛街的念頭；真正貫穿五角場(chǎng)中心的10號(hào)線還要等到2010年才能開(kāi)通?？偟膩?lái)說(shuō)，五角場(chǎng)的交通仍不夠方便。
人流
五角場(chǎng)從來(lái)就不缺乏人流，即便是5年前尚未改造時(shí)，五角場(chǎng)也是人流如潮，而今更是接踵摩肩。五角場(chǎng)北靠約有30多萬(wàn)人口的中原社區(qū)，周圍是復(fù)旦大學(xué)、同濟(jì)大學(xué)、體育學(xué)院、二軍大等東方大學(xué)城的十余所高校，附近黃興路周邊有長(zhǎng)白、延吉、控江、鞍山、遼源幾大老社區(qū)和文化佳園、黃興綠園、公元3000等一批高品質(zhì)住宅小區(qū)，未來(lái)還有規(guī)劃占地近10平方公里的現(xiàn)代化大型居住區(qū)――新江灣城。作為一個(gè)四通八達(dá)的交通樞紐，五角場(chǎng)地區(qū)的人流量還是很大的，據(jù)統(tǒng)計(jì)目前平均每天人流量在60萬(wàn)左右。
但大量的人流并不一定就是大量的商業(yè)客流，以五角場(chǎng)來(lái)舉例，就屬于典型的人流量高但客流量一般的地區(qū)。很多人都只是上下班經(jīng)過(guò)五角場(chǎng)，在這里轉(zhuǎn)乘，很少購(gòu)物消費(fèi)。而且由于歷史原因，五角場(chǎng)地區(qū)居民的購(gòu)買(mǎi)力一直維持在中低端水平。
同時(shí)五角場(chǎng)目前的客源也只是周邊的居民，楊浦區(qū)以外的人過(guò)來(lái)逛的都很少。盡管翔殷路隧道連通了浦東高橋，但對(duì)于高橋居民來(lái)說(shuō)，一般的日常用品在高橋鎮(zhèn)上就可以買(mǎi)到，要去逛街買(mǎi)大件的話，936路一部車就可以到陸家嘴、人民廣場(chǎng)，馬上6號(hào)線通了就更方便。五角場(chǎng)的地位短期內(nèi)仍舊只是區(qū)域性商業(yè)中心，就像一位沈小姐所說(shuō)，“五角場(chǎng)這邊的人會(huì)去逛逛徐家匯，徐家匯的人肯定不會(huì)來(lái)逛五角場(chǎng)”
商業(yè)現(xiàn)狀
現(xiàn)在的萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)、東方商廈等大型商業(yè)基本集中于環(huán)島中心，占據(jù)了五角場(chǎng)的黃金地帶，也是整個(gè)五角場(chǎng)商業(yè)中心的支柱。除了這些大型商業(yè)之外，五角場(chǎng)的零散型商業(yè)也可圈可點(diǎn)。由于租金的關(guān)系，零散型小商鋪大多分布于環(huán)島中心外圍或兩側(cè)的小馬路上。像國(guó)賓路、國(guó)定路等道路兩旁都密密麻麻的布滿了各種零散型商鋪，囊括了服飾、餐飲、音像、醫(yī)藥、文娛、圖書(shū)等各個(gè)方面。
可以看到，大型商廈提升了五角場(chǎng)整體的人氣，同時(shí)也對(duì)周圍的零散商業(yè)起到了很好的促進(jìn)作用。在大商廈的“高壓”之下，周邊的小商鋪則是走小而精的個(gè)性化路線，從商業(yè)布局、經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)、設(shè)施配套等多方面差異化競(jìng)爭(zhēng)，與大型商業(yè)項(xiàng)目形成了互補(bǔ)型的特色商業(yè)。由于商業(yè)熱度持續(xù)，五角場(chǎng)周邊商鋪的租金連年上漲。
目前五角場(chǎng)商圈的雖然發(fā)展態(tài)勢(shì)很好，問(wèn)題也很多。一方面，不斷涌入的經(jīng)營(yíng)者抬高了這里的租金，高漲的租金價(jià)格使得店鋪經(jīng)營(yíng)成本大幅度上升，而大型商業(yè)業(yè)態(tài)的進(jìn)入又壓縮了零散商鋪的利潤(rùn)空間，店鋪的盈利空間很小，增大了個(gè)體經(jīng)營(yíng)者的風(fēng)險(xiǎn)。有調(diào)查顯示，絕大部分散戶商鋪業(yè)主都認(rèn)為五角場(chǎng)商鋪的價(jià)格過(guò)高，甚至已經(jīng)趕上了南京路、徐家匯同等地段的價(jià)格水平。另一方面，人流量大而客流比例低，消費(fèi)層次不高的問(wèn)題，使得五角場(chǎng)店鋪雖多，經(jīng)營(yíng)情況卻不夠好。旁邊的商鋪中介指出，五角場(chǎng)商圈更適宜中等檔次的品牌入駐，像目前東方商廈、大西洋百貨等知名品牌商場(chǎng)，實(shí)際的購(gòu)買(mǎi)客戶并不理想。而且有購(gòu)物者反映，同樣的商廈、品牌店面，五角場(chǎng)這里的店面擺設(shè)，購(gòu)物環(huán)境感覺(jué)要比南京路、徐家匯要差很多。五角場(chǎng)目前的商業(yè)設(shè)施還沒(méi)有完全建好，有待進(jìn)一步的完善。
同時(shí)，五角場(chǎng)周邊的高檔寫(xiě)字樓較少，而且大多是像創(chuàng)智天地這種針對(duì)中小型創(chuàng)業(yè)企業(yè)的辦公樓，商務(wù)層次的限制也是五角場(chǎng)商業(yè)發(fā)展的重要瓶頸。
五角場(chǎng)今后的發(fā)展前景肯定是很不錯(cuò)的，但現(xiàn)在還不行，小店鋪多數(shù)不賺錢(qián)。五角場(chǎng)這里的人收入水平都不高，而且外來(lái)人員的數(shù)量很多，消費(fèi)檔次和消費(fèi)能力都比較低。但是租金可是節(jié)節(jié)攀升，租金虛高，與消費(fèi)能力脫節(jié)。
（參考楊浦區(qū)區(qū)域商業(yè)發(fā)展報(bào)告）
附件二：
楊浦區(qū)2008年房地產(chǎn)發(fā)展簡(jiǎn)介
1、市場(chǎng)概況
市場(chǎng)整體呈供大于求狀態(tài)，商品房?jī)r(jià)格小幅上漲，2008年，楊浦區(qū)商品房供應(yīng)量為616694平方米，同比大幅減少19.27%，成交量為455046平方米、同比大幅減少60.09%，區(qū)域年度供求比例為1：0.74，市場(chǎng)整體呈現(xiàn)供應(yīng)大于成交狀態(tài)。
商品房?jī)r(jià)格小幅上漲。價(jià)格方面，楊浦區(qū)商品房成交均價(jià)為14015元/平方米，同比上漲12.34%；商品住宅成交均價(jià)為17686元/平方米，同比大幅上升39.45%
其中新江灣城合生江灣國(guó)際公寓去化掉239套，去化面積28056平方米，成交價(jià)格18052元/平方米，為2008年度銷售冠軍。
1、供應(yīng)量
2008年楊浦區(qū)商品房供應(yīng)量為61.7萬(wàn)平方米，同比大幅減少19.27%。其中商品住宅供應(yīng)量為29萬(wàn)平方米，同比下降48.79%；商業(yè)辦公及其他項(xiàng)目供應(yīng)量為25.1萬(wàn)平方米，環(huán)比大幅增加31.14%但多為創(chuàng)業(yè)小企業(yè)入駐，消費(fèi)能力較低。動(dòng)遷配套房供應(yīng)量為零。
2、成交量
商品房成交大幅縮小，2008年商品房成交量為45.5萬(wàn)平方米，同比大幅減少60.09%其中商品住宅成交量為21萬(wàn)平方米，同比下降73.73%，商辦及其他成交量20.4萬(wàn)平方米，同比下降30.04%，動(dòng)遷配套房成交量為2.37萬(wàn)平方米，同比增加78.08%
小結(jié)：
客群特性：大面積戶型、總價(jià)高的產(chǎn)品客戶多為二次置業(yè)者，以中小戶型為主的產(chǎn)品以首次置業(yè)為主，購(gòu)房者來(lái)源區(qū)域；虹口、楊浦、浦東。大部分購(gòu)房者工作、生活的區(qū)域在其他中心城區(qū)。
供需特性：高端產(chǎn)品去化速度減緩，其他項(xiàng)目去化速度良好。許多購(gòu)房者貸款購(gòu)買(mǎi)住宅后疲于還貸，消費(fèi)能力大打折扣。
快消品貨源網(wǎng)提供超市貨源信息,超市采購(gòu)進(jìn)貨渠道。超市進(jìn)貨網(wǎng)提供成都食品批發(fā),日用百貨批發(fā)信息、微信淘寶網(wǎng)店超市采購(gòu)信息和超市加盟信息.打造國(guó)內(nèi)超市采購(gòu)商與批發(fā)市場(chǎng)供應(yīng)廠商搭建網(wǎng)上批發(fā)市場(chǎng)平臺(tái),是全國(guó)批發(fā)市場(chǎng)行業(yè)中電子商務(wù)權(quán)威性網(wǎng)站。
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本文來(lái)源： 五角場(chǎng)目標(biāo)顧客調(diào)研報(bào)告
